深度剖析：柬埔寨房地产投资背后的机遇与挑战!

随着一带一路战略发展，中柬两国达成多项合作与援助协议，越来越多的人到柬埔寨开疆辟土，柬埔寨房产也迎来了快速发展机遇，吸引着众多海外投资者前去买房置业，下面我们就来一起深度剖析下，柬埔寨房地产投资背后的机遇与挑战!

柬埔寨房地产投资背后的机遇与挑战：

01.增速快缘于总量低

就在这个时候，一篇名为 “骗你去柬埔寨买房的人，不是坯，是很坏” 的文章在网络上流传，引起一阵骚动，结果有柬埔寨房产销售人员表示不服，非但挖出作者是专业从事澳大利亚的房产销售，还撰文 “我们到底有多坏” 加以反驳，一时之间烟硝味浓重、好不热闹。

其实双方 “明枪暗炮” 、你来我往之间，所描绘者纯属 “一体两面”，同一件事从不同的角度观察，自然得出截然不同的结论。

譬如以GDP增速来看，柬埔寨的高速度增长已维持多年 (2011-2015连续5年的经济增速超过7%, 2016-2017年接近7%, 2018年再达7.2%), 且呈稳定攀升之势，看似极其亮丽，但若以GDP总量覌，2017年GDP 220亿美元，人均GDP1434美元，在世界各国排名属中等极偏下。与越南相差11倍，与菲律宾相较差17倍，与中国更是相差到不可思议的616倍!其规模甚至与浙江三线城市的义乌 (2017年GDP 170亿美元) 差距相当有限，而义乌常住人口不及200百万, 仅及柬甫寨1500万人的1/8强，突显柬国经济数据的 “突飞猛进” 与经济总量的基数过低有关。

但又怎么样呢?事实上无论GDP总量或增速，均有一定的参考价值，岂能偏废?尤其判断、预测一个国家乃至城市的未来发展与前景，国内生产总值增速具有更加明确的指向性。尤其可喜的是，近20年来柬甫寨贫困率从1992年50%至今已降至10%上下,人均GDP增长7倍以上，让国际刮目相看。

02.“村姑”蜕变“公主”

当然，不可讳言现在的柬埔寨确实仍然存在不少问题及困难，必须 “拨开迷雾看真相” 否则极易被表象所迷惑。毕竟到处大兴土木的工地与传闻中频发的 “飞车抢手机” 同时并存，高大伟岸的建筑与周边危棚简户比邻而居，满街的雷克萨斯和 “肉包鉄” 、 “土的掉渣” 的突突车 “并驾齐驱”，笔直宽敞、平坦的金边莫尼旺大道拐个弯，极可能就是曲折破碎、逢雨必圩的 “弹簧路”.....;整个城市风貌显得奇特、怪异，像极了乡下村姑手上拎个LV包，嘴唇擦着兰蔻口红，还是鲜红的那款……, 各种 “不搭调” 让人有 “一言难尽”之感。

惟如果我告诉你，三年前第一次到达柬埔寨时，我眼中所看到的根本就是纯粹的 “村姑典范”，没有LV、也没有 “兰蔻”，你的感受又会是什么呢?

不得不承认，近三年来柬埔寨确实发生了翻天覆地的变化，高楼大厦显得多不胜数、到处可见的中文招牌与商店、不经意便和同胞擦肩而过……, 无处不在的 “中国元素”，是以往不可想象的，而如今它正以 “迅雷不及掩耳” 的速度改变这个国家与城市 (主要是金边与西港).

03.柬是“浅盘式经济“的典型

惟必须正视的是，柬国土只有18.1万平方公里，面积仅相当于广东省，人口更是只有“少的可怜”的1500万人，堪称“浅盘式经济”的典型，而在极短时间内大量中国人涌入炒高了金边与西港的房价谁是未来的接盘侠?柬埔寨人吗?可惜当地人长期以来习惯于居住在2-3楼的排屋，对于高楼仍存有一定的抗性，一时半会儿很难改变。换言之，排屋转换成大楼居住有个过程，需耗时多久?是否能够无缝对接?都是未知数。

亦即这两年的购房欲“逢高出货”、“获利了结”，唯一可能的客源就只能是后面进入的中国人了。

那么问题来了，目前金边号称中国人数已达30万人，西港则约为10万人(登记在案1.2万人)，后续还会有更多的中国人到达吗?就算有，面对节节走高的房价(中高端房均价2500美元/平米朝上)这些人买的下手吗?毕竟外汇管制趋严，有意购房者只能用原本就放在海外的资金购买。

04.“冲高回落”在所难免

当然，同样的状况不会简单的复制到柬埔寨，毕竟“同属一国”与“一边一国”有本质上的差异，但“差可比拟”应不为过。

关键是2019年开始进入的中国人能接受当前柬埔寨的房价吗?我看现在房价已接近临界点，短期内再往上冲的动能不足，但市场是“不见黄河心不死”的，因此下半年发生“冲高回落”是大概率事件，跌幅控制在15%内。而这是否意味柬国的房产不值得购买?应“持币观望”?答案是否定的。毕竟房产是“非标产品”，地段、环境乃至开发商品牌通常决定其价值的90%。考虑到柬埔寨可覌的成长空间，要做的是更加谨慎的购买，对城市规划有更详细的评估，对房企诚信与品牌有深入的了解，两者缺一不可。毕竟无论金边或西港正“渐变”式走出“随便买随便赚”时期(“叠代效应”使荣枯期均缩短)。

05.因为“落后”所以才有商机

当然，如果你是长期持有甚至自用，并不在乎一时之间的涨跌，那么选购城市建成区范围内(金边约20平万公里)的房子，基本不存在“套牢”风险，只有涨多涨少的问题。

评判柬埔寨的城市(专指金边与西港)及其房地产发展，既要承认、直面其缺点，诸如：产业结构单一与低端、基础设施严重不足、城市规划混乱、购房保障机制缺位、环保意识不足、投机买气过重……(30年前的中国不也同样如此)，但也要看到它不可多得的强项，如：“一带一路”优先受惠国、后发优势明显(叠代复制)、世界三大美元区之一(美元资产)、土地富饶、无天灾、GDP增长可期、即将跻身产油国……，两相权衡之下，显然“机遇大于风险”。

惟无论如何均需谨记“凡投资必有风险”，且“风险”与“回报”成正比，除非不投资否则就必须正视风险，只有投资时没看到的风险，而没有无风险的投资。

这是基于分散风险、资产配置，进行海外购房者的必备心理素质。

柬埔寨房产投资注意事项：

1、海外人士应投资公寓

海外人士只能购买柬埔寨公寓或分契式产权类房屋。这表示有关土地产权属于开发商，而开发商在建筑有关房产之后，再把产权分成契式产权并销售。其实，这类型房产大致上都是新项目，主要是开放给海外投资，而通常这类型房产都集中在金边市中心或旅游地。

2、投资公寓也有一定的管制

投资者在选购公寓时，必须注意底层是不能售卖给海外人士的。除此，一栋公寓内也不能超过70%是海外投资者，而这些都必须公开让买家了解。开发商在达到70%海外买家之后，就会停止售卖，而这也表示海外买家应该采取主动，以便可以得到更好的选择单位。

3、了解投资热点

普遍而言，投资者可留意金边地区的房产。投资者在购买房屋之前，应该先访问买房的地点，花时间了解该市每个地区的房产和该地方的文化与特色。

4、投资备有完善的保安项目

柬埔寨还在发展当中，若要保护你的财产和增加投资单位的吸引力，可以留意有完善保安设施的房产。例如，24小时全天候保安措施。

5、留意外币汇率

柬埔寨通用美金和瑞尔，虽然柬埔寨政府一直都计划降低美金的使用率，但在大部分的商店还是以美金作为交易货币。不过，房地产开发商或许会要求买家以瑞尔付款，但其他相关的费用，例如家具，会以美金付费。投资者应该在选购房产之前，计算好汇率的变化与所需成本。

以上就是小编今天为大家带来的关于深度剖析：柬埔寨房地产投资背后的机遇与挑战的相关内容，希望能对大家有所帮助。如您还需更多的了解，可以直接咨询我们的在线客服，我们将会以最专业的态度和顾问为您提供定制化的服务。

风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。