柬埔寨投资：投资客眼中的柬埔寨

随着"一带一路"的推进，越来越多的朋友们开始重视开发柬埔寨这个市场了。如果你资金量不是很大，又想对冲人民币贬值的压力，完全可以了解下柬埔寨的房产市场。本文是根据一个在柬埔寨工作生活四年、资深房产投资客的访谈整理而成，希望对你有所启发。

投资人眼中的柬埔寨

柬埔寨在哪儿?

柬埔寨在中国云南往南，中南半岛的最南边，与泰国、老挝、越南接壤，临海泰国湾，全国人口1500万，是一个国民信仰佛教的君主立宪制国家。

在1863年被法国占为殖民地之前，很长一段时间是泰国(暹罗)的附属国。二战期间，日本发动侵略亚洲的战争，1940年侵占柬埔寨。二战结束后，国家再次被法国占领。随后，西哈努克带领国家展开了民族独立运动，并于1953年国家独立。

在渡过了十余年相对稳定的时光后，因冷战期间的大国博弈，处于东西阵营夹缝中的柬埔寨国运多蹇。1970年，军人朗诺在美国支持下发动政变，宣布废黜正在中国访问的西哈努克亲王国家元首职位。接下来，就是国内各派军事力量混战的局面，并遭遇了数年的红色高棉黑暗统治时期，多达200万人因饥饿/过劳/折磨/枪决而死，首都金边居民纷纷逃亡农村和边远地区，并一度成为“鬼城”、“无人之城”。

直至1993年，随着国家权力机关相继成立和民族和解的实现，柬埔寨才真正进入和平发展的新时期。

柬埔寨的经济

柬埔寨是个非常年轻的国家，大量老弱病残在内战期间死亡殆尽，现有国民多是和平时期出生，平均年龄27.8岁，多居住农村，所以存在巨大的人口红利和城镇化红利。

国家的中学教育体系在殖民时代就已建立，质量不错，但大学教育落后，又因为跟法、美、日的历史渊源，所以很多年轻人大学都去欧美日韩等国留学，等他们归国后，就职于政府部门、电力电信邮电等企业、或创业，因此造就了一批高收入的国民。

东西方冷战时期，美国一度支持柬军人政权，强大的经济、文化实力影响柬埔寨至今，英语与高棉语一起被定为官方通用语言、美元在这里畅通无阻(因战乱、通胀和货币混乱，柬一度易货交易及用金银充当货币，后自发选用稳定的美元)，除了日常小额支付人们使用本国货币瑞尔之外，大额资产如房产/车辆等，大家都使用美元计价和交易。

柬埔寨没有资本/技术密集型的重工业和制造业，因人力便宜，制衣/制鞋业比较发达，这大多是2008年前后始，从大陆转移来的低端制造业，且以出口欧美为主。其经济结构的变化出现在2015这一年，建筑业和房地产业取代制衣业成为国家最大的产业，与旅游业一起构成了国家的经济支柱，而农业则处日渐式微的地位。

目前制造业也出现了些许危机：一是美元升值，造成制衣成本上升，出口受阻;二是柬埔寨工会众多(法律规定10人即可成立工会，现已有3469家工会)，工人经常罢 工要求加工资。好在《工会法》即将出台，工人、工会、工厂的关系或将更和谐。

中国跟柬埔寨的渊源

中国与柬埔寨官方的友好关系，起始于二战后的冷战时期。处于东西方对抗夹缝中的柬埔寨一直是中美拉拢的对象，美国支持的军人政变后，与新中国第一代国家领导毛泽东、周恩来等建立深厚情谊的西哈努克亲王长时间居住在北京，并建立流亡政府，长期致力于柬民族和解与和平发展，直至后来成功。至今，2004年继任的国王西哈莫尼每半年还到北京做定期健康体检。

其实，中柬民间交流更为久远。清代，大批闽粤沿海居民下南洋谋生时，其中的潮汕人就批量的来柬定居，至今已有三、四代。他们仍会说潮州话，并与大陆亲戚往来，方便他们在柬做商贸批发生意。像其他东南亚国家一样，华人掌控着国家经济，前十大富豪中，超一半是华人。

目前，中国已超越日、韩成柬最大的外来投资国，当地的路桥、电力、通信等基础设施多为中国企业建设，加上来此开工厂开矿产、各类做小生意的业主，大概有近10万中国人在柬淘金。

近两年，有越来越多的大陆地产商活跃在金边街头。相比内地动辄上亿的土地价格，柬埔寨的地产进入门槛较低，而他们的购房客户却是中国人——开厂的/开矿的/修路的/建桥的主管中层以上管理人员或做小生意的老板。

外国人与柬埔寨楼市

毫不客气的说，80%的外国人撑起了柬埔寨火热的楼市，而这才不过6年的光景。

2010年5月，柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》，规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋，享有永久产权。由此，吹皱了房地产的一池春水，首都金边房价也由当初的每平1200美元涨到如今均价2500美元(合人民币1.6万元/平)。

柬埔寨共有三座大城市，分别是全国经济/政治/文化/宗教中心的首都金边、风光旖旎的经济特区港口城市西哈努克市、及旅游胜地吴哥窟所在地的暹粒市。房地产业主要集中在200万人口的金边市，一部分在西哈努克港，暹粒是个纯旅游城市，几乎没有外国购房者。

跟大家想象中的发展中国家首都贫穷落后不一样的是，金边是个非常国际化的城市，主要体现在人口构成上。除了越南、老挝、泰国、马来、新加坡等东南亚邻国外，这里居住这大量的美国人、欧洲人、日本人、韩国人、中国人等，占比大概为城市总人口的10%，他们大多是NGO组织的雇员、在此开矿办厂的管理人员、各类投资客等。

跟绝大多数国家不同的是，金边的房子绝大多数卖给了外国人，地产商几乎全为外国企业，日本、韩国、台湾、大陆等地产企业先后进入，更有趣的是地产商属于哪个国家，其建的房子就卖了那个国家的人。

6年来，金边房价翻倍，但仍处在上升途中，看不到泡沫要破灭的迹象，因为现在买房的外国人多是在金边工作、经商、生活的人，真正的投资客还并不多;其次，年轻的柬埔寨还处在快速城镇化的过程中，大量来金边寻找机会的农村年轻人和归国的留学生等需要在此定居人还没买房呢。

当下的柬埔寨

上榜全球国民最健康国家

根据LetterOne发布了“全球健康指数”(Global Wellness Index)报告显示，在全球接受调查的151个国家中，柬埔寨健康水平位列第10名。在这份榜单中，加拿大排名第1名，美国仅位于第37位。

“全球健康指数”调查的数据包括血压、血糖、肥胖、抑郁、幸福感、饮酒、吸烟、锻炼、预期寿命和政府医疗支出等项目。据分析，柬埔寨在预期寿命上，和2009年相比延长了15.7年，平均寿命到69岁，是影响排名的很大因素。

人类发展指数改善幅度排名前十

1990年开始，联合国针对全世界189个国家和地区的人民寿命、教育、收入等相关项目为指针，提出人类发展指数这一测评，以衡量各国社会经济和人民生活的发展程度。指数越高代表该国人民的生活越好。

最新的报告中显示1990-2017年间，柬埔寨在人类发展指数中各指针改善幅度全球排名第8名，柬埔寨人民的生活往更好的水平迈进。

国民收入大幅提升，名列东盟第二

为了反应各国人民收入的实际价值，一般采用购买力平价人均国民总收入(GNI/PPP)，并将其换算成美元，以真实比较各国人民的收入。

依据世界银行数据显示，2017年柬埔寨GNI/PPP为3760美元，相较2000年成长258%。东盟国家中排名第二，全世界排名前20强。

消贫速度最快国家之一

自2004年起，柬埔寨在短短近15年间，每年超过1%的消贫率快速消贫， 2018年降低至9%，是消除贫穷最成功的国家之一。

失业率全球第二低，全民就业100%

柬埔寨失业率仅0.3%，是全世界失业率最低国家之一。

全球仅次于卡塔尔，而在东盟国家中排名第一。

不仅国民的生活水平日益提高，柬埔寨在交通基础设施、建筑房地产以及旅游业方面都取得了快速的发展成效。如今柬埔寨就像30年前的中国，正在铆足了劲往上喷发，正处于高速发展黄金时机。

柬埔寨目前面临着前所未有的变化与发展。有人说金边是20年前的北京，西港是20年前的上海。你认为呢?

投资柬埔寨房产有何优势呢?

1、上升途中的美元资产。柬埔寨虽有自己的主权货币瑞尔，也不发行美元，但绝大多资产以美元计价和交易，银行存款和贷款都可用美元。把人民币换成美元计价的金边房产，就对冲了人民币下跌的风险，何况这里的房子还在涨。

2、稳定政局及东盟的战略位置。1993年柬埔寨民族和解以来，一直和平发展，何况这又是一个心态恬静、不善战不尚武的佛教徒国家。其次，它还是东盟成员国，并处正中心的战略位置，2023年东南亚运动会将在金边举行。

3、政府民间都亲华的国家。柬埔寨上层与中国政府关系亲密，以西哈莫尼国王为核 心的新一代国家元首继承了老一代的友谊。此外，中柬两国民间经济/文化交流、贸易往来频繁，且从未出现排华事件，中国人在此能保证人身安全。

4、资金自由进出无外汇管制。绝大多数国家都有外汇管制，即外汇资金进出都有严格的审核，如中国每年每人只有5万美元的外汇使用额度。但柬埔寨却无外汇管制，美元自由进出，只要是你的钱，不管多少，随意携带进出国境。

5、宽松的签证制度。柬埔寨签证叫EVISA。一签一年，到期可以续签，并且签证非常容易，所以外国人可以无休止、不限次数的续签下去。加上柬埔寨独特的旅游、文化资源和这些年的经济增长，所以很多外国人来此工作定居，也造就了金边的国际化城市。

6、大量接盘侠存在。柬埔寨房产的80%左右都卖给了外国人，柬埔寨年轻人虽有购房需求，但苦于收入低廉，随着柬经济发展及财富的积累(柬经济在2008年金融危机短暂停滞后，至今GDP已连续6年增幅达7%以上)，将有大量接盘侠存在。

以上说了柬埔寨房产投资的许多优势，但也有风险：

最重要的风险不是房价下跌，而是项目烂尾。因进入柬埔寨的开发商多为外国企业，且资金实力参差不齐，若出现海外金融/经济危机，则会影响资金供应，造成烂尾;或者使用了杠杆资金的地产商项目销售迟缓，后续资金跟不上，也会造成烂尾。最典型的例子发生在2009年，受美国次贷危机影响，韩国经济受挫，几家银行破产，而这些银行却是金边韩国地产商的背后金主，因资金链断裂项目烂尾至今。

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