商业地产通俗的说就是在房地产的基础上做商业，是以商业功能、商业需求为导向对房地产，主要是目的就是为了赚钱，那么如何投资美国商业地产呢?美国商业地产与住宅地产区别知多少呢?邦海外小编为大家分享：

一、商业地产与住宅地产不同

商业房地产与住宅地产不同，住宅是人居住的，价格可以没有什么标准，但是商业房地产是要赚钱的，不能赚钱的话，就没有任何价值。在住宅上，一般是采用市场比较法来评估，所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即 CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法，而是用收入分析法 (Income Approach) 来分析的。

在商业房地产中，就是要计算投资回报率ROI，Cap Rate，净现金收入(Netcash Flow)，DSCR 等来综合评定一个商业房地产的市场价格 (Market Price 或 Market Value)。这些数据对于投资市场是非常关键的：

对于卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格，不至于满天要价或者开出低价。

对于买主来说，也是同样通过专业的计算与分析，来进行投资的可行性研究，然后才做出科学合理的决策。

对于专业的房地产评估师来说，评估商业房地产也是用这些方法，评估师的评估结果要与实际成交价一致时，银行才会贷款，除非买主原意用现金支付不足的部分。

对于商业银行来说，也是如此，除了对贷款人的信用，收入考虑之外，还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。

二、如何投资美国商业地产

基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同，但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别。无论您是移民到了美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。

无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势，交通便利性，人流状况，该区域购买力消费力，城市规划对该处地产的影响，比价，收益率等。如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产，平均出租净回报(CapRate)在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。专业、认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流，租约较长，则吸引力会更强，但报出的CapRate会比较低，比如6%以下，反之应该要求较高的Caprate如9%或更高来抵消风险。

此外，如果不是单一租客，则需综合考虑所有租客的租约，租金情况。另外，对一些租金明显很高的租约，他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率，很快可能离开，扛抬高了卖价，要特别小心。

美国现在比较流行NNN的三净租约模式，意思是租客除了缴付租金，同样承担地税，保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主，免去了业主很多麻烦。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。但这样的商业地产，往往伴随很大的风险和很多不确定因素，作为不熟悉当地的外来人，不要只被数据迷惑，去碰之前还需三思。

三、投资美国商业地产的优势

全球房产大部分都是商业房，有经验的房产投资人都比较倾向于投资商用房，因为商业地产比较稳定、能获净现金流，而且付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。如果投资人手头资金充裕的话，投资商业地产就要比投资住宅地产更有利。商业地产可用于办公或注册公司用;商业地产一般建在较繁华地带，升值空间相对较大。

商业地产一般租期较长，很多高达25年。也就是说商用房租金由公司利润支持，而且租期比较长，而住宅房一般是签一年的，那么投资商业地产就更加稳定。商业地产的优势就是收益稳定可靠。业主要支付商业地产运营和维护的费用。这笔开支(包括时间和金钱)虽然很大，但从另一个角度来说，商业地产的物业管理费要比住宅地产收费低。商业地产不会受到通胀压力。付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。而且业主可以通过抵押贷款利率减少和货币贬值享受减税。因为商业地产比较大，设施也比较复杂，所以，商业地产一般要比住宅地产价格贵很多。

地段较好的大型商业地产一般由机构投资人购买，收益大概是5%。主要来自资本增值和杠杆，如5～15年的抵押贷款。但还是有一些低于15万美元的房产。如美发沙龙、中餐馆、保健诊所、房产公司办事处，均价都在14～16万美元，合同期5年，净收益大概在9%。

随着美国经济的复苏，住宅房和商业地产都有很大的机遇。如果投资者知道自己想要在哪里投资，很容易就能发现增长比较快的地区正在建造崭新的房产，而这些地区一般都租金高，空置率低。

四、美国商业地产投资的主体

根据商业资产地产资金密集的特点，投资者主体可以分为：

1、小型商业地产，几十万到500万美元的，最活跃的投资主体是私人投资者。

2、中型的商业地产，从500-3000万美元不等的比较活跃的投资主体是私募基金、风投、中小型的REIT，大型的商业地产。

3、在3000万美元以上的大型的商业地产，主要是大型的基金、养老金基金、大型的REIT等等。

以上就是小编今天为大家带来的关美国商业地产与住宅地产区别知多少的相关内容，希望能对大家有所帮助。如您还需更多的了解，可以直接咨询我们的在线客服，我们将会以最专业的态度和顾问为您提供定制化的服务。

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