美国房价高,一般收入的人士单靠个人力量实在很难置业,所以不少人希望集合两人或更多人的力量,尽早买房。因此,这几年联名买房的人数不断上升。 联权共有所有共有人均有权优先继承另一方的权益,当其中一个联权共有人不幸离世,仍在世的共有人便会自动继承有关物业的产权,直至剩下一人为止。下面一起来看看美国联名买房有哪些优劣势。

美国联名买房有哪些优劣势：

房价高,一般收入的人士单靠个人力量实在很难置业,所以不少人希望集合两人或更多人的力量,尽早买房。因此,这几年联名买房的人数不断上升。根据金融机构ING的统计,十个新房贷申请中有八个是以联名方式购房,其中不少是朋友关系,而家庭成员则以兄弟姊妹为多。随着过去12个月房价急升,联名买房的数字也随同上升10%。

联名买房主要有两种方式,联权共有(JointTenant)和分权共有(Tenant-in-Common)。 总的来说,联名买房的好处可以缩短支付订金的时间,同时由两人或多人分担每月的房贷还款,生活也轻松很多。联权共有所有共有人均有权优先继承另一方的权益,当其中一个联权共有人不幸离世,仍在世的共有人便会自动继承有关物业的产权,直至剩下一人为止。 好处不用牵涉遗产继承,但如果不是直系家属,可能会引起争产风波,令一方家人不满。

分权共有好处股权清晰,可以根据所付出的资金多少而有不同的权益分配,不是两人各占一半。分权共有人没有优先继承其他共有人的权益的权利,因此,如果任何共有人去世,权益将会根据遗嘱决定如何处理。分权共有的另一好处是,分权共有人可以把自己的业权转让给别人。不过,有关的转让必须符合所订定的条件限制,例如其中一人想出售自己的业权,除非他们放弃购买,才可以转让给其他人。 房贷还款方面所有还款人均要为物业负责任,如果其中一方无力还款,另一方便要承担所有还款。拖欠还款可能影响所有业权人的信用,信用评分数降低,或会令向银行借贷时出现困难。

此外也要留意财务风险。因为任何一方都可以把物业向财务机构抵押申请贷款,如果贷款後不能还款,财务机构会向所有物业持有人追讨债项,终可能会把房屋收回拍卖以抵偿欠款。联名物业另一个弊端就是出售房屋时必须要由所有产权人签署才有效,如果出现纠纷,便会令物业不能顺利售出。由於买房涉及的金额庞大,就算是至亲好友都可能出现因财失义的情况。为了避免这个情况发生,如果共同持有物业,便要理清双方权益。

海外买房挂名前需要明确事项：

海外买房挂名前我们要想清楚的三个核 心问题：资产保护、税收、传承。

【资产保护】

简而言之，就是保证你的资产是安全的。不要出现最后人财两空的境地，连打官司都要借钱。对于一些高风险的职业以及考虑本人和子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。

【税务扣除】

名字的不同，产生的税务问题也不同。在房产投资方面，主要需要考虑所得税(Income Tax)，资本利得税(Capital Gain Tax)和房产税(Property Tax)。在美国，大多数人会选择联合共有的方式，之所以很多人都选择这种方式，就是因为这种方式之下，当夫妻的一方死亡时不会征收财产税。这种财产基本原则会按公平市价原则适用于已故配偶所有的一半财产，并且会减少健在配偶出售财产的资本利得税。

【传承流畅】

很多人海外买房都是为子女打算。是以父母名义购买还是以子女名义购买，或是联名购买，其涉及的税收和复杂程度也会不一样。

在买房时，我们需要考虑未来如何低成本地可以将财产传承给后代。同时也要考虑继承分配调整的灵活性等问题。一般来说，美国房屋产权登记有这么几种方式：个人、联名、公司和信托(尤其是家庭信托，Family Trust)。其中联名又有两种不同的方式。

- 个人

可以说大部分买房的人都是把房子登记在个人名下或者联名的名下。因为它简单，成本低，而且顺理成章，一切是那么自然。这种方式的优势在于，你对财产的控制权会更强。但同时，如果个人遇到任何诉讼，则在你名下的房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。另外，当你把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，美国公民的遗产税免税额是545万美元，而外国公民只有可怜的6万美元。

- 联名

联名买房具体又分为两种情况。

一种是joint tenancy(联合共有)。其实就是联合共有产权的一种，Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方。

另一种tenancy in common则不是，一方去世了，房屋产权将转移给去世一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。联名购房要卖房的话一般需要获得所有房契上有名字的人的同意。

- 公司

也有很多人把房子买在公司名下。相对来说买在公司名下，贷款稍微复杂点，但还是没有问题的。由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护，而房子的盈利和亏损，也就是归于公司的盈利和亏损。公司的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决了。

- 信托

信托有很多种，家庭信托是家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是trustee，也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是受益人，beneficiary。受益人既可以是受托人自己、未来配偶、家人后代，也可以是其他人，并可以预设各种条件，更换受益人、取消受益权。不仅保密，而且灵活可控。

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