2019年，虽然各方都在看好泰国房产，但是泰国住房市场仍面临诸多挑战，包括经济复苏的连续性、民间尤其是低收入者群体的购买力疲弱等问题，还有众多外在因素，如3月底泰国大选、4月贷款管制这些都将对泰国房产产生一定的影响，就目前形势而言，这两件大事能否影响泰国房产的投资，或者说在两件大事的影响下，泰国房产还能否投资呢。

泰国大选对泰国房产有何影响

泰国大选。此前计划在2月24日举行的大选，因为中途泰国公主乌汶叻的退出而被迫延期，暂时定于3月24日举行。这已经是第六次推迟大选时间。

2014年，泰国军方政变推翻原民选的为泰党政府以来，今年的大选是泰国8年来第一次民主大选，意在将政权归于民众。

如鱼饮水冷暖自知，对于泰国的政变、大选啊，投资者更关心的是会对自身的置业投资产生影响?下面我们来分析下近10年内发生的大选和政变对房地产有何影响。

2009-2018年，在这10年时间里，泰国一共发生了一次大选和一次政变，分别是2011年英拉当选泰国总理，2014年泰国陆军司令巴育发动政变。

2009年至今泰国的房价就呈现稳步的上涨趋势。2011年英拉当政、2014年巴育发动政变，当时的泰国情形只能比现在糟糕，可是从图中看得出对于房价是有小幅波动的影响，但是整体是稳中有升。由此得出，不管泰国发生政变或是换总理，对房价是没什么影响的。

从泰国竣工住房来看，2011年泰国竣工住房是明显的下降，但随后两年，泰国的竣工住房是达到了新高度。而在2014年巴育上台，竣工住房也是有所下降。前者有政治原因存在，而后者可未必，因为随着经济的发展，各个城市的可开发土地资源越来越稀缺，即使巴育不上台，竣工住房同样会减少。由此得出，在今后，泰国可提供的住房数量将越来越少。

泰国房屋类型变化没什么好说的，不论是英拉当政或是巴育发动政变，泰国的别墅、联排别墅、公寓等房屋类型，其需求都在逐年增加。

如果在担心泰国的大选会影响自己的置业投资，其实是完全没必要的。稍微对泰国房产有所研究的都会发现，每轮大选或政变后，泰国的房产都会迎来新一轮的涨幅。

事实上，每次政变后，泰国多会迎来新一轮的经济增长。如果政治危机是一场突然暴发的“疾病”，本应“病来如山倒，病去如抽丝”，泰国经济凭借什么能快速康复，并在波诡云谲的政局变化中恢复活力呢?

首先，泰国旅游业的自然资源禀赋较好，始终保持强劲增长;第二，泰国制造业基础扎实;第三，泰国国王普密蓬提出了“充足经济”的口号，希望泰国经济有更多自给自足的色彩，努力构筑不依靠外力的供需体系，从而有效抵御外部风险。

此外，泰国拥有现代化的基础设施、完善的辅助产业以及丰富的原材料，加上灵活而富有吸引力的投资优惠政策，整体投资环境自由宽松。

值得一提的是，泰国经济政策始终保持了一定的“跨政府”连续性。新政府上台后，可能重新命名一些项目或政策，但是交通基础设施投资、人口、农村金融等基本经济政策大体上会延续上一届政府的，“换汤不换药”。

泰国4月贷款管制对房价有影响吗

什么是贷款管制?

贷款管制LTV全称Loan to Value ratio，也就是抵借比，贷款金额除以抵押物的价值就能得到LTV的比率。在房贷领域，简单来说就是你买房过程中，有多大比例可以贷款。

根据央行的统计数据，目前中国的个人房贷平均抵借比是59.3%。在美国、澳大利亚、英国等国家，比较常见的LTV在75%-80%左右。

泰国LTV新规

在泰国，截止2018年第二季度，有超过49%的居民购买房产时LTV超过了90%。如此高的抵借比为泰国的房产市场埋下了隐患。

泰国央行在去年10月份出台规定，要求购买价值超过1000万泰铢和第二套房的购房者，至少需要交付20%的首付。LTV的比率最高不能超过80%。

由于这一政策即将在4月1日起落地执行，在过去的几个月，泰国当地购房者疯狂的交易，试图在这之前完成贷款手续。

泰国房价将会被如何影响?

可以预见到，在4月1日政策落地后，提前被释放的购买力以及政策收紧，会导致曼谷的房屋交易数据在短期内出现大幅下滑。

2018年第四季度，泰国本土买家的房产交易量就大幅增加了。

最后这一季度的交易量达到了去年全年最高，大曼谷地区一个季度就卖出了5.6万套，成交额比2017年第四季度上升了将近四成。

从历史经验来看，一个政策的小改变就会拉动泰国本土需求的大转折。

拿2015年泰政府出台刺激楼市的政策来说，刺激的手段包括将房产转让费和抵押贷款费用从2%和1%降至0.01%，并将个人所得税减少5年。

这个政策实施从2015年10月底到2016年4月底，为期六个月。这个政策转向，为当时带来了大量入场的买房需求。2015年第四季度，曼谷总共卖出了6.4万套。

但刺激一结束，本地购房需求就大幅缩水了。

现在也是这个情况。2019年第一季度，在贷款限制政策出台之前，泰国的房产交易还会增长。但4月一过，本国的需求将会减少。

目前，开发商们正绞尽脑汁，加大优惠力度推销自己的产品。之前去曼谷就看到，不管大街小巷，从BTS车站的电视屏幕到路边的巨幅招牌，都是地产广告。

优惠活动包括高达30%或1200万泰铢的房价折扣，长达3年的零抵押贷款，房屋贷款的每月付款减免或转让费用的豁免，以及公共区域费用等其他费用。但这些优惠都截止到3月29日。

所以，现在的销售热更像是暴雨前的平静。而未来，当4月1日贷款限制生效后，国内的需求料定会缩减。

你可以说这是一个坏消息，但我看到了它好的一面。

坏消息是，它一定会打击泰国本土房产的活力，已经不断有如CBRE、莱坊这样的长期追踪曼谷房产的机构预计，今年第二季度、第三季度楼市交易将萎靡。

与此同时，曼谷的公寓的库存量还受到供大于求的煎熬。因为租赁公寓的人群增长速度，还赶不上不断入市的公寓供应速度。

“供应过剩”，这将是今年曼谷楼市的关键表现，曼谷正在逐渐转为买家市场。

2大重要事件影响，泰国房产还能否投资

从好的一面看，由于泰国本土房产购买热情的短期收紧，泰国的开发商将会更加依赖海外市场的购房者，可能会针对海外购房者出台相应的优惠政策。

另外，3月24日即将举行的泰国大选，也给泰国房价市场增添了很多的不确定性。因为一旦选举结果造成了泰国社会的混乱或者是部分政策的变化，房价可能也会因此产生比较大的波动。

因此，近期有泰国购房需求的客户，其实可以押后一两个月，等待相关形势明朗后再决定是否入场。

一旦选举顺利，新旧政府顺利交接，没有产生混乱，下半年泰国的房产市场应该会迎来一个整体的上涨。

从长期来看，LTN比率的提高，在一定程度上可能会刺激期房，特别是预售房市场，因为购房者购买现房的能力减弱，更加倾向于购买首付款较低的期房。同时，开发商可能会出台相应的优惠，清理现房的库存。

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