日本现在值得买房吗

日本的房价已经低迷了二十年之久，最近终于变得火热起来，这其中还要多亏了中国炒家的帮助。说起日本，大家首先都想到东京，但是真正要在日本买房，房叔还是推荐大家首先考虑大阪。不仅仅是因为大阪是最近几年日本楼市涨势最好的地方。下面跟随小编一起去看看日本现在值得买房吗，欢迎阅读。

​

大阪的房价，比东京的要便宜一些

东京二手公寓的均价大概要到4-6万人民币，而大阪差不多只要2-4万。买房嘛，价格最重要，价格低，上涨的空间才大。

如今在日本最受欢迎的投资型房产，是一类15-20平米左右的单身公寓，只要四五十万人民币就可以拿下。这也是大多数中国投资客的首选。

大阪道顿堀心斋桥片区，是这几年日本地价涨得最厉害的片区。

为什么?

因为中国人多啊!好吧，虽然有点玩笑的意思，但道顿堀确实是大阪最繁华的商业区，这里是中国人必游之地，在海量的日本攻略中，都必然有道顿崛的一席之地。所以，这个地方能涨起来，还是多亏了我们国人的帮忙。

有数据为证，2017年，日本全国地价涨幅排名前五的地点，有四个在大阪，两个在中央区，两个在北区。

我们都知道，房价要涨，地价先行。这张地价增长图，应该能一定程度上反映房价的上涨热度。

我们再来直接看看房价，大阪都市圈6区(北区、中央区、浪速区、西区、福岛区、天王寺区)近年的涨幅也都超过了20%。

由于房价总体不高，如果在大阪买房，房叔建议大家就买在都市圈中心部。

另外2020年东京奥运会，2025年大阪世博会，还有赌场也已经确定开在大阪，这些信息相信会对大家决定是否在日本买房起到很大的帮助。

说到这里，还是那个问题：

到底是选择东京，还是大阪?

从投资风险和城市实力的角度看，东京都必然是超过大阪的。

作为一国首都，日本第一大城市，世界超级城市圈，在经济实力上，东京毫无疑问是碾压大阪的。

根据日本的官方数据，大阪市的人口不过267万，仅仅是东京23区的2/5，面积223平方公里，尚不到东京23区的1/4。

从人流密度上讲，大阪也是要远远低于东京的，但横向对比的话，这一数据还是要比深圳(面积近2000平方公里，人口1252万)更大，当然房叔不是说大阪就要胜于深圳了，单单是说这个人口密度。

至此，大阪已经落后东京两分。

但大阪是一个旅游城市，根据大阪观光局2016年的数据显示，年访问大阪的外国观光客数达到约941万，这一数据并不比东京落后多少，2016年，东京的海外游客人数为1170万人。

说到这里，就不得不提到另一个关键问题——投资回报率。

投资回报率高，但也有风险

做长租的话，大阪的投资回报率跟东京差不多，纯收益4%-6%的样子，要是运气好能捡到一两个“笋盘”，那还可以做到更高，这个回报率和国内比，就相当漂亮了。

上面说的是长租，如果是做民宿短租，这个收益率将更高，即使是10%，也不是什么难事。

做过民宿或者日租的朋友，应该都知道短租最仰赖当地的游客数量。

而地理面积只有东京1/4的大阪，外国游客的数量几乎和东京一样，可见这个城市的酒店需求多么旺盛。同理，游客对民宿和短租日租的需要也一样旺盛。

因此，仅从供需关系上看，在大阪做Airbnb(仅作举例)，虽然累一点，但是至少不用担心客源。

说个题外话，如果你决定要在大阪投资做民宿，这里有两种方式供你选择：

其一，房子长租给短租公司，每个月获得固定收益。

其二，委托给短租公司，每个月按收益分成。

由于大阪的短租行情很好，所以，大部分人都选择第二种，但风险在于政策。

6月15日，是民宿新法实施的日子，大阪虽然是特区，不受法案中提到的，一年只能做180天民宿的限制，但要征得本栋大厦的管理处同意，也并不简单。

大家可以趁这段时间观察一下，各类民宿短租平台上，日本的房源是不是骤减。

如果觉得自己能把握住风险，就冒一冒险。如果觉得把握不住，那还是老老实实做长租。

一些交易的原则

最后再和大家说几点注意细则。大阪的交易规则跟东京差别不大。

关于贷款：

日本当地银行是不给贷的，目前可通过日本的中资银行贷款，资质好的客户，2000万日元以上(换算过来差不多120万人民币)的房子可以贷款。要求贷款人有稳定的职业，和稳定的收入来源，且须提供国内税单。

关于交易税费：

① 买房税费：总价6-8%

中介费3%+6万日元，国税——登录税(土地评估价1%。房产评估价0.3%)、印花税、地方税——房产取得税、产权转移登记手续费(5-10万日元)、地震火灾险，总体，算下来，是总价的6-7%。

② 持有税费：总价1.5%/年

日本房产的持有费用挺高的(所以选择人口多的城市，不能让房子空置)。每年需要交的费用有国税——固定资产税、地方税——都市计划税、物业管理费、修缮费、中介代管费……

反正，七七八八下来，每年的持有费用大概占房屋总价的1.5%。所以，扣除这些持有费用，实际的纯收益率差不多4-6%，能做到6%就非常优秀了物业费是建筑每个月的日常维护费用，而这些开支里，另一个大头是修缮费，这笔钱比每个月的物业费都高。

但其实，这笔钱交的是值的。日本的房子，基本每隔10年要大修一次，修缮的钱，都是来自于每个月屋主交的修缮费，积少成多，然后来一次大整修。所以，会看到日本的房子，一些80、90年代的房子，看上去跟我们10年前的房子一样新，很大程度上可以让房子保值。

③ 卖出费用：总价6%左右

增值税，指的是房子出售的时候有溢价，需要对溢价的部分，征收增值税。5年之内卖出，增值税比5年后卖出要高不少，所以建议长期持有。总体，卖出成本，和买房成本差不多，是总价的6-8%。

最后，总结一下大阪房产：

1)大阪属于日本二线城市，房价相对东京更低，总体总价更低，建议买房的话，买在城市中心的位置。

2)大阪市场在日本范围内相对较热，地价涨得比较快，中心区的房价涨势也比较好。

3)利好因素是2025世博会，新赌场将落成大阪。

4)纯租金回报率4%-6%。

5)外来人口多，游客多，做Airbnb很合适，但有法律风险。

6)持有成本高，建议长期持有，获得稳定的现金流。

通过日本现在值得买房吗的阅读，希望对大家有所帮助，如若还有类似此方面的问题，您可以拨打我们的服务电话，邦海外专业的顾问一定可以满足您的需求。