2018年澳大利亚的房地产市场，可以用“跌跌不休”来形容，再遭受经济增长前景不明的影响，投资者对澳洲房产市场并不看好，持观望态度。与此同时，相关的房产专家或经济学家并没有闲着，最澳洲房产在过去的一年做了一个总结，下面，就和邦海外一起看看2018澳洲房产总结：未来3年房价或将触底回升一文吧。

2018年澳洲房价表现

最新数据，2018年全澳房价跌幅达到4.8%，创下近十年来最弱表现。12月份，悉尼与墨尔本房地产市场进一步恶化，房价分别下跌1.8%与1.5%。达尔文、珀斯与布里斯班分别下跌1.8%、1%与0.2%。

悉尼西部及北岸风险大

悉尼房市接连五年强势上行之后，出现自2012年以来房价的首次年度下跌。2014年与2015年，悉尼房价分别上涨了12.8%与14.9%，2017年涨势开始消退，当年房价仅涨3.2%。

过去一年房价则下跌了7.2%，行业专家预测2019年还会有更多痛楚。预计会再跌10%。

据SQM研究，悉尼的空置率11月跳涨到了3.2%，而长期均值是2.2%。目前待建成的公寓数量庞大，房产空置率高于长期平均值并且还在上升。

另据数据显示，悉尼自住性置业活动水平在下降，库存量上升——目前悉尼的房产挂售数量同比上升约两成。

悉尼的公寓密集地带：西部的大片地区及下北岸风险最大。

墨尔本房价6年来首次下跌

去年7月墨尔本房价下跌了0.9%。是2012年11月以来墨尔本房价首次下跌。这期间，一些悉尼房产投资者转投墨尔本。由于悉尼房价过高，大量公寓置业者转投价格较低的墨尔本和布里斯班，导致三季度悉尼公寓开工量同比下跌60%，公寓期房销售量同比暴跌88%。与此形成鲜明对照的是，第三季度墨尔本和布里斯班公寓开工量和公寓期房销售量都出现上升，原因是这两座城市涌入了大量包括华人在内的海外移民，房价也较低，对置业者有较大吸引力。

墨尔本的公寓市场今年也面临较大供给压力。今年墨尔本交付的高层公寓楼(四层以上)将从去年的13,500套增至17,000套。去年墨尔本公寓价格下跌2.3%。

2018年墨尔本近郊的房价只下降了0.1%。但专业机构都认为，墨尔本房地产市场仍可能是今年受创最严重的地区，近郊房价将有更达的下降。

今年大墨尔本地区房价下跌加速，到2020年才会略有反弹。预计墨尔本降幅最大的是内东区和内南区，房价跌幅会在10%以上。

布里斯班公寓短期内难以回暖

2018年布里斯班的独立屋价格小幅上涨0.4%，公寓价格下跌0.7%，整体增长0.2%。

澳新银行认为，2019年布里斯班房价会有1%的下跌，但净跨州移民的增长会给布里斯班楼市一定的支撑。布里斯班房价在2014年上涨4.1%，2015年上涨4.9%。在随后的两年中，公寓房价格下跌拖累了当地市场，2016年房价增长放缓至1.6%，2017年上涨了1.8%。

布里斯班市中心的公寓市场短期内难以回暖，这一区域的房价仍比十年前低约5%。然而，随着新供应放缓，2019年布里斯班公寓市场至少不太可能继续恶化。预计今年布里斯班的新公寓完工量为5700套，几乎是2017年峰值时期10,700套的一半，加上州际移民人口的支撑，今年布里斯班楼市的前景会优于悉尼和墨尔本。

对此，全球著名会计公司毕马威称，澳洲房价将在2021年前见底回升。毕马威预测，由于国内投资者的需求不同，悉尼和墨尔本房地产市场将出现不同表现。预计悉尼房价总跌幅为12.9%，墨尔本房价总跌幅为4.5%，悉尼房价下跌周期将长于墨尔本。

根据毕马威的预测，2019财年悉尼房价将下跌4.3%, 2020财年再下滑1.3%，2021财年将上涨3.5%。墨尔本房价在2019财年将下滑2%，随后两个财年将分别上涨2.4%和4.7%。

2019年澳洲及各城市房价预测

房产公司Domain认为，2019年澳洲房产市场将使更稳定的一年，但这并不是说房价不会进一步下跌，但在进入另一个温和增长阶段之前，房价下跌的速度将在2019年上半年放缓。

Domain预计，到2019年，悉尼和墨尔本将是全球最疲弱的两个市场之一，然后预计到2020年，房价将以4%左右的速度增长。布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉的房价在未来几年将出现温和增长，霍巴特的房价在经历了近年的快速增长后应该会企稳。

许多因素可能导致价格偏离预测(基于最可能的未来情景)。主要的下行风险包括:抵押贷款利率上升早于预期、速度快于预期、银行进一步收紧贷款、人口增长放缓、投资者被迫抛售以及中国经济放缓。另一方面，房屋建设可能放缓，政府干预支撑市场，以及经济走强，可能意味着房价涨幅高于预期。工党提出的负扣税改革的影响更加不确定，改革可能最终会推动价格走低，但实际上可能会在未来6-18个月支撑价格。

Domain利用经济模型、市场领先指标的分析和最近的市场趋势对澳洲以及各首府城市别墅和公寓的房价作出了预测。

Domain预计，别墅价格将在2019年上半年继续下跌，然后出现好转并温和增长，从而在截至2019年12月的一年里实现约1%的年增长率(见下图)。预计在截至2020年12月的一年内，房价增幅将升至4%。预计到2019年年中，别墅价格将从2017年82万澳元的峰值下跌7%，至76万澳元左右的低点。在这个低点，澳大利亚别墅价格将回到2016年的水平。

预计澳大利亚的公寓价格将在2019年和2020年分别增长2%和3%。在截至2018年12月的一年下跌3%之后，预计2019年初公寓价格将见底。预计它们将较2017年6月的峰值56.8万澳元下跌约5%。在经历约54万澳元的低点后，房价将回到2016年末的水平。

Domain预计公寓价格将比别墅价格更具弹性，主要有两个原因。首先，繁荣期的公寓价格涨幅较小，因此在2017-2019年期间，需要消散的市场“泡沫”较少。第二，州政府的印花税优惠将会抬高公寓价格，尤其是在悉尼和墨尔本。

稳定的人口增长、低失业率和低利率将在中期内支撑澳大利亚房地产价格的增长。在不久的将来，更严格的贷款条件将继续给价格带来压力。但最终，借款人将开始适应这种新常态(包括更好地了解他们可以借多少钱，以及获得贷款需要多长时间)，贷款将开始再次增长，尽管增速有限。

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