中国“一带一路”的倡议，带来了大量的人口流、资金流、资源，东南亚经济腾飞是必然的，也必将带动其房产的快速发展。相比欧美等发达国家，东南亚多数国家的房产投资门槛低，房屋总价低，税费低，持有成本低，市场需求旺盛，交易流程相对简单，使得非常受市场欢迎与热捧。

2019年上半年，泰国依然是东南亚最受投资者关注的房产投资目的地，房产关注度指数从1月到6月呈现大幅度上涨趋势。而菲律宾作为东南亚的一匹黑马，在政府大型基建、持续爆发的人口红利和经济突飞猛进等多重利好因素的加持之下，关注度指数也是直线攀升。越南、柬埔寨作为最具有成长性房产投资市场的代表，表现同样不俗，除此之外，马来西亚、新加坡作为相对较为成熟的房产市场体系，其关注度指数整体来看相对平稳。

在整个东南亚地区，老挝、缅甸、尼泊尔经济过于封闭，印度尼西亚正处在衰退轨道，新加坡的体量对标香港、马耳他，综合看来，泰国、马来西亚、柬埔寨、越南经济上最为详尽，对比最合理。

东南亚各国情况分析

越南

与20年前的中国类似，现在的越南也在牺牲环境发展经济，因此越南的环境问题也日益突出。在工厂聚集的沿海地区，水源污染越发严重;大气污染严峻，各城市均处于超负荷状态。

除了污染以外，越南的社会中，一个突出的现象就是腐败。在透明国际组织最新公布的2017年“全球廉洁指数”(CPI)排名中，越南在180个国家中排名第107位，腐败程度得到了全球公认，越南的腐败对于长期发展不会是一件好事。

在对华关系上，由于历史遗留问题以及南海争端问题，越南人表现出来的是亲美不亲华，反华情绪颇高。2014年越南就曾发生过大规模的排华暴乱，暴民攻击中资企业、工厂，连日本、台湾等外资企业都不幸遭殃。近两年来，小规模的反华游行、示威也是不断。

柬埔寨

很多人对于柬埔寨的经济情况并不熟悉，这里拿泰国做一个简单比喻。

如果说，泰国像是十二年前的中国，经济快速增长，一片百业待兴的气象;那么柬埔寨更像是八十年代初的中国，一切都还在刚刚起步，但却不可能拥有中国速度。

除了发展落后之外，柬埔寨也不是一个适宜长期居住之地。柬埔寨的电力状况差，供电不稳，断电的事时有发生，因此电价比国内贵2-3倍。虽然经济非常贫困，但是物价并不低，消费比我们想象中要高。

根据Numbeo大数据得出的结论，柬埔寨作为世界最贫穷国家之一，生活指数却仅比“国际大都市”的上海低8.6%，这样的的生活成本已经算是高了。

马来西亚

在社会安全、基础设施等方面，马来西亚明显碾压前面提到的两个国家。不过，对于马来西亚来说，更大的变数来自于政局变天定。

5月，马哈蒂尔带领的反对党赢得选举，这也是马来西亚反对党60年来首次赢来大选。未来，马来西亚的发展和中马关系会如何走向，仍是未知数。

泰国

在这四个东南亚国家中，泰国应该是最适宜居住的。这里曾经多次被评为全球十佳度假养老胜地，是世界著名的旅游、养老目的地，每年来泰国度假、养老的人多达千万。

在物价方面，泰国的生活成本在亚洲国家中相对靠后，马来西亚物价比泰国普遍贵20%，同样的100元在泰国能买的东西比在柬埔寨多多。

由于旅游业发达，泰国的国际化程度非常高。在热门旅游城市，很多泰国人都在学中文，能讲简单的中文，吃饭的餐馆都配有中文菜单，便利店店员可以用中文流畅沟通，在这里生活基本不成问题。

东南风各国房产分析

01

从整体房地产趋势而言，泰国曼谷上涨幅度很快。由于旅游业的支撑，中国客户投资暴增，房款总价低，很多包租项目，普吉岛和芭提亚也涨幅可观。

而马来西亚吉隆坡则更为稳定增长，2018年全年投资回报率(房价增长+租金回报)居全亚洲第一。

02

从付款方式看，除了泰国曼谷之外，以上四个国家付款方式均为先支付20%首付款，之后按照工程进度分期付款直至交房结清尾款。

泰国是前期支付25%—30%的首付款之后交房时支付尾款，相对而言资金占用较低，付款方式而言泰国更有优势，但是泰国不能贷款。

越南，柬埔寨，菲律宾虽不能贷款，但是由于经济总价偏低一些，如资金不足，也可适当考虑。

03

从贷款优势看，只有马来西亚对海外人士开放房屋贷款政策，其他国家目前暂不支持，马来贷款总额可达购房金额的50%，利率约4.6%左右，杠杆优势大。

04

从海外买家购房政策看，马来西亚吉隆坡要求，海外人士只能购买100万马币以上的房产。而泰国不对海外人士购买带有土地的房屋权限，包括别墅或者其他土地，对于整个楼盘项目，海外人士持有不能超过50%。

越南单个楼盘项目对海外持有人不能超过30%，同样也不能购买土地;柬埔寨不能购买土地之外还不能购买公寓项目的一层(二楼及以上可购买);菲律宾对海外买家要求单个项目不能超过40%。

05

从产权性质看，马来，泰国，菲律宾，柬埔寨均为永久产权或99年可续产权;越南为50年，50年后可续1次。

06

从特殊税费来看，马来，泰国，柬埔寨无特殊税费要求。

越南对于购房者要求缴纳全款10%为增值税，若年收入超过1亿越南盾(3万元人民币左右)需要交5%增值税及5%个人所得税。

菲律宾需缴纳房产税每年2-3万比索。柬埔寨房产税为房产总值的0.1%，租金所得税为10%。

马来西亚无房产税，无租金税，持有房产5年以上，受益部分缴纳10%。

对于马来西亚、泰国、越南、柬埔寨、菲律宾这几个国家，站在房地产购买或持有角度而言，无论是从宏观角度还是人文角度考虑，马来西亚市场是远远优于中国的发达国家;泰国相比于东南亚其他国家而言，其综合发展力也是远远高于东南亚的其他国家。

风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。