买房故事之我的德国换房记

大多数人都以为拿到签证就可以松一口气了，其实拿到签证后在有限的时间内找到住所并进行落户延签等一系列流程仍容不得丝毫马虎。

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今天给大家介绍一下在德国租房的故事。

最近咱在找房子。原来城市的房子很大很漂亮，买的很贵。那时候刚来德国不过七八年还没有太多经验。现在房子出租出去了，别墅出租在德国是很吃亏的。而如果卖的话要亏损30%左右，所以就一直不忍心卖。而留给孩子们呢，你并没有把握，他们以后是否回到那个城市去生活。

故而这次再买房子，就不想买那么大的别墅了。还有一个因素是，我们现在居住的是小城，公共交通很不方便，城市边缘的别墅房子都在半山腰，孩子们上学呀买菜呀都不方便，我不会开车也很苦恼。再有就是，五年以后，两个大的就要独立离开家庭了，住漂亮的花园大房子还意味着打扫呀锄草呀无数的劳动，实在是也不想了。

所以市中心的商住两用房子，就很有吸引力。其实说起来，在咱们中国，有几个普通老百姓能住得起花园别墅大房子呢，不都是住在类似的商住两用房子里吗，热热闹闹下楼就可以买菜打酱油喝咖啡吃蛋糕，不是也很好。

德国人买这一类的商住两用的房子，价钱一般是：老楼按照年租金收入的8年到10年计算，新盖楼房则12年到15年，甚至更加高来计算。而且记住哈，买了以后，楼房下面地皮若干米，一般在城市中心也有五六百平方米，也都是属于你的，白纸黑字记入地契，没有60年以后地皮上缴国家那么一说。这么说起来，德国房子，简直就是比中国的便宜多了，真正是普通大众能够买得起的房子。如果再有年轻人不服气的话，我下面可以一一解释给大家听。如下，在德国决定一个物业价值的因素，和银行贷款，砍价钱所需文件：

租金收入证明。这个年租金收入，不是你屋主自己说多少就算多少的。人民群众不是傻子，银行一般会要求提供过去5年的会计账目，以及银行帐户入账打单。这两部分在德国涉及逃税漏税，一般没有的造假!另外，所有出租合同也需要出示。(哈哈，我老公说，国内买楼有专门造价的假合同假租客，这些糊弄人玩儿的东西，在德国行不通地。)

过去几年楼市旺的时候，老楼开价在10年到12年，这些年降低了。而到底按照8年，还是按照10年计算，要看老楼维护的状况。所谓楼顶保暖，墙壁保暖，绝缘窗户，暖气系统电力系统等等等等，我过去提到的各种老楼翻新改造，都是什么时候做得，还有那些需要维护。

老楼的位置，也决定了它的价值。如果是汉堡汉诺威那样的大城市市中心旺楼，就是租金的20倍，你可能也买不到。因为人家屋主子子孙孙传下去，不一定卖出来，即或卖出来，价格高得一般人也买不起。而一些我们附件更加偏僻荒凉的小镇，房子经常会闲置出租不出去，价钱掉到租金的五年，也会无人问津。

当地买的人是否多。抢得人多，价钱抬的当然高，买的少无人问津，价钱固然就便宜。哈哈，我们这个地方，因为平均年龄60岁，养老度假的地方没有啥工业，所以就卖房子的多买得少。。。价钱自然就便宜。

很关键的，要有一个预定建筑专业评估师，来做一个全面的评估：从房子的内部结构，到保养状态，等等等等，出一个有关这个房子商业价值的全面报告。在这些基本原则的基础上，双方比如商定了，按照该房子租金年收入X 8年计算来成交。大家还可以继续商定，八年成交，但是我必须要换屋顶了，再扣除计划换屋顶的2万欧元什么的。

搞定投资资金来源。我这么说呢，大家可能不明白。要注意，租金收入是个人纯收入，纯收入在德国纳税33%是秃子头顶的虱子，跑不了的。所以一般来说，大家都是贷款买房子，自己个人哪里有那么多钱玩呢?当然是举债务了。 那么贷款可以两部分，私人亲属贷款，和银行贷款。这两部分的贷款，所支付的利息部分，才是免税的。偿还本金部分不免税，所以大家尽量银行贷款分三十年四十年还清本金，私人借贷我最好就永远不还本金永远支付利息。也就是说，比如我跟中国的七大姑八大姨借款30万，跟银行借款30万，按照六厘年息计算，年还利息36000欧，月还利息30而房子月租金收入5500欧，其中3000欧还利息，2500欧的收入部分，咱要给国家纳税33%。

那么德国银行和美国银行不一样。德国人银行贷款前考察的很仔细的。

啰嗦了这么多，不知道大家是否感兴趣。基本上，这就是我们最近重点忙之所在。咱老公更加夸张，看了人家屋主一大堆资料还不算，还认识了住客一对艺术家老夫妇，每天约人家一起喝咖啡吃蛋糕了解各种情况坐在人家楼对面观察人家门脸房生意如何。

国内楼市情况，其他地区我就不了解，东莞地区就还知道一二。比如咱婆婆家在某镇中心两个门脸街市楼，每个300平方米面积，月租金8000人民币，年收入96000人民币，目前销售价格300万人民币，相当于30多年的投资回收期。对比德国同等楼房的价格，简直就是天价哈，多了20多年呐!

哈哈，所以咱老公，现在在鼓动公公婆婆广卖家财放债到德国来。反正哈，咱家三个孙子，广东人吗，公公婆婆思想保守嘞，钱财要盯住入孙子口袋地哈。。。

如下：德国人盖房子，墙壁一定要有数层保暖层，砖一定是中空保暖的。

奇怪的是，德国很多百年老屋，绝缘保暖比五十年代七十年代的房子还要好，更加节约暖气更加环保，那些墙壁不仅过尺厚，也有几层保暖层，有中空木板隔层一类的，利用空气绝热的原理。这有点好像老北京人盖四合院，大屋顶下懂得添一层纸顶，还有盖夹层双墙，利用中间空气层保暖隔热一样。

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