在美国购买房产，交房入住前房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款之一，特别是二手房，大多都或多或少的存在一些需要修缮的地方，如果不能在前期检测出来的话，入住后再发现问题就容易扯皮。所以美国交房入住前必备检查不可少。

美国交房入住前必备检查有哪些？

1.屋顶Roof

Inspector一般会爬梯子到屋顶上面去看的，如果因为各种原因漏水，比如说排水管道堵住了，水就会从屋顶直接顺着外墙流下来，那你就要考虑会不会水一直漏到地下室之类的问题。屋顶的瓦片Shingle的保修是二十到二十五年，architecture Shingle是二十五年到三十年。装Shingle的时候如果两边和上方不留Vent，Attic里的热气散不出去，这样的shingle使用寿命一般是十年。

2.Foundaton

Foundation有很多种，最好的是Poured Concrete，其次是Concrete Block，Field Stone最次。Field Stone最大的问题是不漏水时间长了也会潮;Concrete Block的问题是缝里的水泥时间长了会脱落，进水，会有白蚁隐患;Poured Concrete的问题是会裂缝，尤其如果严寒酷暑打地基的时候打地基，更容易产生裂缝。

3.水泵和暗沟Sump pump and FrenchDrain

很多人家装Sump Pump是为了防患于未然，万一暴雨或者发大水了呢。如果过往记录没有房屋被水淹的情况，那关键是看地势。有的时候山顶的房子如果排水不畅，没有french drain，水淹地下室也不是不可能的。

4.白蚁termite

北美房子白蚁还是挺常见的，处理方法是把毁坏的结构换掉，撒药，然后最好年年处理。如果曾经有白蚁迹象，现在没有活动的白蚁，并不能保证将来没有白蚁，很可能就是刚好没看到，所以处理一般都是要做的，另外，白蚁新房子也可能会出现。

5.霉菌mold

长霉菌主要是因为潮湿，尤其房屋被大树覆盖常年阴凉的时候。看图片的时候，从窗户出去就是大树很美，实际上，霉菌最喜欢阴凉潮湿的环境。所以地下室最好有除湿机，房子不住人的时候也应该经常开开空调除除湿气。一般发现mold，最好找专业公司处理，bleach不适合所有的地方。

6.其它

inspector还会检查房子配套的洗衣机、炉灶、灯具等，比较重要的有房屋电路布线、浴室隔水层是否渗漏、离屋子近的大树等，这些都是如果有问题修理起来比较花钱的地方。

该如何让房屋检测发挥最大功能?

首先，房屋检测时您要在场。

有些卖主明知房屋有缺陷，仍表明“原样”出售(as is)，交屋前不打算进行任何修缮，有时竞争激烈，卖方甚至鼓励买主省略房屋检测、以便比其他人取得购屋优先权，应抵 制这种诱惑、坚持不放弃检测。定制房开发商Focus Builders总裁阿尔戈(Seth Argo)说，房屋检测是第一道防线，况且，房屋检测不花什么 ，全国平均成本仅324元。另一重点是，您要亲自参与，以便和专业人员当场针对主要系统进行交谈，包括冷暖空调、通、热水器、电器和屋顶，也趁此一一查看屋内各系统和设备。

其次，回过头重新和屋主谈判。

如果检查员发现问题，您可和屋主重新谈交易条件。房屋检测通常在买卖方签约后的前十天内进行，让买方有机会及时发现房子问题、以及和屋主再谈判，假如在约定时间内谈判破局，买方不会有任何损失。

如果检查员发现问题，可和屋主重新谈交易条件

第三点，依检测报告维修房屋。

检测后，务必好好保存检查报告，可作为入住之后的新房待办依据。多数检测都会列出热水器需要更换的时间、屋顶漏水等因素造成的明显水损坏问题等等，可在您入住后列为优先处理的待办事项;它们在您住在那里的同时解决问题。要注意，检查未必会提供所有待改善的详细资讯，因为检查员不会深入设备去进行细部检查，但检测结果是重要参考，也许潜藏着更严重的问题，应及早处理。

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