日本公寓投资现状

近些年，日本经济持续向良好方向发展，在这样的大背景下，有着“到2020年的东京奥运会价格会一直坚挺”类似想法的人士不在少数。距离2020年还有一点时间，这样的景气现象可能会一直持续下去。那么，奥运会后日本的地产走向是否会继续持续下去呢?

什么是日本公寓

日本的公寓也就是单元式的住宅，生活在小区里，和其他住户一起住在一栋楼里，由物业统一管理，就跟我们中国的商品房是一样的。不过，日本的住宅面积都是实际使用面积，不算电梯、绿化带等公共部分。公寓一般都是由钢筋混凝土建造的，抗震能力都比较强。如果公共部分涉及到改建、重建的问题时，会进行业主会议讨论，需要75%以上的住户同意才能够改建，80%以上的住户同意才能重建。另外，公寓的管理和修缮制度的完善程度也会影响到房产的价值评估。

一些高级的公寓还具有良好的管理员服务。有接近20个小时的酒店式前台服务，还能享受公寓里健身房、咖啡厅、顶层瞭望休息室、读书室、图书馆、儿童娱乐室以及客用宾馆套房等共享服务。尤其是20到30层的高层豪华公寓，在日本也是稀缺资源。与其他类型的公寓相比，高层豪华公寓的回报率稍低。不过考虑到日本的汇率问题，长期持有还是可以保值增值的。

日本公寓投资需要考虑哪些问题

成本

在租房里，入住者退去后进行原状恢复工程。如果是一个房间，根据状态也有数万日元左右就可以了。但是，家庭类型的话，花费30万日元以上也不稀奇。另外，也有必要定期更换设备。这样的成本来看，与家庭类型相比，一个房间比较少。

空房期

单房的话，一年间有相应的租赁需求的时期很多，所以即使出了空室，也会在比较短的时间内入居。另一方面，家庭类型的话，租赁需求往往集中在调动工作等搬家的季节。如果错过时机，空室期间长期化的风险会变高。空室里收入是零，损失也很大。

因购买价格导致回报率恶化

购买的话同一位置·同一建筑年数的话，公寓的价格与面积成比例。单房和家庭类型，当然后者面积大，所以家庭类型比单房价格更高。但是，并不是因为购买价格高，所以房租就一定高。现在的租赁市场的现状是面积和房租不成正比的。所以单身小公寓的回报率要比家庭类型高。

日本公寓租金情况

1. 首都圈

首都圈5月份分售公寓的整体租金比前一个月上涨1.1%，是2927日元/平米(约187人民币)。

东京都 3469日元/平米(约222人民币)。

神奈川县 2154日元/平米(约138人民币)。

千叶县 1619日元/平米(约103人民币)。

埼玉县 1661日元/平米(约106人民币)。

2. 近畿圈

近畿圈的主要地区5月份分售公寓的整体租金，与前一个月相比较为持平。

大阪府 2130日元/平米(约136人民币)。

兵库县 1644日元/平米(约105人民币)。

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