澳洲有着优越的自然条件、完善的社会制度和稳定的政治体系，历年来都被评选为最适宜人类居住的国家之一。澳洲还是投资者置业海外的首选之一，每年都有很多人选择移民澳洲或者置业澳洲。但在海外置业，稍不注意就可能掉入买房陷阱。

一、澳洲购房陷阱有哪些？

1、购房≠拿绿卡

在海外置业的人群中，不少购房者是为了拿绿卡，希望购买房产以后就能获得外国居留的资格。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美澳加英等都不存在买房移民的政策。如果有人和你说澳洲购房就能拿绿卡，你就要当心了。

2、买房≠可以选学校

对于不少中国家庭来说，移民国外的主要目的就是在于让子女接受国外的先进教育。而大量的海外房产销售机构，也将教育资源作为核心卖点之一，推出各种教育地产主题的海外楼盘。

其实国外是没有教育地产这种说法的，在澳洲，学生在中小学阶段虽然是实行就近入学的方式，但入学条件并不与购房落户挂钩(并没有严格的学区房概念)。即使家长在学校对应片区内没有房产也不要紧，因为租住的房子也能办理入学。

3、不良中介低买高卖

有些不良中介会利用信息不对称，以远超房屋本身价值的价格卖给投资人，从中获取暴利。以及在海外买房涉及很多杂费，有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用，给客户造成房子很便宜的印象。“溢价”现在是海外置业爆发的最集中的问题，包括明星也不能幸免。

4、文件少意味着费用高

在贷款时，有些人被琐碎复杂的贷款文件搞到崩溃，但业内人士提醒，所需证明文件较少的贷款——则需要支付更高的费用。更多的情况是——所需文件越少，费用越高，利率越高，涉及的风险越大。

低风险贷款可以成为收入较低的贷款人的救星，但是RateCity报告指出，其利率可能比别人高出1%，前期费用可能很高，LMI可能会达到60%，而且LVR可能是80%。

5、字里行间隐藏的费用

通常，你可能需要支付的所有费用的详细信息都会隐藏在合同的细则中。 持续的费用，如年度账户费用到估价、结算或抵消账户的一次性付款以及再提款和银行支票的用户费用等，新贷款的几乎每一笔费用都写在里面。

6、不要忽略“默认条款”

在买房贷款时，客户常常会惊讶于贷款机构可以写上那么多默认条款。最明显的默认条款就是，如果你未能按期还款，例如违约90天或以上，违约费可以从9澳元到195澳元不等。

但是，还需要确保房屋的金额始终高于贷款金额。如果你正在装修中，并且你的房子不宜居住，可能会违反规定;如果你的装修未经市府批准，或者如果你没有保险，也可能违规。贷方可以指示你纠正这些问题，但如果如果你不改正，他们可以采取法律行动并从你那里收回法律费用。

二、澳洲买房最新规定

虽然澳洲买房陷阱很多，但为了保障买家的权益、完善产业法规。新州开始执行“史上最严”期房合同新规。这项新规主要覆盖了期房合同中的六大方面，旨在进一步限制开发商，并从法律层面上给予购房者更好的支持与保障。

1、合同中需要披露的细节更多

在新规下，期房的合同所附带的披露声明(disclosure statement)中，开发商必须要在其中向买家披露日落日期细节(sunset date)、新房街号、面积、装修标准草案、平面图草案、社区规划草案等等大量的具体细节信息。

2、买家有权就“重要事项”的变更索赔

在项目开发过程中，变化是难以避免的。新州这项新规要求，如果在开发过程中，有“重要事项(material particulars)”发生变更时，卖方必须及时通知买家。

在一些情况下，如果发生改变的是那些当初能够直接决定买家购买与否的重大项目，则买家有权在卖家发出通知的14天之内要求取消合同;或者买家也可以选择继续履行合同，但追索最高相当于购买价2%的赔偿。如果双方无法就合同取消或赔款问题达成一致，则可以提交仲裁。

3、买家支付的所有购房款都需交至信托账户

为了避免开发商破产时买家无法追回定金及首付的情况，新规明文指出，买家所交付的任何定金、首付和其它分期付款的款项，在合同执行期间，必须由信托账户或受监管的账户保管，在房屋交付前，开发商不得提取。

4、冷静期延长至10个工作日

在之前的法规下，期房购买的冷静期(cooling-off period)为5个工作日，在新规之下，这一冷静期被延长至了10个工作日。也就是说，从现在开始，针对新州所有的期房买卖，从合同交换之日开始的10个工作日之内，买家都可以退出购买并解除合同。

5、交付前21天，开发商必须向买家提供注册图纸

在房屋交付前至少21天，开发商必须将房屋最终的注册图纸及其它相关文件提供给买家。如果该注册图纸及文件中反映出了开发商没有通知到的“重要事项”更改，则买家在14天内仍可申请取消合同或索赔。

6、日落条款对买家更友好

日落条款(sunset clause)是一种合同中的常见条款，多见于当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的情况。具体到期房交易中，一般买卖双方会在合同中约定一个日落日期，即最晚交房日期，在双方均无过错、无违约的情况下，一旦过了日落日期还未交房，则双方均可以解约而无需承担违约后果。

本次新州的新规，更进一步规定，无法按时出具居住许可证(occupation certificate)等情况，也会触发日落条款;以及，即使开发商援引日落条款终止合同，法院仍可以对买方所受到的损害进行相应的赔偿判决。