泰国房产泡沫历史
泰国房地产泡沫产生和破裂的原因:第一,金融过度开放,过于倚重外债。20世纪80年代开始,泰国推行经济国际化以及实行金融开放的政策,对外汇管制比较宽松,1991年更是加速开放资本项目,外资基本上可以自由出入。下面小编就带大家了解下关于泰国房产泡沫历史的相关内容。
泰国房地产泡沫产生和破裂的原因:第一,金融过度开放,过于倚重外债。20世纪80年代开始,泰国推行经济国际化以及实行金融开放的政策,对外汇管制比较宽松,1991年更是加速开放资本项目,外资基本上可以自由出入。下面小编就带大家了解下关于泰国房产泡沫历史的相关内容。
泰国房产泡沫历史
泰国经济在20世纪80年代和90年代初高速增长,1987-1995年GDP年均增速近10%,因此泰国被很多人称为亚洲“第五只老虎”。经济持续繁荣必然带动房地产业的快速发展,固定投资占GDP的比重在1989年之前低于25%,1989年上升为30.5%%,1996年递增至42.5%。
泰国对外资开放力度很大,境外资本大量涌入泰国,相当一部分进入房地产业。在国内固定资产投资总额中,外商直接资比重由1988年之前的2%-3%增加到1991年的9%。同期,泰国股市(MSCI指数)从1987年100点为起点,开始了一波儿长达6年的大牛市。
进入1997年后,泰国企业界和金融界已意识到泡沫经济濒临崩溃,于是国内资金外流,1997年3月泰国政府公布了一系列防范金融风险的措施,却遭到“既得利益集团”的抗拒,5月份,国际金融投资集团(以索罗斯为代表的国际游资)开始大量抛售泰铢,包括从房地产业出逃,泰国政府无力抵抗,泰铢迅速贬值,最终爆发金融危机。
泰国楼股市泡沫产生的根源在于:国家急于保持经济高增长,在出口加工业衰退后,转而高度依赖投资拉动,把房地产业作为绝对的支柱产业,外加吸纳外资过多,最终崩盘。1996年泰国固定投资占GDP的比重为42.5%,这跟我国目前水平差不多;1996年泰国房地产贷款超过银行贷款总额的50%,这远高于我国的20%左右。
泰国房产泡沫原因
少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明,通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价,误导市场预期。部分城市盲目大拆大建,搞不切实际的形象工程、政绩工程,带来大量被动需求,抬高了土地和商品住房的价格。
银行信贷在房地产业的过度扩张,是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产,或者是以房地产为抵押品的资产,那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模,从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此,银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给,而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复,使得房地产价格日益偏离实际均衡价格,从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。
我国房地产市场信息失真问题十分严重泰国房产无遗产税,也无房产税。购买泰国的房产,只需要在过户时缴纳几种过户税费即可。而且与国内50年、70年产权不同,泰国房产多数是永久产权。此外,泰国交屋都是即可入住或出租的精装修,房屋都是按实际使用面积计算,无公摊面积,实用空间更多。。前几天,上海市有关部门列出了14项房地产市场价格违法行为,大都是制造“信息泡沫”。同时,房地产业宏观上的信息也极为混乱,不同的利益主体发布的同一指标相差十分悬殊。
泰国房产泡沫后房产形势如何
经过一系列的结构调整,1984年以后泰国的经济开始恢复。为了促进当时的经济发展,泰国政府把房地产做为优先投资的领域,并强迫商业银行把贷款中的一定比例投向“低成本住宅计划”,同时给予住房按揭以税收抵免的优惠。
与此同时,成立于1953年、由财政部所控制的政府住房银行(Government Housing Bank)也已经从其财务危机中恢复,推出了“超级储蓄计划”(Super-saving schemes),把按揭利率由16.5%降低到10.5%,从而打破了之前由商业银行所形成的垄断的局面,并迫使商业银行也调低了利率应对。
最终,随着按揭利率的走低,住房的需求被明显的增加。这一轮的房地产市场的繁荣一直持续到1990-1991年两大政治事件的发生:国内的军事政变给泰国的旅游业带来重创,而海湾战争爆发所导致了又一次石油危机,这使得泰国的经济和房地产市场出现了短暂的调整。
外资的撤退也加剧了泡沫的破灭,而促使外资做出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。1996年1月,泰国的贸易及服务出口额的同比增长速度由上年的将近20%的增长突然转为负增长,引发了外资的担忧。
1997年初,当上年糟糕的经济数据被披露之后,最终坚定了对冲基金攻击泰铢的决心。1997年7月2日,泰国政府被迫放弃对汇率的维护,成为亚洲金融危机爆发的开始。到1998年1月,泰铢相对美元的汇率大约贬值了50%。
1994年,曼谷的房地产泡沫已经发展到了相当程度,泰国银行敦促商业银行控制对房地产的贷款,但这个建议被极大地忽视了。1995年,应政府住房银行的要求,房地产事务局对曼谷的住房空置率进行了一项调查,后者于1995年11月发布的调查报告使整个社会产生了巨大的震动。
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