海外资产配置，日本房产何以成为投资、宜居双优之选？

新冠肺炎病毒席卷全球，疫情的持续蔓延与发展，直接导致了众多公司因收支不平衡而破产，许多员工也因此失业在家没了收入来源。为抵抗经济贸易环境的不确定性，为规避单一资产贬值带来的缩水效应，配置避险资产已被众多投资者提上日程。其中，日本房地产吸引了众多投资者的目光。为什么日本房地产可以脱颖而出受到投资者的青睐?接下来就让我们一起去看一看。

日本房产为什么值得投资

日元为国际避险货币

日元是国际上公认的避险货币。每当有贸易紧张和经济不确定的局势发生，避险资产便会出现上涨，哪怕是在疫情面前也同理。

2008年金融危机，日元上涨20%

2010年欧债危机，日元兑欧元大涨10%

2020年3月9日，受美联储紧急降息影响，日元兑人民币汇率涨破6.8

日元汇率上涨直接拉动房产增值，收到的房租现金流也会更多，购置日本房产配置日元资产，是一种有效的避险理财方式。

日本房价稳涨不断

根据东日本不动产流通机构的统计数据显示，在疫情最为严重的2月份，东京二手房成交单价上涨2.8%，房产价格大致在54.76万日元/平米(约为3.6万人民币)。

日本经济发达，法律健全，房价无水分，持续稳步上升。在危机面前，房产市场最为抗跌。人们投资房产大多考虑的是长远投资，投资者不会因为危机来临马上卖掉，只要需求充足，整个市场就能保持稳定，投资者们也不会因为短期波动而担心。

日本房产为永久产权，永久产权的最大优势就是通过长期持有，在经济发展红利与房价增长中使自己实现收益最大化。

日本房产前景乐观

有关数据显示，日本高GDP区域的房产，房屋出租率可达90%或以上，收益回报有保障。

以东京住宅为例，东京住宅价格相当于北京的7成左右，投资成本较低且回报率相对稳定，不算房屋升值率，东京的长租回报比基本在5-6%之间，短租回报率稳定在7-8%之间。而对于地段较好的民宿，可以达到10%的收益。

日本房产的高含金量还体现在它的市场前景，日本国际化程度高，是热门的旅行、移居、留学城市。此外，奥运会、世博会、G20、梦洲赌城等国际项目齐聚日本，都将推动日本房产的保值增值。

日本为什么适宜居住

日本是最安全的国家之一

据《经济学人智库》发布的《2019年全球城市安全指数》，从数码安全、医疗安全、基础建设和人身安全等四个方面，比较全球60个城市的安全性。日本东京连续三年蝉联第一，得分高达92分，日本大阪排名第三。

医保系统非常健全

日本是世界上为数不多的全民医保的国家之一，在日本居住的居民(包括外国人在内)都享有加入国民健康保险的权利。加入国家健康保险的居民，自己只需负担30%的医药费，其余70%都由政府承担。而儿童则享有免费医疗制度(在部分地区已经实施)，70-75岁之间的老人个人承担费用为20%，75岁之后的老人个人承担费用仅10%。

不仅如此，日本在医疗设施上非常健全，其发达的医疗技术位居全球前列，人均病床数量为世界第一，分级诊疗制度让整体医疗服务更为平衡。在此次疫情面前，日本政府则更为人性化，有不幸感染上新冠肺炎病毒的人们看病全免费，这为许多因感染病毒而不得不停止收入来源的家庭带来了些许安慰。

日本教育全免费

日本教育体系也非常健全，儿童上学到大学毕业，均实施免费政策，家庭不需要承担太多教育花费。

日本政府对教育非常尊重，日元上印有教育家、科学家、资本家和文学家，多种多样的知识背景，反映出整个国家对教育的重视。且在以往的20年里，日本一共拿下了19个诺贝尔奖，由此可以一窥，日本教育对人才的培养是非常突出的。

日本房产应该如何投资

1、注意“净税前收益率”

在日本各地都可以找到税前净收益率从6%到12%的房产，具体取决于地点。东京中心的房产通常为4%至5%，外郊区的房产最多为6.5%。请记住，在东京税前净值超过6%的任何物业都可能具有吸引力较小的特征，例如没有电梯的四到五层楼，或者距离最近的火车站或巴士站有长达15分钟的步行路程(这种房子普遍售价偏低)。川崎、横滨或千叶地区(成田机场所在地)等卫星城市，可能会发现收益率接近8%至9%的税前净额。请注意日本房地产商所挂的是“净收益”而不是“净税前”。此收益率不包括购买成本(房地产经纪人费，购置税，法律和注册费，买方代理费或保险费)，这些费用可能达到购房价格的15%至20%。收益率也可能不包括物业经理收取的总租金收入的5%至6%。

2、经检查后房屋状况良好的房子

目前为止，日本的住宅中，一户建在25年，或者公寓在30年左右的时候会被判定为房屋价值为0，但二手房如果能保持一定的品质，也会给予积极的评价。在购买住宅时，无论是新房还是二手房，都会委托专家对其进行住宅诊断，以确认房屋状况。入住以后也需要进行适度的检查，对今后维持建筑物的价值也非常重要。房屋检查关键在于“客观性和第三方性”。“房屋检查员和房地产商之间的粘合”是现阶段业界的一个大问题，买卖双方都不能自行选择房屋检查员，只能选择房地产商介绍来的。因为，房地产商和房屋检查员已经成为工单和保险方之间的关系。

3、选择城区改造区域

就租赁现金流而言，日本房地产市场是一个非常庞大，活跃和健康的市场。过去几年中，顶级地区的房价也在很长一段时间内首次上涨。为了迎接全面的人口减少，少子化高龄化社会，从现在开始，日本1740个地方政府中的384个地方政府实行“紧缩&网络政策”来缩小城市。简单来说，就是在一定程度上保持人口密度，防止行政效率的恶化，保持市民生活的便利性。如此一来，将会对房地产的资产价值产生很大的影响。起决定性作用的是金融机构的评估，金融机构对城区改造区域内的地价担保评估，区域外的不能评估，那么不可避免的会出现两者的资产性的差额。所以购房前，应当查一查当地政府是否有这项计划。

4、距离车站近是第一要素

无论是购买还是租赁，房子距离车站的距离越短越好。据东日本不动产流通机构的数据显示，2013年在东京都心7区(中央区、千代田区、港区、新宿区、涉谷区、品川区、目黑区)，距离车站每多1分钟路程，二手房成约单价就会低8000日元/平米。而在2017年，是低了16,000日元/平米。

这种倾向在大都市的近郊也是一样的。无论是都心还是郊区，车站前以及车站附近的房子都更保值。日本年轻人对房屋大小不太在意，但是上班和买东西等生活便利性是优先考虑的要素。

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风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。