2019柬埔寨西港有房产泡沫吗？看投资大咖薛蛮子怎么说

今年是柬埔寨“外国人不动产产权法”开放的第九年。首都金边及位于首都周遭的西哈努克港(西港)的房价逐渐走高，且租金报酬率也非常抢眼，连带使得许多国外资金投入柬埔寨不动产业。手中握有资金的您，也想要在这一波柬埔寨淘金潮之中大赚一笔吗?人生地不熟的情况下，投资柬埔寨房地产会遇上哪些风险?未来柬埔寨会不会有房地产泡沫化的危机?以下就带你来认越柬埔寨金边买房的相关资讯，以及评估柬埔寨投资风险!

投资柬埔寨房地产可能遇到的风险：分析与避免方法

一、社会问题

1.风险：西哈努克港/西港是柬埔寨政策最开放的地方，现今正逐渐成为新一代的柬埔寨赌城，目前有50多家赌场，另外尚有70多家正在建设中。

(1)最近这三年，外国投资热潮对西港席卷而来，在这个不大的城市之中到处都有新建的度假村，工厂，酒店，建案。随着赌场的发展，各种社会问题随之而来，黑帮，毒品，飞车党也在逐渐对这个城市造成影响。

(2)另外，由于投资客炒房，带起的高房价和高物价也引发了柬埔寨本地人对外资的反感，甚至出现了针对华人的几起排外暴力事件。

(3)供需不平衡也是柬埔寨忙地产现今要面对的问题，柬埔寨的当地人目前还是住在传统排屋里，公寓型的房产主要还是在投资客之间交易。

2.避免方法：筛选合适安全的区域，优良的地段，好的建案获利还是十分可观挑选熟知当地情形的房地展仲介，能给您提供最佳的建议与精确的看法，当然，亲自到当地看屋，进行评估也是必不可少的一项前置作业。

二、市场泡沫的可能性

1.风险：外商在柬埔寨投资建造的建案尚未在当地居民之间形成一个稳定的购买市场，也还没有形成二手房市场，因为多数柬埔寨民习惯购买土地自行建造排屋，所以尽管房价在理论上不断地上涨，但，最终外国投资者能否在获得投资收益后，顺利将房产脱手后退出，也是一个未知数。

2.避免方法：须时时关注柬埔寨当地经济，房地产资讯和搜集，除此之外，选择一个值得相信的柬埔寨当地房地产仲介，藉由其在地化的分析及评估得到柬埔寨最精确的资讯，做出最迅速，准确的判断。

薛蛮子怎么看柬埔寨西港房产投资潜力?

问：西港到底有没有泡沫?

薛蛮子：

1、凡是有大量中国人扎堆的地方，当然有泡沫，但我要告诉你的是，泡沫下面是啤酒。

2、近期中国政府官方口径宣布：柬埔寨是中国的铁杆朋友，我就完全放心了。

3、菠菜不比诈骗，诈骗是骗老头老太太的棺材本非常可恨，必须被中柬政府严厉打击。而菠菜就是娱乐，参与者有足够的心理准备。

4、西湖这样的酒店，200多甚至300美金一个晚上，还没房，一点道理都没有，这是不是泡沫?

薛公总结：能干的人创造发生，怂货只能看着发生。

问：我观察西港有段时间了，现在地皮价格涨得这么快，我想请问这里面泡沫大吗?泡沫能维持多长时间?中国人会持续这样大量涌入吗?

薛蛮子：泡沫与机会并存，泡沫何时破无人能预测。中国人也会不数湧入，地价涨但是沒容积率，公寓一万多到三万一平米。出租回报率百分之十以上。

问：薛老师，我想在西港建公寓，地是买还是租合适呢?

薛蛮子：看价格，也要你的目的是销售还是持有。

问：薛老好，我看好西港的未来，准备投资西港不动产。现在手里有现金三百多万，但不知是买房还是买地。深圳还有一套房子(非自住)可以抵押出二百万，投资西港，您觉得风险收益值得博一把么?

薛蛮子：不主张你卖房投资，更不主张用自己全部现金海外投资。

问：柬埔寨的土地外国人不是不能直接买的吗?租赁土地风险大吗?

薛蛮子：都有办法。越南、泰国都是一样的，都不允许外国人直接买地，但是有办法解决，银行信托、注册公司等都可以。柬埔寨佛教国家，重视因果报应，怕入阿鼻地狱，一般不会背信弃义。而且现在改革开放不久，需要向投资者传递信心。如果有充公什么的举动，投资者信心就崩溃了。我相信洪森总理绝对不允许此类事件发生。

国内商业用地40年，住宅用地不过70年，中国人已经很满意了，更何况柬埔寨租赁是99年、50年。我们完全可以买永久产权，然后租出去，皆大欢喜。

薛蛮子房地产投资心得：

1、一定要明白城市的发展逻辑，用发展的眼光看待城市未来，推演城市扩张的过程。

2、城乡结合部的土地，最值得投资，现在价格不高，未来十倍上涨空间。

3、双狮和西湖附近的土地，商业成熟，但是也存在弊端，那里的穷人搬不走，难以整体开发。历来是空白纸上好绘图，要看到蛮荒土地上的未来。

4、做房地产，首先要做到城市活地图。城市的基本地形、地貌、气候等基础信息，一定要胸中门清。西港半年都是雨季，你买的地方低洼，一下雨就成了游泳池，泽国，内涝，光填土工程就几十万方，耗死你。

5、全世界的普遍规律：机场附近都是富人区。因为富人的时间宝贵，下了飞机后就近居住。

6、房地产行业，人气比什么都重要。西港现在是冒险家的乐园，人口大规模涌入，可以参考当年的拉斯维加斯，沙漠中崛起的城市。

7、西港现在是单腿蹦，依靠菠菜业超速发展，但是单腿走不长，走不远。西港的未来，一定是金融、旅游等多个产业齐头并进。

8、西港创业，你们一定要找合伙人，组建团队，投资标的短中长组合，租、买、建结合，现金流稳定、充沛，才能成就大事。

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