中国房产降温，德国房价却逆市上扬！

这次暑假回国，考虑把自己国内手头的房子变现，争取回到德国进入德国房产热海。和周边的朋友们一说，大家纷纷表示有兴趣，认为鸡蛋不能放在一个篮子里。考虑到中美关系的复杂性和德国经济龙头老大的房地产性价比，我考察了一下德国房产。

首先，德国在欧洲房屋自有率垫底，全德国55%的人口租房住，柏林、慕尼黑等大城市更高达80%。和我们中国人乐于投资房产不同，德国人习惯租房住。因为，德国有完善的租房制度，如果在德国炒房，会有高额的税赋等。

所以，在完善的房产制度下，从1970年往后的近40年时间里，德国人均收入增长了3倍左右，德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%。德国的房价和房租，目前在整个欧美发达国家范围内属于价格洼地。

其次，伴随着德国银行的低利率和英国脱欧事件愈演愈烈，德国的房价从2010年开始入快速上涨通道。即使是在全球经济动荡不安的2018年，全球大多数资产类别普遍出现负收益的背景下，德国房价，尤其是大城市房价仍保持了10%以上强劲增长。

归根结底，任何一种资产上涨的最核心原因都是供不应求，德国房价也不例外。英国宣布脱欧之后，一些企业出于担忧，把欧洲总部搬到了德国的一线城市慕尼黑和杜塞尔多夫。一些金融企业挪到了欧洲的另一个金融中心法兰克福。人越来越多了，房子也越来越不够住了，原本德国房屋市场的供求平衡关系也逐渐被打破了。

同时，脱欧的不确定性让部分投资者把目光从英国转向了经济局势更加稳定的德国，这也推动了外来资金的流入。

2018年12月中旬，德国内阁通过了德国首部移民法草案，鼓励专业人才来赴德就业，并对获得长期工作签证的条件给予了放宽。这加强了德国对全球人才市场的吸引力，对于德国的未来的房价也是一个长期的利好因素。

发达的德国西部，房屋空置率只有2%，慕尼黑的空置率仅只有0.2%。德国在房屋自有率低，供不应求的状态下，有买房需求的人也越来越多。2018年11月初全球知名会计师事务所普华永道(PwC)发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，2019年欧洲房地产投资前景最佳的十大城市，德国占了四个。

从个人角度看，德国经济和政治环境稳定，推动德国房价上涨的驱动因素完好无损，持续的低利率让融资成本维持在低位。德国大城市几乎为零的空置率以及持续不断的的住房缺口，可能仍将继续推动德国地产价格上涨。

不过，德国许多地区的房价已经到了很高的水平，这意味着投资选择变得更加困难。另外，德国政府对于炒房还是有很严格的限制的。所以，最好的选择是投资一两套优质房产，以租养贷，坐收德国房地产红利。