吉隆坡购房 怎么选择不掉坑

随着近年来马来西亚推出的各种利好政策，马来西亚投资价值越来越高。而马来西亚的首都吉隆坡则更是投资热门城市。那么，如果我们准备在吉隆坡买房，了解哪些问题，才能让我们不会掉坑呢?

吉隆坡购房指南

自住vs投资

我们认为在选购房产时，首先要问的一个问题是，买这套房产的目的是什么?不同的购房目的决定了不同的房产类型。

马来西亚现行的第二家园计划就是鼓励海外高净值人士来马来西亚居住，退休养老以及孩子就读本地的学校，我们知道有很多中国投资者已经或者有兴趣加入了这个计划，那么对于这部分群体，自住就是他们的首要目的，这种房产的需求是要住的宽敞舒服，周边环境好，低密度，绿化率高，配套设施完善，附近有好的学校。

说到学校，马来西亚的学校分为公校和私校两种，一般来说，马来西亚华人都会送自己的孩子就读私校。虽然私校在招收学生上没有限制学生的居住地，但是按照当地惯例，就读私校的学生一般都会住在学校附近，以方便通勤。

租金回报率vs增值率

租金回报率和增值率一直都是决定一项投资是否成功的两个因子，但是就像鱼和熊掌不可得兼一样，现实生活中，租金回报率高的房产增值率都很一般，反之亦然，要找到两个都好的房产项目那是难上加难。

就像马来西亚现行的海外投资房地产法所限定的那样，政府刻意分割出两个不同类型的房地产市场: 一个是普通市场，里面的项目主要是那些总价低，可负担性强，适合普通人日常居住的中小户型刚需房产，而另一个是优质市场(即外国人购买的100万马币以上)，里面的项目大部分位于城市最优质的区域，总价高，户型偏大的非刚需高端房产。

前一个市场只开放给本地居民，而后一个市场则谁都可以进场玩，主要玩家是海外投资者和一部分本地高净值人士。打个不恰当的比喻，这就相当于马来西亚政府划了一块“租界”，海外投资者一般就只能在租界里活动。

本地普通劳动者的收入水平决定了无论是买房还是租房，他们都很少会进到海外投资者的场子来玩，所以支撑吉隆坡市中心高房价和高房租的就主要是海外人士和一小部分本地高净值人士。

虽然这种房产项目在租金回报率上比不上本地人占主体的刚需市场，但是在增值率上却远远的跑赢刚需市场，因为里面的玩家都是财大气粗，见过世面的海外投资者。

区域的选择

以双子星塔，吉隆坡塔和柏威年广场为三点的金三角区域一贯以来都是最值得海外投资者投资的区域，但即使在市中心，不同区域的增值率又是不一样的。具有以下特征的区域值得特别关注：

距离地标建筑特别近的：这个大家应该都能理解，比如靠近北京天安门或者上海外滩的项目肯定是增值率最高的项目之一;在吉隆坡就是靠近双子星塔的项目。

邻近新兴地标建筑的：比如靠近北京国贸或者上海陆家嘴的项目，在吉隆坡就是靠近106交易塔和敦拉萨国际贸易中心。

106交易塔是位于吉隆坡新建的敦拉萨国际贸易中心(TRX)金融中央商务区内的摩天大楼，大楼目前已经封顶竣工，由来自中国的中国建筑承建，该摩天大楼有106层，最高高度达492米，建成之后超越双子星塔成为吉隆坡第一高楼，吉隆坡最大的金融中心。

马来西亚也期望借助于这个交易塔把东南亚金融中心的宝座从新加坡手里抢过来。目前已经有多家国际知名公司确定入驻。

户型的选择

不像自住型项目，一般来说，在投资性房地产中，小户型要优于大户型，这是因为虽然大户型的租金会稍微高一点，但是在算租金回报率以及出租率上面，小户型常常优于大户型。特别是在海外投资者所投资的区域内，这片区域的租客一般是由以下群体组成：

外国公司外派至马来西亚的高管

来马来西亚旅游的国际游客

来马来西亚接受医疗服务的短期游客

来吉隆坡短期出差的白领人士

此外，由于面积小，小户型往往总价不高，更便于未来在市场上再流通。而由于吉隆坡100万马币(167万人民币)入场费的限制以及目前还没有大涨的3-5万人民币的单价，吉隆坡市中心小户型的项目并不多。最小的一套房子也要55平米，普遍的房子面积都在100平米左右，但同时吉隆坡没有公摊面积，全是建筑面积，所以房子显得很宽敞。

吉隆坡买房需要考虑哪些因素

如果我们的房产恰好靠近新开通的主要高速公路或者高铁，有助于提高我们房产的价值。现如今，良好的交通网络和公共交通(如LRT轻快铁和MRT捷运)都能为房产加分。如果我们的房产恰好靠近商场购物中心、诊所或私立医院、教育机构、银行、金融中心、国际或私立学校，都会增加我们的房产价值。所以在选择房屋的时候我们也应该看看房产周围的配套设施是否齐全，我们要选择配套设施齐全的，如果基础设施全部都有，那就是最佳的。

如果我们购买的是刚开发出来或者即将开发出来的房产，虽然不需要考虑翻新的问题，但是维护的问题还是需要考虑在内的。这关乎于房屋的年龄和素质。随着房子老化，它可能会面临问题和需要整修。然而，有品质的建筑材料，可能会需要一段很长的时间才会出现问题或需要维修。不过我们依然需要定期维修。就像我们定期检查和维修汽车一样，房子也需要不断检查和整修。从长远来看，有被维护良好的房子，比较起完全被忽视的房子，有着更高的价值。

建造房屋的质量是影响房屋价值的另一个关键因素。建筑材料的质量会决定房屋的使用时间，由高品质材料制成的建筑物可能会需要一段很长的时间才会遇到问题。我们经常听说几十年前建造的房屋，但由于建筑材料，工艺和结构设计的质量，多年后仍然可以获得高价。TamanTun Dr Ismail (TTDI)和Bangsar那几十年历史的露台住宅区就是一个很好的例子，这些单元可能只是普通的住宅社区，但它们现在却要价每间至少RM150万。所以在选择房屋的时候，我们应该要选择实力雄厚的开放商。

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风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。