前言：何为负扣税？澳大利亚是全球唯一一个实行负扣税的国家。对于投资用途所产生的亏损，投资者不但无需纳税，还可以向政府申请税务补偿。这种政策是对房产投资的一大鼓励。

不过近日澳大利亚反对党领袖薛顿（Bill Shorten）宣布一项竞选计划，打算自明年7月起清除现有家庭的负扣税，而只将负扣税应用于新建房屋。薛顿称这会在10年内为联邦政府省下320亿澳元的预算，帮助首购者更好地与投资者竞争，并创造高达2.5万个新建设岗位。据悉，总理谭宝也表示正在考虑税务改革，其中就包括取消负扣税。

一旦现房的负扣税被取消，就意味着投资现房的成本将会增加。孤儿在明年生效日期之前，澳大利亚热门现房市场需求预计将会出现一定程度的增长，房价也有可能随之升温。澳大利亚房地产网站Domain近日发表文章对负扣税变化对澳大利亚房市的影响做以分析。专家们普遍认为一旦这项新政实施，悉尼与墨尔本的房市将会得到短期的助推，但市场走势并不会产生重大的变化。

原文编译：

经济学家称负扣税新政或房市繁荣

房地产经济学家称，澳大利亚工党的负扣税提议(将负扣税限定于新房)或重燃悉尼和墨尔本房地产市场再度繁荣的希望。

Domain Group首席经济学家Andrew Wilson称，工党的提议对购买新房的投资者有利，这将形成一种威胁，使得投资者急于在截止日期前大肆购买现房。“负扣税成为投资者冲进市场的前所未有的动力。”

政策效果很可能在已经建立的更为低端的住房市场显现，它将“发挥进一步定价的作用，首次购房者或被挤出市场”。

Andrew Wilson表示，如果提议开始发挥作用，能带来的实际收入有限，市场将与2009/2010时相似，当时首次置业补助措施接近尾声，而现房印花税特许期也即将结束。“那时，当现房印花税优惠政策接近尾声，整个房地产市场繁荣起来，有10,000多个首次购房者涌入市场”，他说。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver也认为，如果负扣税变革取得进展，很多投资者“很可能”会急于重返市场。

“市场可能会出现类似引进商品及服务税(GST)时的情形：人们争相涌入市场，好像如果他们不立刻下单，第二天的房价将上涨10％以上”，Shane Oliver称，“投资者们可能会认为他们应该现在就买房，好像他们等到2017年7月，选择就会变得有限。“这可能会造成一个小购房潮，但对房地产市场再次升温的担忧，或成为一种阻力，抵消负扣税的刺激作用。”

行业预测和分析机构BIS Shrapnel的Angie Zigomanis则认为，如果负扣税重新饶回来，潜在的房价下跌会成为防止大批投资者在2017年最后期限之前涌入市场。他说：“另一方面，投资者可能不想仓促进入市场在高位买房，因为负扣税一旦取消后，房价可能下跌。”

柯廷大学(Curtin University)的Steven Rowley表示，这一变化“可能造成在政策实施前看房投资者数量大增。”

“这样的数量增长，在以前政策变化时也有过。它对住房市场的影响将取决于时机和住房市场在行业周期内所处的阶段”，Steven Rowley说，“如果银行仍采取严格的贷款标准，包括对投资者设定按揭成数，政策开始执行时，或会减少买房活动。”

澳大利亚住房研究所(Housing Institute of Australia)高级经济师Geordan Murray认为，政策变更可能会扭曲房地产市场行为，“尤其是在政策实施阶段”。他说，“为了让负扣税战略产生净效益，房产持有期结束时的资本收益需超过持有期实现的现金流损失……不能保证房价在他们已有的利率基础上持续上升。”

“反对派的政策可能会刺激投资者增加投资，但鉴于显著政策变化发生时的不确定性，市场参与者再某种程度上或会谨慎行事。”

新南威尔士大学城市未来研究中心主任Bill Randolph建议，政府可考虑在实施期间采取“逐步取消”的方法或设定投资者可以享受负扣税房产的数量。”

虽然这样一来房地产市场繁荣的可能性很大，但Bill Randolph博士提出的最大问题是：“有多少投资者渴望在负扣税开始前挤入市场？”

结语：

由于海外买家只能在澳洲购买新房，负扣税变化并不会对新房投资产生直接影响。不过一旦这项措施生效，现房投资成本的升高会促使更多当地投资者选择新房，新房房价可能会因此面临上升压力。另外，一旦房市因此措施出现浮动，澳大利亚经济也可能会有一定起伏，届时澳元汇率与贷款利率等与职业相关的指标都可能发生变动。所以近期打算在澳洲置业的投资者们，可能需要把握时机，在政策与汇率的阶段尽早投资。