日本房产交易专业用语 你了解吗？

随着日本经济的复苏，日本房产市场逐渐走强，走强的同时带来的便是海外投资者的关注。当我们作为投资者投资日本房产时，除了了解房价的成本和收益，也要了解日本房产交易专业用语及思想误区。了解的情况越多，越有利于我们选择到高收益的房屋，提高投资回报。

日本房产交易专业用语

权利证

进行房地产交易时，说明已经登记完了的书面证明称为“权利证”。正式的名称为“已登记证书”。

RC构造 (钢筋混泥土构造)

“RC”是 Reinforced Concrete(钢筋混泥土)的略称，是使用钢筋与混泥土而建成的建筑物，它的特征是张力与压力比较强。主要用来建造中层建筑物，近年来开发出高强度的混泥土，许多超高层建筑物也开始采用钢筋混泥土来建造。

SRC (钢框架钢筋混泥土构造)

“SRC”是Steel Reinforced Concrete(钢框架钢筋混泥土)的略称，是使用柱子，大梁等做成骨架，并在周围配置上钢筋打上混泥土将其构造成一体的施工方法。与钢筋混泥土构造相比强度更大，柱子也可以更细一些。由于耐震性能好，多用于建造高层以及超高层建筑物。

任意卖却

房贷或者是借款返还较困难的时候，债权者会实行担保权(抵押权等)进行债权回收，通过拍卖的形式而卖掉房地产之后，收到现金还需要一段时间，一从而导致房产低于市场价格的情况出现使。任意卖却是指，即使卖掉了房地产之后房贷也不能全额返还时，房地产中介公司将介入其中進行调整，不通过拍卖而以债务人，债权人以及房地产的购买者都能认可的价格进行交易。

日影规制

根据『建筑基準法』，地方自治体根据相关条令所指定的地域，为了减少日照的被害，针对一定高度的建筑物，冬至日期对建设用地上的日影照射时间进行规制。

容积率

“容积率”是总建筑面积与建设用地面积的比值。根据日本的『建筑基準法』规定，为了确保环境，在规划用地以及前面道路的宽度上对容积率进行了限制。

市街化区域

为了防止无秩序的开发，有计划地进行城市街化建设而制定的城市计划区域的一种。将已经形成的市街化区域和10年以内优先并且有计划地进行市街化建设的区域称之为“市街化区域”。

市街化调整区域

为了防止无秩序的开发，有计划地进行城市街化建设而制定的城市计划区域的一种。应该被抑制的市街化区域称之为“市街化调整区域”。这样的地域，一般农地较多，建筑物的密度较低，所以被规定为市街化调整地域，原则上禁止进行住宅等的建设施工。

私道负担

房地产买卖交易，作为买卖对象土地的一部分含有私道土地之時，这个私道土地的部分称之为“私道负担”。这个私道除了建筑基準法上所规定的道路以外，还包括以通行为目的设置土地权益的道路。

守密义务

房地产中介公司以及使用人，或是其他的员工，如果没有正当的理由，与业务内容相关的所有信息都不能泄露给他人。这个就是“守密义务”。即使是房地产中介公司关业，或者是员工离职之后，都要履行守密义务。

使用贷借

贷方把目标物无偿的借给借方使用，用完之后，借方将目标物返还给贷方时的契约称之为“使用贷借”。

42条2项道路

“42条2项道路”也称为“2项道路”。根据日本的『建筑基準法』，原则上建筑物的土地必须要与宽度4米以上的道路邻接，如果达不到这个条件，不允许在这样的土地上进行建设(也就是接道义务)。但是，在日本从古代起，已经形成的市街地上，不满4米的道路较多，沿路的建筑物几乎都是不合格，導致重建不可能(建筑认证下不来)的地方。2项道路是指针对这样的地方进行了规制缓和，原则是从道路的中心线水平距离退后2米后的那条线可视为道路的境界线，后退之后则允许重建。

收益率

房地产投资的收益率包括表面收益率与实际收益率。表面收益率是指单纯的租金收入与投资金额的比率。但是，房地产的运营还要缴纳管理费，固定资产税等费用，除去这些费用后的租金收入额与投资金额的比例就是实际收益率。

日本买房误区

先后顺序

通常来说在要考虑买房子的时候，一般人是先想买，然后一顿看，然后看好的房子再做贷款计划，最后购入。真正的顺序应该是，想买→贷款计划→按照计划的资金标准看房→购大多数人没觉得顺序这件事情是个多大的事儿，其实这个顺序简单的说明了你对你的资金掌握以及理财的概念。

如果你走进一个房地产商，他还没怎么跟你谈就急著带你去看房子，你基本就该小心了，因为大多数人，都是看完了就想买，再加上房产商一忽悠基本你就该动心了，就买了超出本来的预算外好多的房子。后来发现你还贷吃力的时候，发现这房子采光不好的时候，发现它构造不好的时候，发现它不能重盖只能改造的时候，那就悔到肠子都青了也来不及了。

贷款

日本购房贷款的年限应该是在退休之前可以还清为最好。贷款的额度一般判定是年收的5倍左右。

贷款计划的每月还贷额度，应该是收入的20%左右，也就是说月入20万的话，每月还贷在4万左右是可以接受的。

固定和变动

大家都知道固定金利和变动金利还有一种固定变动二合一型可以先还一段时间固定，再转换成变动。

固定又叫全期固定型，好处是从借来的那天开始，还钱的额度一直不变，对你将来的资金管理也比较有利。坏处是固定的金利比较高。银行要考虑到一旦将来的金利变高的时候，尤其是现在这样低金利的时候。变动的好处是可以多借，因为将来的金利是高是低，银行都不会有损失，所以这部分的钱可以多借一些。

城市实力对比

许多在日本买房的投资客，由于对地域的不熟悉，所以总想着拿国内的房子做对比。但往往对比口径不一致，导致对买房的判断产生失误。例如，将国内二三线城市的房价与东京中心区域的房价做对比，是一种误区。

在多数人的概念中，日本国土面积小，城市面积甚至比不上国内一个县。但东京的常住人口和GDP排名均为世界第一。这样一个庞然大物，正确的参照物应该是欧美大国主城，或者亚洲主要发达城市。

中国式买房思维

虽然日本与中国是邻居，但是两国在买房习惯上可是有着天壤之别。不少有意向去日本买房的投资客，还保留着“中国式”买房的思维。例如，购买了日本的房子，却沿用国内的装修风格与室内布局，虽然更适合自己居住，但是如果需要出租，因为不符合日本人的居住习惯，租售难度比较大。

例如，如果想投资带租约的二手房产，那么购房者无权进入屋内查看，租客的权益和隐私受法律保护，这与国内眼见为实的购房习惯完全不同。并且，如果与租客的租房契约未到期，购房者也无权中途解约，租客始终拥有优先续租权。

但日本法律也并非完全无视购房者的权益，租房市场的完善就在于双方的利益都得到保护。日本的长租市场非常健全，租客的平均租赁期为8年，由于租住时间长，租客对房屋设施的保养非常好，减少了房东的维修成本。同时，由于租客稳定收益有保障，房东出租省心省力，整体利润十分可观。

房产与金融产品的对比

虽然房产与金融都是重要的投资产品，但是这两者有着完全不同的气质。房产属于实体，具有更稳定的投资优势。而金融则更虚拟化，风险与收益的关系也更加紧密。房产的投资价值，享受的是时间带来的增值。

短期内的出租收益与长期的土地升值空间，将共同组成购买日本房产的投资收益。再加之日本房产经过20多年的去泡沫化，价格水分被挤压，购房性价比高。同时，与世界其他发达国家的主流城市房价相比，房价刚处于上涨的势头，购房门槛更低。

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风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。