近年来，随着美国房产的不断利好政策以及美元持续走强，海外置业者纷纷将目光投向美国房产。作为西方最发达国家的美国，美国房产税的征收制度有什么特色？美国置业者每年要交多少房产税？下面让邦海外来为美国购房者进行剖析。

 美国房产税(Real Estate Tax or Property Tax)顾名思义是房产屋主每年向当地市政交纳的税种。美国的房地产税是由各地方政府征收，而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一，高低不等，多数是房 子价值的1-1.8%之间。但如果是投资土地，地税则要低许多。美国房产税的原则是不管房子面积多大，也不管居住人员多少，更不管有几处房子，只要有房 产，就必须按规定税率纳税。房产税是美国地方政府的一项重要税种，历史悠久。下面我们从政府相关政策，其它相关税种和各地税收一览表，三个不同角度让您更 全面的了解美国房产税。  

一、美国房产税征收现状

 全美50个州都征收房产税，这一税种是美国地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的主要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和民众的福利，因此美国房产税的收税主体是郡、市和学区，联邦政府和州政府不拿房产税税款。一般来说房产税上缴后，郡、市、学区三者之间的分摊比例为1：1：5。对于房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。虽然对房产进行做主价的权力掌握在地方政府手中，不过由于与学区税相比，郡税和城市税所占比重不大，所以这二级政府在对房产进行估价时，通常经较“保守”，评估出的房产价值一般定为市场价格的50%至75%。  

二、美国房产税各州政府自行拟定

 在美国房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定，因此不同的地方税率会有所不同，并且处于不断的调整之中。如某地方政府一年开支为2亿美元，这个地方的房产做主价总额为100亿美元，那该地当年的房产税率是2%。再过一年，这个地方的经济发展了，房产估价的总额上涨为200亿美元，地方政府的开支若仍维持不变，当年房产税的税率反而会下降一个百分点。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3％。由于财产税与地方的经济关系紧密， 因此多由地方政府征收，除马里兰州去年将征税权上收到政府之外，其它49个州都是归地方政府征收。例如纽约州的房产税率较高，为3%。一幢房产值14万美 元的房子，每年需缴房产税4,200美元；房价27万美元房子，每年需缴8,100美元。一年的房产税分上、下半年两次缴纳。目前财产税是地方政府财政收 入的主要来源，同时也是平衡地方财政预算的重要手段，大约占30％。如果扣除联邦和州的转移支付收入，仅就地方政府自身的收入来看，大约占近一半。  

三、美国房产税缴纳规定严格

 美国重视纳税人的权利，美国人也很自觉执行纳税义务。大多数美国人都定期到街道、社区的税务部门缴房产税。逾期不纳税者，要按 月利率10％以上缴纳滞纳金；几经催促未缴纳者，税务部门可提出起诉，由法院判定；坚持不缴者，由有关机构对房子进行拍卖，拍卖款首先缴税，余款退还房 主。  

四、房价变化时，房产税随之改变

 房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。房产值在房价稳定时期，一般按购房时的房价决定。同时在街道和社区设有一个房屋评 价组织，随着房子状况的变化，房主可提出申诉，增减房产值。例如多年失修，房子已不值原价了，可以申请减少；又如原房屋进行了改建或扩建，房产值就必须提高。  

美国房产其它房产税相关税种

 其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。 一是交易税，税率约为2％，房地产买卖时缴纳。 二是所得税，其中个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15％，最高税率为39.9％，房地产出租形式的收入适用此税；资本利得税，依据房地产出售所 获得的差价收入征收；公司所得税实行超额累进税，税率分15％、25％、34％、35％四档，税基为房地产公司的净利润。 三是遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。  

其它美国房产所得税率

 处置美国房地产，按出租、短期持有转让、长期持有转让三种不同的情况，有不同的适用税率。 （1）出租美国境内房地产 对于出租房地产利得，所得税的税率适用美国公民和居民的常规分级所得税率，税基为年毛租金扣除物业费、房屋出租管理费、房地产税等持有成本的净租金。 示例：50万美元的房产，一般年毛租金为5万美元，扣除物业费，房地产税等持有成本，年净租金为3.5万美元，每年的利得税为4930美元左右，大约为净租金的14%。 （2）出售美国境内房地产 对于出售房地产的情况，所得税税基为房地产售价扣减购买成本以及其他持有成本的净利润。而税率依持有期长短有所不同。短期持有的情况（持有期不到一年），适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税。 （3）长期持有的情况（持有一年以上），适用房地产长期资本利得税（所得税的一种），税率最低为10%，最高25%。  

房产税用途

美国的房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出，而非用于其它与纳税人毫无关系的地方。例如，地方学区的财政收入主要就来自与该地区的房地产税。学区内有小学、初中、高中，从建校舍，设备，老师的 薪水都是由学区税收支付。住在学区内，可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里，不仅缴纳了学费，同时也付了免费校车接送的车资。

房产税不会影响投资

美国的财政收支状况非常透明，每个交纳房产税的人，每年都会收到市府的报告单，你交纳的房产税，多少用于学校，多少给了警察局，等等都有明确说明，具体到每一分。就因为这样，房地产税的纳税人可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等等。事实上，高房产税使学区内的生活环境更好，吸引更多人 购买那里的房产，从而又促进了房价的上涨。所以房地产税在美国会被真实地转化为房产本身和周边社区的保值增值投资，成为房产增值的保障。

从长远投资的角度而言，房产税并不是一笔巨大的开销。例如在西雅图购买一个1百万美元的房子，每年交大约1万美元的房产税，交30年就是30万美元。可是房子在30年之后已经绝对不止130万。根据历史规律，应该至少可以卖到4百万美元。

美国热门城市房产税一览

纽约市 0.3-1%

旧金山 1.159%

波士顿 1.188%

洛杉矶 1.25%

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