脱欧的重压力下，英国房产也面临巨大的压力。和以往不同的是，学生公寓房产开始兴起，迎来了大爆发，究其原因，只要是脱欧间接影响了前往英国留学的人生人数，留学生增多，公寓供不应求，自然给了市场有趁之机。

英国学生公寓投资价值几何

众所周知，教育和房地产一直是英国面向海外投资者的两张王牌，学生公寓作为两者的结合体，这几年发展势头极为迅猛，早已成长为一个成熟的物业投资类别。

值得注意的是，本文所讲的学生公寓不同于学校内的宿舍，指的是开发商特别为学生开发的私营学生公寓，位于学校周边，允许个人投资者购买。

目前英国在校大学生人数达到170万，由于学校内的宿舍供应严重不足，且一般只为大一新生提供校内宿舍，大约70%的学生要自己解决住宿问题，其中大部分会选择这类学生公寓。

英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张，约为170万总学生人数的三分之一，供应严重不足。

供不应求意味着有利可图。

截至2018年底，英国各大学生公寓运营商总共持有290,570张床位，比2017年增加了18%，显示英国本土机构同样在加码投资。

统计显示，2019年将会有大约60万间学生公寓在英国完工，平均每间公寓价值8.7万英镑。

到2019年底，英国整个学生公寓市场规模将达到530亿英镑，比之2018年的505亿英镑，还要增加25亿英镑。

英国学生公寓市场之所以能吸引这么多资金，并在近几年迎来大爆发，主要还是因为其独特的投资价值：

1. 脱欧意外助推英国留学产业

最近英国房市受脱欧冲击很大，经常有读者让我预测未来房价走势，而每次分析到最后，都会讲到英国教育对底层需求的支撑和对未来流动性的保证。

英国的教育，包括中小学的私立教育、大学的高等教育都非常强，而且因为悠久的历史和长时间的信誉沉淀，拥有很强的壁垒，即很难被其它国家突然替代。

在最近的两项排名中，英国被2019 US News评为世界最佳教育国家，在所有国家中名列第一，美国位居第二。

最近英国面临脱欧，但其留学产业却丝毫没有受到影响，反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低，刺激了更多国际学生来英留学。

事实上，会受到脱欧影响的欧盟学生只占到英国留学生总数的6%，非欧盟学生才是英国留学的主力。

欧盟学生只占到很小的比例，非欧盟国际学生才是大头，过去10年间增长了69%。

数据显示，尽管受到脱欧影响，在2018/2019年的申请季中，从欧盟申请来英留学的学生依然增加了约3.4%，非欧盟的留学生增加约11.1%。

UCAS最新调查数据显示，在所有非欧盟国家中，中国留学生增长最猛：目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书，比欧盟所有国家留学生的总和还要多。

脱欧公投以来，因为担心来自欧盟的经费减少，英国许多大学都增加了对非欧盟国家的录取人数，其中伦敦大学学院、曼切斯特大学、爱丁堡大学、考文垂大学的留学生人数都超过了1万人。

联系美国在特朗普上台后逐渐收紧对中国学生的留学政策，英国一下成了最大的受益国，由于中国这个最大生源国的助推，赴英留学的国际生数量水涨船高。

国际生，特别是非欧盟国家的国际学生，是英国学生公寓市场绝对的租住主力，他们因为信息不对称，更愿意为安全系数高的学生公寓买单。

总结来说，英国留学产业本来就非常发达，这两年因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策，更是意外迎来第二春。

2. 供不应求导致投资回报率持续走高

学生公寓是难得被脱欧利好的英国资产。

在供应一端，脱欧带来的不确定性会造成新开工或正在筹备中的开发项目融资困难，导致新建学生公寓项目工期延长，加剧学生公寓供不应求的局面。

长年供不应求的局面，也进一步推高了英国学生公寓的投资回报率。

EGI发布的数据显示，截至2018年9月，英国学生公寓的资产价值比上一年增长了6.5%，租金也同步上涨了3.4%，平均的年度总回报率达到了12.3%。

租金方面，由于国际留学生数量持续上升，2018/2019学年英国学生公寓的租金平均上涨了2.26%，其中巴斯的涨幅最大，达到了3.81%。

其余学生公寓租金增幅比较大的城市还包括：爱丁堡(3.74%)、诺丁汉(3.65%)、莱斯特(3.24%)、杜伦(3.22%)。

脱欧造成的英镑贬值使得留学成本大大降低，或将刺激更多国际学生申请来英国上学。国际学生一直是租住学生公寓的主力，因为信息不对称更愿意为安全系数高的学生公寓买单，这样一来需求被进一步增加，学生公寓的租金也有望继续上涨。

投资优势明显，稳定回报高

除了市场需求旺盛外，投资英国学生公寓的优势也十分明显：

一是投资门槛比较低，学生宿舍总价一般不超过50-100万人民币;

二是投资回报高，购买学生宿舍一般都有包租协议，保证年租金收入7-10%，十几年就能回本了，比国内很多固定收益的理财产品收益高;

三是，英镑汇率低，最近两年是英镑汇率30年以来的低位，低位买入，未来升值潜力较大。

英国学生公寓投资注意事项

1)多样化的投资方式

按时间排序，投资学生住宿通常的顺序为购买房产、获得HMO许可证，并通常以良好的收益出租每个房间。

但随着英国学生人数的增加，所提供的投资选择范围也随之增大。虽然HMO仍然是最热门的，但除此之外，为学生专门建立的学生宿舍(PBSA)也吸引了很多地产投资人的兴趣。

专家能源供应商Glide Utilities的2016年报告显示，当涉及到这种类型的财产时，一半以上的英国学生想要水电费、互联网等被纳入租金的住宿。

超过一半的学生想要尽可能靠近他们的大学校园，约30%的学生希望有良好的交通连接。有三分之一的人认为独立浴室是绝对必需的。这是一个值得了解的信息，特别是在您将投入大笔资金之前。

2)打好您的算盘

过去18个月内，英国政府引进各项立法使得租赁物业的回报减少。投资者现在需要为任何可归类为第二套房子的房产或部分房产支付3%的印花税附加费。此外，房东不能再按100%的按揭利息要求减免税款。

比如说，在今年4月之前，一个房东的租金收入为10,000镑，但是在按揭贷款中支付了9,000镑的房屋利息，如是他只需在其1,000镑的利润上按常规税率征税。

然而，利息税减免的优惠现在正在减少，房东目前只能抵消其抵押贷款的75% – 这个数字明年还将下降到50%，到2019年为25%，那么在2020年，他们的抵押贷款利息完全将免税。相反，他们必须先在总收入上缴纳税款，才能再申请减免20%的税款。

3)了解您的义务

所有业主必须遵守一系列关键的健康和安全义务。制定正确的公共责任，购买建筑和财物保险;进行火灾风险评估，并确保该物业拥有必要数量的防火门、消防出口和灭火器。

住宅业主协会(RLA)发布了有助于理解消防安全立法的有用指南。强烈建议您在物业中安装自动洒水灭火系统，以确保房屋财产不会遭到损失。

此外在楼梯间安装扶手和正确的照明灯，并在物业中安装应急照明;虽然“Occupiers’ Liability Act 1957”法案中对此没有做绝对的要求，但这样做能确保万无一失。

确保门窗符合正确的安全标准;确保该物业适合人类居住(1985年“房东与租客法”，第10节)。另外，不要忘了考虑安装烟雾和一氧化碳报警器的成本，否则您可能会面临5,000英镑的罚款。以上内容虽然广泛，但并不详尽。出租物业之前，请务必咨询专业的法律人仕，以确保您履行所有法律义务。

4)地段为王

如果您购买学生宿舍纯粹是为了投资，而不是因为您被绑在一个特定的城市或城镇，那么最重要的是了解哪些地区提供最好的收益。

行业报告会定期发布信息，披露学生宿舍出租收益率最好的城镇。最新的报告显示收益率排名前三的分别是苏格兰的圣安德鲁斯、兰开斯特和拉夫堡。

首先选择一个学生宿舍需求量大的城市或小城镇，然后研究哪些街区或街道最热门。当地专门做学生宿舍出租宿的中介应该能够给您这些有用的信息。

5)所需牌照有哪些?请向市政厅会了解

出租学生宿舍，不同城市或地区所需牌照不同。业主将被要求披露过去是否有任何不诚实、暴力或与毒品有关的罪行，或有违反房屋或房东和租客法律的纪录。

申请一个许可证的费用可能高达几百镑，然而一些市政厅可为额外的许可提供折扣。另外，当局对违规的房东的罚款也是很高的。去年10月，一位利物浦房东因为没有利物浦市议会的业主许可证而被罚款1,000镑，此外还被勒令支付相应的法律费用。

如果您的房子是租给三个或三个以上，不是来自同一个家庭的人，一起共用房子的设施，比如厕所和厨房等，那么您则需要HMO许可证。最好联系当地市政厅，以确保您申请正确的许可证。

6)不要给自己找麻烦

寻找容易维护的房子，越新越好，因为新房只需较少的花费和修理。带有三到四个房间的房子最受学生欢迎。

出租给学生的房子容易会受到严重的磨损和破坏，所以在装修时要选耐用的厨房工作台和家具，以避免频繁的更换吃掉您的利润。

7)向专家寻求建议

您可能会考虑和租客们签订一个整体出租协议，而不是与每个租户签订分租协议。这样一来，如果有人提前搬出，您也不必担心租金收入。许多房东还要求每个学生租客提供一个担保人，以确保到时付款。您可以事先向律师咨询专业意见。

8)为您的房子做宣传

即使您拥有当地最好的房子，但如果没有宣传，潜在的学生甚至不会知道它在那里。了解当地大学是否编制该地区认可的私人学生宿舍的目录，如果有这样的目录，请让学校把您的房子也加上。

9)做好长远打算

您是否打算建立一个房地产投资组合，等您退休时传给您的孩子?或者您打算将来把房子卖了，把收益当作您的退休金?无论您作何打算，您都需要从策略上考虑。

请调查当地大学的财务状况，因为您的投资和大学的良好运作息息相关，如果大学破产了，那么您的学生宿舍投资也很可能会因此而陷入僵局。

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风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。