对于海外房产买卖，其中有一笔费用为资产增值税。如何合理的规避税费是投资者需要了解的，但澳洲政府为了防止非税务居民不交资产增值税，便发布了卖房增值税预付税的政策。那么这个预付税增值政策对海外房产买卖有什么影响呢？

问题一：哪些资产会受到政策影响?

这次公布的政策主要是针对以下几类资产：

市场价值高于75万澳币的不动产。这些不动产包括土地，住宅，商用楼，矿山以及有产权年限的房地产(比如在堪培拉的地产)等等。如果非税务居民是通过澳洲的公司来收购以上资产的话，那么他们所直接或者间接持有的公司股权，不过如果上述资产市场价值小于75万澳币，则该政策不适用。

问题二：75万如何来确定?

一般来说，如果买卖双方不属于关联方，那么税务局则认可实际成交价就是该资产的市场价值。这里实际成交价仅仅指的是资产购买价格，而不包括在房屋交割时发生的一些费用，比如律师费等。

如果卖家在一笔交易中同时卖出多栋房产，而这些多栋房产的总市值超过75万，那么税务局并不会按照交易次数来确定75万，而是会分别根据每个房产的市场价值来判定它们各自是否会超过75万，从而适用政策。

同样的，如果交易的情况是一个卖家对很多个买家，比如总共有5个买家联合购买一栋大楼，每人各占大楼20%的权益。在这种情况下，税务局不会看买家的数量，而是根据该大楼的市场价值是否超过75万来判定。

问题三：如果本地买家需要代扣代缴12.5%的增值税预付税，实务中如何来操作呢?

12.5%增值税预付税的代扣代缴义务是由买家来承担。买家不可以借口不知道卖家是非税务居民而不承担该义务。如果买家不履行该义务，那么将会被处以$7,75到$21,600的罚款。

在实务中，买家在购买75万以上房产的时候，必须要先咨询卖家是否是非税务居民。为了保障双方的合法权益，如果卖家不是非税务居民的话，卖家可以向税务局申请出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholdingclearance certificate”的证明，然后将该证明递交给买家，买家就可以无须担心代扣代缴的事宜。

如果卖家是非税务居民的话，买家必须在房产过户前，把一部分购房款(12.5%)扣下，先行交给税务局。这里要注意的一点是，这个12.5%的增值税预付税不是在签合同交定金的时候上交，而是在房产过户，支付余款的时候上交税务局。

在税款上交税务局的时候，买家需要填写一份表格“Foreign resident capital gains withholding purchaser paymentnotification”，表中会列明买家和卖家以及所购买的资产的详细资料，之后税务局会给买家一份付费通知来指导买家将预付税上缴税务局。

问题四：非税务居民卖家应该作什么?

由于购买价格的12.5%是代扣代缴的增值税预付税，只是一个预估所得税，而并非是真正精确的房产增值税。

按照税法规定，非税务居民还必须在年底报税的时候再次向税务局申报其精确的资本增值并计算准确的税金，多退少补。

问题五：如果非税务居民卖家认为12.5%的税金太重，应该怎么办

实务中有海外卖家向税务局投诉，因为在某些交易中，毛利率可能不到12.5%，甚至有时候还可能会出现亏损，如果事先交了12.5%，则会占用到他们的现金流量而变得不公平。

在该种情况下，税务局允许海外卖家申请”Foreign resident capital gains withholding ratevariation”，要求税务局重新核定代扣代缴税率，税务局一般会在28天内给予答复。

问题六：如果房产卖家是税务居民，如何规避增值税预付税?

如果预计房产市场价值高于75万，澳洲税务居民卖家需要尽早在卖房前填写一份Foreign resident capital gains withholding clearancecertificate application form 申请表格并上交税务局。

税务局在核实信息后，会给卖家出具一份Capital gains withholding clearance certificate，卖家需要将这份证书在交房前(the day of settlement of sale)提供给买家，以此避免增值税预付税。

税务局对clearance certificate申请的审理时间大概为14天。

风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。