2018年柬埔寨金边商业地产趋势回顾

柬埔寨金边住宅大楼从2015开始到现在，如同雨后春笋强势增长，而在商业地产方面属于企业投资项目的，外国投资者能够以个人进行投资的项目却是稀缺。在建项目公寓住宅类项目预计2022年达到1000栋竣工，而写字楼却仅仅增加4个项目竣工。下面我们一起来回顾下2018年柬埔寨金边商业地产发展趋势!

商用不动产与公寓住宅市场的刚需支撑不同，商用不动产市场能反应「城市的全球企业投资信心指数」、「城市产业周期循环」、以及「城市消费市场的成长指标」。

根据莱彷(Knight Frank)最新的研究报告指出，由于外国直接投资的涌入(FDI)与柬埔寨的跨国公司(MNCs)寻求扩大经营，促使金边需要兴建大量的A级和B级办公楼。加上金边高端公寓市场的销售量与销售速度趋缓，以及写字楼项目可让业主能更弹性的运营，不少地产开发商已转向开发建造一流的办公大楼与空间，因此预估至2020年底办公空间会比现在的存量增加46%。

综观金边市，现在大多数写字楼仍然是以C级写字楼和B级写字楼为主，其中C级楼占总供应量的51%，而B级写字楼与A级写字楼分别占35%，及14%。预计2021年底A级与B级的写字楼的占有率才能从现在的51%提高至72%。因此，高端写字楼的的开发目前仍仅处于增温阶段。

金边写字楼在产权结构主要有两项型态，分别为中央控股(集中式产权)及分层产权或部分所有产权。安达大厦、交易广场、加华大厦只租不售，是属于前者。分层产权则是指单位分别由不同的业主个别持有，可租可售。预估2019年的新投入市场运营的写字楼，其中有40%是属于中央控股，写字楼分层或按部分所有权将成为主流趋势。目前分层产权的单位售价由B级的一平米2000美元至A级写字楼的4500美元。

商用不动产投资属于长线投资，因此地段、运营商、及租金的考虑更是重中之重，不论是兴建中的写字楼开发项目以及2019年投产的新写字楼将压缩老旧的B级与C级写字楼的生存空间。目前金边大型的开发商除地点选择外，在建筑设计、设备、软件与高规格客户服务规划等，都以香港、上海、新加坡等亚洲金融中心的城市CBD商务综合体写字楼为基准，集交通、经济、娱乐休闲于一体，导入智能办公科技、互联网的商务空间管理模式以及绿色生态概念，满足国际化办公的大部分基础需求，吸引国际大型企业集团入驻，以迎来金边产业发展与转型的全新机遇。

根据CBRE最新市场调查报告，2018年Q3 A级写字楼的平均租金持续成长至28~40美元一平米，而B级与C级办公室平均租金则小降4%。预估2019年A级写字楼租金会持续成长，并且会拉大与B级及C级写字楼租金的差距。与金边市高档住宅单位的平均租金为22美元每平方米相比较，租金回报率更符合长线投资效益。

金边市写字楼的开发目前主要在俄罗斯大道以南沿莫尼旺大道两旁、至NAGA娱乐城周边、以及钻石岛，由原有的中央CBD区(Daun Penh区)发展至NAGA金融商业特区(Chamkarmon区)。而NAGA金融商业特区的写字楼开发较为集中及现代化，且本区邻近三江四水，基于独特的地理环境条件，多数开发商努力将本区打造成上海陆家嘴、香港上环、美国曼哈顿、韩国江南区。如果政府的都市发展政策与交通基础建设同时配合，本区的繁荣景象指日可待。

2019柬埔寨金边房地产背后投资机遇

如果你实际到金边生活一段时间你就会发觉这里有两个现象特别引人注意：1、外国人多2、“土”多。

金边地域不大，但大街上很多地方都是热火朝天的施工场地。这里实在是太缺少现代化的公寓了，整个金边可以说就是一块大工地。

据当地一位华裔建筑商介绍，在柬埔寨传统建筑中，居民均以“接地气”的别墅、吊楼为主，包括酒店建筑都在三楼以下。此前，包括金边在内，民房基本见不到三层或三层以上的。

随着柬埔寨近年的发展，大量的外来投资者涌入，建筑业得到了飞速发展，五层以上的住宅楼宇已成为时尚。

到今年年底，金边将建成的公寓数量是2.5-2.8万套，而金边的常住外国人就有30万人，也就是说金边公寓的数量连老外都满足不了，更何况是柬埔寨当地人了。

有了如此旺盛的需求，金边的租金回报率高也就不足为奇了。根据一项调查显示，金边房产租金的回报率高达6.93%，位列全球城市租金回报的第四位，秒杀国内一线城市。

柬埔寨市中心核 心区域的一套公寓，即使装修比较一般，面积也不是很大，出租的价格也能达到每个月1500美金，也就是说月租将近1万块钱人民币。

过去几年金边房价每年都以15%的速度递增，而金边租金回报率高达6%到10%。投资金边房有双重收益，回报都不低。

除了房地产也外，柬埔寨投资还有三大产业，农业、旅游、建筑业，这三大行业都很大的潜力可以发展。

千万不要小瞧了柬埔寨的农业，比如柬埔寨大米。

柬埔寨大米在2012年、2013年、2014年及2018年的世界大米会议上，曾4次夺得桂冠，被授予‘世界最好大米'称号。我们熟悉的泰国香米，其实很多也是来柬埔寨收大米去包装贴牌后出口到国内的。

2014年柬埔寨有10万吨出口中国的配额，2016年上升到20万吨，今天已经提升到30万吨。不仅是大米，还有香蕉、木薯等农产品都会进入中国，有了中国市场，未来柬埔寨的农业是不是就有更多的发展动力!

其次就是旅游和建筑业，为什么要将两个行业放在一起说呢?

据柬埔寨旅游部公布的数据报告显示，2018年上半年，柬埔寨共接待300万1660人次的外国游客，比2017年上半年的266万2679人次外国游客同比增长12.7%。为了满足不断增长的旅客的需求，柬埔寨到2030年全国需新增10万间客房的酒店(其中4星级和5星级酒店占60%，相当于约6万间客房)。

什么制约了柬埔寨旅游酒店？

以西港为例，曾经是背包客的天堂，如今到处都在新建酒店，而仅西哈努克省就需要约3万间客房(其中星级酒店客房约2万间)，两者将是相互促进，共同发展。

柬埔寨房地产最直接的动力当然还是来自于柬埔寨人口红利。

目前柬埔寨人口增长率为2.5%，人口红利平均年龄为27岁，这正值结婚、生子的最佳年龄，未来房地产刚性需求市场极大。据柬国土规划和建设部统计显示，每天仅全国建筑行业就为国人创造了约22万个岗位，建筑业已成为推动国家经济发展的重要经济支柱之一。

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