美国纽约房产投资需要注意哪些事项
美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。
最近几年,越来越多的中国人涌进美国投资房地产。相对中国日益高涨的房价,美国的房价竟然低过中国,实在是稀奇的事。下面小编就来给您介绍一下美国纽约房产投资需要注意哪些事项。
1.看上美国房子后,该怎么出价
美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。
有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高的价格才能行。因此,并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,当然这需要一位好的经纪人协助。
2.永久产权不表示要拥有一辈子
众所周知,美国产权是永久性的,所以,许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子,甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样,比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小,住在哪里都很方便。
3.美国房子出租不难
西雅图等地区经济欣欣向荣,外来人口很多,又是旅游城市,需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格,关键在于卖价是否符合市场。
美国房地产市场是很公开透明,而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外,不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。
4.在美国买房,不要为了砍价而挑毛病
许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因,必定是已与其他房屋比较后,觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面,通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。
5.不要要求卖家送你家具
在美国,房子买卖与家具买卖是分开的,这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候,房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯,地角边饰,嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具,不包含在屋价内。另外,院子里的盆栽可以移动,便不含在房价内,院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子,不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰,买家可以提出购买建议。价格就再商量。
6.投资美国房产只看租金回报率吗
投资房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。
通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。
房地产经纪人
参与房地产交易的一个重要专业人士就是房地产经纪人。经纪人不仅可以帮助买家找到一套适合的房产,还可以在交易过程的每一步引导帮助买家做出正确的选择。每个房地产市场的购买房产过程都不尽相同,而一个有经验的经纪人可以提供给买家关于房产和社区的关键的,外界较难得到的信息。而经纪人对市场和房产交易的知识以及谈判技能都会是促成交易的巨大帮助。同时,经纪人对买家提供的这些服务并不收取买家一分钱,因为他们的佣金是由卖家付的。所以,我们建议您刚开始在美国搜寻房产的时候,找一位可靠可信的有经验的房地产经纪人协助您。
在中国,房产拥有者可能会选择多个经纪公司来帮助出售他的房产,可是在美国,卖家通常和一位房地产经纪人签定排他协议,让这位经纪人单独代表卖家进行交易。任何感兴趣的买家都需要通过卖家的经纪人来了解这套房产,且需要和卖家经纪人做提前的预约来看实地考察。几乎所有经纪人都属于某一个房地产交易协会,比如美国经纪人协会,纽约房地产联合会等等。这些组织监察经纪人是否保有严格公正的职业操守,要求所有经纪人共同合作经纪,这意味着卖家的经纪人要和买家的经纪人合作,且所有经纪人都要被公平的对待。在市场上等待交易的房产统一在一个中央系统公布,所有有牌照的经纪人都能获得这些房产的咨询,并带客户前去参观。所以对买家来说,我们建议买家和单独一个经纪人合作,以免产生不必要的困惑。
经纪人和卖家签定的排他协定会注明当卖家售出他的房产时,经纪人会得到的佣金。如果买家有经纪人代表他,那么卖家付的佣金会在买家经纪人和卖家经纪人之间平分。所以,找一个经纪人合作对于买家来说是没有花费的。而且,经纪人对他们的客户有信托责任,交易中采取的任何行动必须以他们客户的利益角度出发。既然卖家经纪人保护卖家而不是买家的利益,买家应该找自己的经纪人,在交易中代表自己维护自己的利益。不然的话,对于没有丰富经验的买家来说,这可能是一个交易的弱点。
最后,房地产经纪人是带牌照的专职人士,有相关明确的规定他们必须遵守。经纪人在每一个州执业都要拿到该州的牌照,且需要定期上课程来持续执有牌照。
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