欠钱不还，想赖帐，可能是人类的通病。要说收帐，美国人不象我们会在电子大屏幕上去公布老赖的照片，他们有他们的方法。下面小编就来给您介绍一下洛杉矶房屋出租，遇到老懒怎么办?

1、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提前1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)， 对方当事人有权要求其支付违约金。

2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。

3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

6、双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼解决。

房东牢记减少风险的方法

1租客

房主需要租客提供在此常住的人口的数目和名字，所有的成年人需要在合同上签字。不要允许租客随意引进新的常住人口。人口过多会导致住宅迅速折旧，还会引起不必要的邻里纠纷。某些国家的移民会在很狭小的空间内挤下几家人。本人曾经看到过一个正在出租的3个卧室的独立住宅。里面住了6-7家人，每家人大约是2个大人2个儿童，一共大约住了26个人。同样的住宅的市场价格大约是40-45万，而屋主以27万的价格出售却乏人问津。

合同里需要指明如果某些房客搬出并且转租，新来的房客必须要向房东申请，只有房东认为新的房客符合条件后签署合同才可以入住。比如，开始是A和B签合同租房，B搬出换来了C，如果C不签合同之后不交房租或者损坏住房，那么房主就很难向C追讨。

对于合租的房客，在合同里要尽量要求每一个房客要承担所有房客的责任。例如A和B合租，B没有收入，但是A答应替B出。如果B损坏了住房，A没有义务替B弥补损失。房主从B那里也拿不到补偿。或者，B有收入，但损坏住房后逃之夭夭，A也没有义务提供补偿。

有的时候，租客会说有一些客人短期入住，但房主并不能每天监视到底有多少人入住，也不知道这个客人会住多久。所以在合同里要指明客人居住时间的上限，租客要承担客人的所有责任。

通常租赁合同的期限为一年，这也对双方都是一种保护。如果房东和房客之间存在摩擦，只需要坚持一年。一年，如果没有签署新的合同，一般认为合同是以月为单位自动延续。如果房东或者房客想中止合同，只需要提前一个月通知对方。美国的租房市场有非常明显的季节效应，由于在秋天开学并且夏天易于搬家，所以夏天的租房市场活跃，高一些;冬天的租房空置率高，低一些。如果租客在冬天搬出的话，房东相对难一些找到接替的房客。有时房东为了减少房客的流动，一年后如果房客愿意继续签一年的合同的话，在上可以给的优惠。

2 家具情况

在合同里要注明合同生效之前的房产状态，如：暖气是否工作，厨具是可以工作，墙上是否有洞等。通常房客在搬进来之前，要求所有的设备都处于良好的工作状态。房东也要求房客进行全面的检查，以防房客损坏家具后抵赖。例如房客误操作使得地板浸水，他可以声称搬进来之前就是这样。

在合同里还要注明哪些家具属于房东，以防止房客搬出时带走属于房东的家具。除非房东保留所有购买时的收据，否则在发生纠纷时很难证明这些家具属于自己。

有些租客希望对住房进行装修以改善居住的条件，如：重新粉刷墙壁，给底板磨光。在合同里需要详细说明任何改变房屋当前状态的行为必须事先得到房东的认可。租客的装修对于房东来说可能是损害。记住，租客在乎的是自己使用方便，并不在乎房屋的价值。

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