东京奥运会是否举办的期限可以延后直到5月下旬。现在“实锤”了，是不是说明，如果全球的疫情不在5月底之前完全控制，东京奥运会就别办了?如此一来，我在日本买的房会不会受到影响?现在日本房价就会下跌吗?

投资东京和奥运会有没有关系

日本奥运会延迟会不会冲击不动产市场呢?这让我想到很多人的另一个困惑：奥运会马上就要开了，现在投资是不是太晚了?

我们不妨来看看，投资东京的底层逻辑到底是什么。

从时间轴来看，2013年东京就申奥成功了，次年各项针对奥运的"再开发计划"陆续公布，东京的房价也应声而起。

若看近7年的日本房价的趋势会发现，2014年起有一波小高峰，东京的部分土地涨幅甚至高达20%，直到2016年后才开始趋于平缓。

但是，东京的不动产市场真正吸引资本大鳄们，其实不过是近2年的事。

2019年1月，ESR(香港)和法国安盛集团投资东京都5栋物流设施，1100亿 2019年4月，基汇资本(香港)买上青山大厦，840亿 2019年7月，美国黑石集团联手亚马逊投资物流设施6栋，1000亿 2019年10月，德国安联保险购买位于东京和大阪的共约80栋租赁用公寓，1300亿

早在2013年东京举办奥运会就已经是敲定了的事情，而各位大佬们到2019年才开始大规模购买不动产，这投资逻辑显然不是“因为东京要开奥运会了，所以房价会涨，所以我要买”不然这反应也太迟钝了吧?还能是大佬吗!

至于还有一种声音，认为日本的楼市全靠奥运死撑，奥运一结束就立马崩。那大家看看大佬们出手的时间就知道了。房子可不比股票，没人买房是为了做短期波动的。而且，要知道房子持有未满5年，卖房时税收可是直接翻倍的。

楼市何去何从

从历届奥运会之后的情形来看，携带“奥运光环”的楼市定将炙手可热。受疫情影响，今年的东京奥运充满了不确定性，楼市将何去何从也难作判断。

事实上，2020东京奥运已经不是日本第一次在奥运上摔跟头了，早在1940年，东京奥运会就因为二战被迫取消。

直到1964年，日本再次获得机会，随之而来的是经济迅猛增长、房价水涨船高。这一年也是日本经济和房地产市场的转折点。

从1986年到1990年，短短几年日本的房价就翻了三番，房价从1970年的6000美元/平方米一路飙升至1991年的6.2万美元/平方米。

但如此狂放的增长很快让日本迎来了房产泡沫。日本房价在此后二十年内平均大跌63%，六大城市跌幅高达76%。

《广场协议》签订后，日元对美元不断升值，央行又将基准利率降到2.5%，日本股市和房产的泡沫也就越来愈大。意识到问题后却只能是亡羊补牢，日本的房市和股市进入二十年之久的熊市。

尽管在进入21世纪时，日本房地产市场有重振旗鼓之势，但去泡沫仍在继续，真正好转还是在2013年申奥成功之后。

时隔56年，日本再次夺得举办东京奥运会的机会，从一定程度上振奋了市场情绪。是年以后，日本房价缓慢走出低谷，以每年5%左右的涨幅缓慢上涨。

根据日本不动产研究所数据，2013年至2015年，全国房价均价同比增长为9.2%、4%和8.5%;东京房价同比增长分别为5.07%、4.96%和4.12%。

随着奥运会不断临近，日本房地产市场变得更加活跃。

去年夏天晴海flag热销时，首都圈的新房价格曾有一波上涨。从日本不动产研究所数据来看，首都圈房价在晴海flag开售的8月明显上涨至6405万日元/户，环比增长11.4%，成交量也有所上涨。

2019年新房均价较2018年上涨1.9%，达93.7万日元/平米。二手房的成交均价则连续7年上涨，期间涨幅达40%，均价约53.5万日元/平方米。

受到疫情影响，2月首都圈新房成交量减少超三成，是去年9月以来连续六个月下降，但平均房价约97.4万日元/平方米，同比还上涨6.9%。

价涨而量跌，陈意表示，其中原因之一是日本将人力物力集中于奥运村的建设，造成新房建设人力成本上涨，连带价格上升。

在二手房市场，今年全国2月成交量6962套，同比上升3.7%，是五个月来首次见涨。平均单价43.7万日元/平方米，同比增长2.9%。首都圈二手房成交3749套，同比大幅增加7.6%;平均单价为54.8万日元/平方米，同比上涨2.8%。

从去年和今年新房和二手房的数据来看，新房房价比二手房房价高了近一倍，成交量相对较低。事实上，日本城市化程度高，新房和二手房的成交比例一直处于三七分的状态。

就目前而言，疫情影响下的二手房的承压能力高于新房，东京圈整体的抗风险能力也相对较高。

可以预见的是，在疫情和奥运延期的外部冲击下，日本房地产市场在短期内难实现辉煌。“除非经济上有重大变化，现阶段日本房地产市场很难再有快速增长。”张平副教授称。

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