想在日本买房，二手房值得投资吗？

日本房产近年来成为国人置业海外的首选之一。但对于准备投资的国人来说，在日本买房会面临两种选择，一是买日本的二手房，二是买日本的新建房。而在日本，由于新房价格偏高，而且城市土地面积有限，房产市场中交易数量最多的其实是二手房。那么，日本的二手房值得投资吗?

日本二手房值得投资吗

首先，从整体上来说，日本二手房在整个房产市场上的占比是很高的，在日本的一些大城市，尤其是繁华的地段，很少有新建的楼盘出售。出现这一点情况的主要塬因也是显而易见，那就是日本的土地面积实在是不太够用，尤其是在东京这样的地方，人口密度是很大的，目前的城区内部已经逐步被开发到了极致。所以换句话说，在日本，就算你想投资新房，可供你来选择的新房产数量也十分有限。

日本用作表示房屋年龄的通常有下列几类：

筑浅：有关于这一定义，许多日本人也出现错误观念。有统计显示，有大约80%的日本人觉得，竣工5年以内的房屋归属于筑浅房屋。

事实上，在日本二手公寓广告中，竣工10年以内的房屋都是标注为筑浅房屋。新筑：这一概念也有很多人会产生误解。“竣工不满一年且未有人入驻”的房屋会被明确的标注为新筑房屋。一个是房屋建筑的时间，另一个是房屋的状态，二者不可或缺。即使完工不满一年的房屋，要是有人在里面居住过，全是被标注为“筑浅”的房屋，就不再归属于新筑房屋了。

那么在日本购房，那些房期高于30年的“老破小”，到底还值不值得进行投资呢?

来过日本的朋友一定有一个觉得，虽说许多街道看上去并不华丽，但是却十分干净整洁。有些明明是70、80年修建的房屋，却能跟00年之后的觉得相同，一点儿都不容易觉得破旧，令人没办法看得出它的年代来。

为何日本房子这样经久耐用

从修建入手，百年建筑几代人安居：

早在1980年，日本就明确提出了百年建筑的总体目标。所谓百年建筑是指，一是建筑构造使用寿命100年，二是100年内能够让家中几代人安居乐业。

相比较下，我国的房屋建筑使用寿命只能保持40到50年。值得一提的是，英国的房屋建筑平均寿命为132年，美国的房屋建筑平均寿命为74年。

在日本，房屋主要是由叁菱、叁井、丰田等特大型制造业企业来做，而并不是建筑队来修建的。

大型企业与建筑队的差别，大致等同于专家门诊和摆地摊赤脚医生，其实质是专业化、系统化、科学化的水平高低。健全的工业流程和体制，保证了每套房屋的品质都相差无几，并且一旦出现房屋质量问题，后续也有专职人员负责。

定期做修缮维护，国家认证管理公司

即使是再稳固的房屋，几十年的日晒雨淋，免不了出现各类瑕疵。因此，绝大多数日本公寓，全是定期做修缮维护，每10-20年做一次重大修缮。

修缮保养的花费由公寓楼的小区业主共同交纳，要是买的是一户建就不用交纳这部分花费，是因为检修问题都由业主自己负责。

房屋的检修工作，基本上都交由管理公司来做。说到我国的物业管理公司，许多人想到的应当是小区安保和维修水电的。但是在日本，具体情况还是有一些不同。日本人在购买公寓型房屋的时候，会有维修基金，并且不但是小区业主必需交，房地产商在买楼的时候，也要交纳维修基金。

而这笔钱全是由公寓楼的管理会社储存在银行里，一旦需要用到的时候，有业主来表决，决定使用这笔钱进行检修。

还有针对日本物业管理公司有一个不成文的规定，通常不管下水管道有没有堵，都有使用超高压清洁设备全都疏通一次。房顶的防漏系统是5年补一次，10年大修理一次，墙体是10年翻新一次。电梯有的半年 短的3个月检修一次。

也并不是什么人都能从事物业管理，必需要考取日本的国家资格证书，成为公寓管理士。一些好的公寓楼，管理公司的费用不怎么便宜，但是取决于大楼的安全保障而言还是相当值得。

因此相同房期的房屋，对比国内的品质和外观都要好一些。例如国内也有许多八九十年代的老房子，最常见的漏水和电路问题基本上难以避免，但是这些问题在日本几乎不存在。

和房龄对比，保值的关键因素更重要

因此要是是日本买房做投资，从租户的视角上而言，如果必需放弃一项选择条件的话，房屋建筑年数也将成为其中之一。要是投资人在找寻投资物件的时候，在新防震标淮年数的基础上就行，能够适度的放开房期的选择项。

综上所述，日本的房龄针对房屋品质的影响并不是很大。在日本挑选投资公寓时，对比房龄，我觉得更多的应当考虑房屋的总体保值率。例如地段，附近的地铁站，周边是否覆盖商店和餐饮店等硬指标。要是房屋能够在将来保持“市场价值难以降低”，那么房龄就不容易变为最主要的判断根据。

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