东京房地产市场前景如何呢?
日本房地产市场价格在连续十余年下跌后,近年来出现回升迹象,吸引不少境外亚洲投资者,尤其是来自中国,台湾,香港等地的买家前往购置房地产。东京繁华地区房地产市场收益颇具吸引力,下面邦海外小编就带大家了解下关于东京房地产市场前景如何的相关内容。
日本房地产市场价格在连续十余年下跌后,近年来出现回升迹象,吸引不少境外亚洲投资者,尤其是来自中国,台湾,香港等地的买家前往购置房地产。东京繁华地区房地产市场收益颇具吸引力,下面邦海外小编就带大家了解下关于东京房地产市场前景如何的相关内容。
东京房地产市场前景如何
年度净收入和资产价格比为5%至15%,这一数字在香港仅为不到3%。这一趋势从2010年变得明显,今年更呈加速迹象。
投资日本房地产不仅有望升值,而且出租后的租金收入也是投资的主要目的之一。
再有一点,就是“投资”, “经营”, “居住”, “签证” 都不误 ! 在日本开设投资公司,获取长期投资经营签证。最初签证期限为一年,只要公司保持获益,之后为每1-3年更新一次。5年后可申请入籍,10后可申请永住(绿卡)。 基本设立条件:注册资本金500万日元(约40万人民币)。公司开设及签证费用大约为5万人民币。 收益型房产可以保持长期稳定的收入,不但公司获益稳定,10到20年收回成本也大有可能。复杂的房产管理工作,可由我们或外包的专业管理公司完成。
其次,日本土地资源有限,几乎所有的商品日本人都能制造出来,唯有土地,除了用天价填海造地,否则是一分一寸也造不出来的。在经济逐步回暖之际,有限的土地资源出现了领涨的苗头。亚洲投资者在日本可能意在长线投资,这股潮流今年将持续。
随着中国经济快速增长,日益庞大的中国富有阶层拥有可支配财富加速积累,投资房地产交易的愿望和可能性得以增强。在日本购买土地,无论投资者持有何种国籍,均可一次性获得永久土地所有权,但是在中国,同样花钱购买,只能获得七十年的土地使用权。从长远的视点来看,在日本置地买房,要比在中国投资不动产要可靠实惠得多,是不言而喻的。
该大楼售出时,所有房屋已全部出租,毛利达10%以上,不考虑物件升值因素,单靠租赁收入,可望在10-15年内收回投资成本。东京繁华地区交通网四通八达,购物,商务,生活无不便利,对入住者来说,无论写字楼还是商住两用均为适宜。因此,稳定的租金收入有助于投资者回收资金。
外国人在日购房享受国民同等待遇,方方面面都显示出日本政府的积极态度。只要有具体的业务,基本保持盈利,并按时交纳相关税收,外国人在日本设立公司并获取长期投资经营签证并非难事。
东京房地产市场发展启事
东京住宅年建设总量长期处于徘徊期,增长极为缓慢。2007年后,建设量总体呈现负增长趋势。一方面,与日本全国和东京低迷的经济形势相对应,东京的房地产市场依然疲软。1991年到2005年,东京住宅地价连续14年下跌。
2006年后曾出现小幅增长,但总体仍然呈现下降趋势。另一方面,与全国相比,东京存量住宅数早在1953年就已经超过家庭数.
如为空房改造装修及活用措施提供资金支持,如补助空房装修费用等;开展既存住宅流通市场调查、制定房屋信息流通和洽谈机制,积极推进住宅买卖的信息咨询与指南服务;加强市场秩序的维护监管,为消费者提供可靠的改造装修服务,消除消费者对既存住宅的不安。
住宅供给总体大于需求,基本满足本土民众的需求,保障了社会稳定。然而,住宅市场向存积型转变的另一面,是东京既存住宅利用率低以及越来越严重的住房空置问题。东京的空房率呈现逐年增长的趋势,2008年达到了11.1%。造成这一现象的原因有很多。
泡沫经济时期,房地产过度投资,住宅供过于求。房地产业存在严重泡沫,遗留下了大量坏账,房屋空置率大大提高。而日本大力发展住宅产业时期建造的大量房屋也进入了维持更新阶段,许多房屋因原所有人去世、继承人拥有自己的住宅而无需入住或房屋所有人移居别处等成为闲置住宅。
租金水平大大低于市场价,是东京公租房中租金相对最低的一类。如在东京练马区的一处都营住宅内,一套36平方米左右的房屋,月租金在4万日元以内。而同样在该区,一间20平方米左右的房屋,市场租金就可以达到每月10万~12万日元。都营住宅主要为家庭收入水平处于全社会25%以下的低收入人群提供住房保障。
如两人家庭年收入的一般标准是227万日元以下。都市机构出租住宅和公社出租住宅则是面向工薪阶级等中等收入人群提供的一类良好住宅。租金相对市场略低或相当。
日本全国人口呈现负增长,全国大多数地区人口呈现流出状态、总数出现下降趋势,而人口流入东京的趋势加强。如何持续吸纳外来人口、满足外来人口的需要,是一个高度发展的城市持续保持经济活力、吸引经济活动能力的重要体现。据日本总务省5年一次的统计表明,越是人口密集的大城市,住房自有率就越低。相应的,在这些城市的租房率就越高。为了解决逾千万庞大人口的住房问题,政府积极推进租赁住宅的市场供给,建立了完善健全的住房市场。
东京房地产市场现状分析
而非品牌化城市房价的大幅下挫反过来又会促使那些起初房价出现下跌的品牌化城市的房价进一步下跌,如此形成恶性循环。
日本1985年至1991年住房市场泡沫周期中,在全国性房价大跌之前,也就是在房地产市场崩盘之前,由于在房价涨幅较大的东京都率先实施土地交易监视这一抑制地价上涨的制度,东京圈的地价在1989年首先开始下跌,1990年房价涨幅仍较大的大阪等城市的地价接着下跌,到1991年全国性的房价才开始进入下跌通道。在
股市在经历一段疯狂上涨后暴跌。股市与楼市泡沫破灭相伴而生,并且在楼市真正崩盘以前股市有一段疯狂表现。当1989年东京房地产价格出现下跌时,1989年12月29日日本股市却创下了历史新高,接着自1990年首个交易日起开始大跌,陷入长期的下跌通道。美国次贷危机的情况基本也是如此。
出现这种情况的原因主要在于,当房地产市场的一些敏锐的投资者或投机者从住房市场中获得丰厚投资或投机收益以后,如收益已翻了几倍,一旦发现住房市场方向有变,他们就会有获利兑现的愿望和需求,会逐步抛售手中的房屋,然后将资金投入股市,导致股市上涨,在股市上又捞了一笔之后,再撤离,这样又会导致股市大跌。
住房市场成交量出现下降,进而大幅萎缩,房地产有价无市。在次贷危机大规模爆发之前,4月24日3月份成屋销量下降了 8.4%。其实,这是一个重要的信号,当时并没有多少人把这事放在心上。住房市场成交量出现下降,说明住房市场已出现观望情绪,是住房市场房价出现下跌的一个重要信号。
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