随着寒冬时节的到来，房产市场也迎来了退烧，据Case-Shiller发布的一份报告显示，在全美最大的35个房产市场中，有20个市场的增速开始放缓，美国房地产市场降温，只是因为冬季效应?邦海外小编为大家分享：

美国房地产市场降温分析：

今年9月份，Case-Shiller再次发布了一份报告显示：全美房价中值在过去的一年里增长了8%，达到21.8万美元(约 148.72 万元人民币)。不过，在全美最大的35个房产市场中，有20个市场的增速开始放缓，其中西雅图和坦帕(Tampa, Florida)的下滑程度最为明显。

导致房市“退烧”的一个重要因素是房源数量的增加，全美最大的35个房产市场中，有19个市场的房源数量明显高于去年同期水平——其中就包括西雅图和坦帕。

全美租房市场增速也在下降，过去一年增长幅度仅为0.5%，月租中位数达到1440美元(约9769元人民币)，是继2012年以来增幅最低的年份。

经过一段缓慢而痛苦的经济衰退期后，经济繁荣推动市场走出复苏模式，进入一个成熟的房地产热潮，其特点是过去几年两位数的价格增长，最低库存和买家需求飙升。

在这两个极端的故事之后，很难记住一个更加中立的市场甚至是什么样子。但是一个既不冰冷又不火红的新状态似乎正在形成。

“有一个明确的转变。”全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun说。“我将当前状态描述为正常化，而不是真正的买方市场。春季显然是卖方市场，但现在情况似乎更平衡。”

在9月份，全国45个最大的城市中出现了465,000个新上市的浪潮，增长了8%，这是自2013年以来最大的年度库存增长突增。同时住宅建筑数据显示建筑商正在增加更多的库存，房屋开工率同比增长3.7%。

尽管Case-Shiller报告同比价格上涨令人不寒而栗,但房屋价值继续上涨。丹佛，西雅图，纽约，旧金山 - 以其令人咂舌的，昂贵的住房和白热化的市场而闻名,在2018年的最后一次喘息中软化。

由于购房者疲劳和负担能力的挑战，已经聚集了足够的动力来改变卖方在特定市场的僵局，你可以期待看到整个年底到2019年在房地产市场中发挥作用的五种趋势。

房地产市场中发挥作用的五种趋势：

01、抵押贷款利率继续上升，在2019年达到5.5%

美联储在2018年实施了四次联邦基金加息，专家表示将于12月加息。抵押贷款利率不一定与美联储的政策一致，但短期利率变化确实对10年期国债和抵押贷款等长期利率构成压力。

在过去一年中，月平均30年固定抵押贷款利率上升了近一个百分点，从3.92%上升到约4.9%。

随着每一步的增加，买家失去了一点购买力，但障碍可能比金融更具心理性。在春季买房时，费率从预先批准和锁定之间的4.25%增加到4.375%，这感觉就像一件大事。

然而，尽管看起来快速向上移动，抵押贷款利率仍处于历史低位(20世纪90年代初期的平均10%)。 4.875%的利率和即将到来的5%大关之间的差额在平均抵押贷款上每月只需20美元。

“有些人习惯于特别低的价格，”Yun说。 “这是一个增长，但我会说按历史标准，我们仍处于一个非常易于管理的水平。”

Yun预测美联储将在2019年将短期利率提高三到四倍，将抵押贷款提高至5.5%。

02、卖家要做出更多妥协

当在卖家市场高峰期的时间，买家甚至没有机会提出修理要求。曾经有案例，当卖家有一份长达65页的房子错误清单，或价值23,000美元的基本问题，然后将其作为“原样”销售进行销售，没有任何问题。

但现在在改变，劳伦斯回应：“买家正在获得一些缓解。在他们不得不支付所有费用之前 - 房屋检查，收房成本，但现在随着市场的变化，买家处于更好的位置，要求卖家支付一些成本，甚至可能在结束前要求维修。”

竞争力下降，变得更加普遍。

03、房屋价值仍以2-3%的涨幅升值

近年来，卖家在全国范围内的年度价格涨幅达到5-8%，其中最热门的市场如圣何塞(San Jose)和西雅图(Seattle)的年增长率为11-12%。

“那些日子结束了。”Yun说。市场目前没有任何极端或突然价格下跌的风险，房主通常会在可预见的未来继续享受适度的价格升值，但速度要慢得多。

Yun表示，预计每年的价格增长将稳定在2-3%左右，“一些社区可以看到价格下跌，特别是在高端价位的市场的。”

04、市场将根据当地情况更快或更慢地降温

房地产是本地的，所以任何时候市场都会发生变化，它会逐个地区，各州，甚至是都市和个别街区。

2017年税收改革方案将纽约州，新泽西州，康涅狄格州和伊利诺伊州等财产税较高的地区进行了更加严厉的打击，将抵押贷款利息扣除限制在750,000美元(低于100万美元)，并限制州和地方的扣除额，以及其影响开始实现。

Yun解释说：“既然房主不能完全扣除这些税收以及这些昂贵房屋的部分抵押贷款利息，那导致买家的热情停滞不前，而且一些卖家说“也许我需要卖掉，因为税负增加。”

此外，在短时间内经历极端价格上涨的城市，如西雅图，圣何塞，甚至德克萨斯州奥斯汀，将更容易进行市场调整，而不是像亚特兰大，纳什维尔等一些南方城市。

05、高端市场变疲软，入门级住房需求高居不下

与奢侈品行业相比，预计低端和中等价格房屋之间将持续存在差距。虽然高端市场显着疲软，但Yun表示，随着创造就业机会增加了新的潜在首次购房者，对入门级住房的需求依然强劲。

尽管如此，我们看到9月份单户住宅，联排别墅，共有公寓和合作公寓市场的现房销售完成交易减少了3.4%，同比下降了4.1%。

部分原因是由于房价增长超过工资增长，承受能力仍然是一个挑战。 McCabe解释说：“在某些市场，我们已经达到了一定程度的负担不起的水平，而且价格已远远高于家庭收入在同一时期内所获得的价格。”但是，销售减速可能只是暂时的。

“虽然购买成本上升和主流买家缺乏负担得起的选择将在短期内限制整体销售，但需求前景仍然光明，并且受到大量不断增长的人口增长的推动，千禧一代进入家庭购买年数最多在接下来的5年里。”Vivas说。

分析人士表示，尽管就业市场强劲和减税带来刺激，但包括抵押贷款利率上升、工资上涨不足和供应紧张导致房价过快上涨等综合因素，都在继续抑制潜在买家的兴趣。

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