法国房产税政策解读

近年来,法国特别是首都巴黎地区房地产价格虽然连年走高,但房地产市场发展仍保持了较为理性的脚步,这与法国政府通过税收调控市场作出的努力密不可分。一直以来,法国政府对房产所有者征收重税,这在一定程度上有效减少了房地产市场的投机行为。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外,还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外,法国政府还征收高额遗产税,这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。

高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担,因此长期以来房地产市场都不是法国人投资或进行财产保值增值等操作的首选。显然,通过“倒房”这一方式来赚钱的话,成本太高而显得得不偿失了。具体来说,法国的房产税主要有以下几方面税种构成。首先是居住税。所有拥有住房和车位的人都必须缴纳住房税,也就是说居住税由房屋的居住者缴纳,不论居住者是业主还是租客。

而税率因各地区不同。以巴黎为例,总税率为11.151%。如果房屋空置,业主无需缴纳居住税。其次是土地税,对业主征收,不论物业是否被租用。在土地税上还要加征8%的地方税收管理税,总地税为9.23%。土地税还细分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”。税额以地产的租赁价值作为征税基础,乘以一个可调整的税率计算得出。以上提到的两税由法国各大区、省、市镇征收的地方税。

再次是增值税,税率是28.1%。不过自住房和房龄超过15年的可以免税。房主拥有房产时间越长减税越多。在房屋转让过程中,购房者还要缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%的转让税。闲置房还要缴纳住宅空置税,税率为10%至15%。在税额的制定上,法国政府也没有采取“一刀切”的政策。

首先,房产税的税额是依据不同区域的不同规定进行计算,并根据1月份的房产情况进行征收的。产权人自己根据市价对自己的住房估价,自己申报。如果发现估价过低,具有逃税企图,政府可优先购买,申报人不得反悔。例如,1月份的房产所有者都应缴纳全年的税收,如若随后卖掉房产,也应缴纳全年税收。若在一年当中,房产主对建筑进行改造与整修以致该房产的价值得到提升,该提升值则在下一年的1月份予以考虑。

1.居住税

居住税应由1月1日当天居住的人来缴纳。事实上，买方和卖方无需在协议中达成分摊共识。由此得知，如果在1月15日交易，那么卖方需要支付全年的居住税，买方无需支付任何费用。

*注意：买方需要缴纳目前居住房屋全年的居住税，即使他可能在1月2日就搬走了。

计算：居住税由土地租赁价值和纳税家庭情况决定，此外，还与电视税(Contribution à l'audiovisuel public)有关。

2.地产税

地产税通常由买方和卖方共同分担，协议中应当罗列出分摊条款。在成为业主后，买方要支付卖方地产税份额。举个例子，如果交易发生在4月1日，那么卖方需缴纳当年前3个月的房产税，之后的房产税由买方分担。

因此，卖方应提前告知买方需负担的房产税份额。为此，买方和卖方在签署公证员处协议时，卖方应出示上年度的房产税单。买方需要分摊的部分则根据这一税单来计算。这笔钱应由买方在交易当日通过支票形式支付给卖方。

计算：地产税=税基*行政区表决税率(Base d'imposition * Taux d'impôt voté par la collectivité territoriale)

其中税基按下列方法计算：

·建成房屋：土地租赁价值的50%;

·未建房屋：土地租赁价值的80%。

3.登记税(Droits d'enregistrement)

房屋交易时还会产生登记税(又称过户税)，登记税适用于所有位于法国境内的住房，即使买卖双方的协议是在外国达成的。在法国买房移民如果买方支付了通常应由卖方承担的费用，那么，这笔开销应被纳入过户费的纳税基数中。

国家、省和市镇按比例征收登记税：

·理论上讲，省税税率一般为3.8%，但大部分省份已经该税率提高至4.5%;

·市镇税税率为1.2%;

·国家税相当于省税额的2.37%。

综上所述，如果把省税税率的增加考虑也在内，那么登记税税率通常为5.8%。(这一税额不含公证员酬金以及其他相关费用)