新加坡高档私宅房地产市场投资何去何从？

在过去几年，新加坡高档私宅受到一系列政府降温措施的严重打击，无论是当地或海外投资者都受到降温措施的显著影响，导致黄金地区交易量和价格双双下跌。

受到降温措施的显著影响，近年来黄金地区高档私宅的交易量和价格双双下跌

第9、10和11邮区黄金地区的私宅，向来被视为新加坡最高档的住宅项目。在过去几年，这些地区的高档私宅受到一系列政府降温措施的严重打击。其中，豪华住宅的资本价值从2011年的高峰期至今下跌约20％。发展商在这些地区的私宅销量也下跌68％，从2011年卖出的1302个单位，跌至在2014年卖出的422个单位。

在黄金地区高档私宅买家中，外国人占了显著比率。然而，自政府在2011年12月推出额外买家印花税（ABSD）条例，并在2013年1月上调额外印花税率后，外国买家的需求有所放缓。

2011年黄金地区非有地住宅交易，外国买家占了31％。但在2014年，因15%印花税而却步的外国买家在非有地住宅交易中所占比率已减少至16％。

另外，这些措施以及总偿债率限制（TDSR）也导致过去三年购买黄金地区高档私宅的新加坡公民和永久居民数量减少，交易量下跌约一半。所以，无论是当地或海外投资者都受到降温措施的显著影响，导致黄金地区交易量和价格下跌。

未售出单位多 但有望逐步缓解

降温措施除了造成需求放缓和交易量偏低外，也导致新加坡黄金地区私宅出现供过于求的局面。

由于发展商的新私宅项目销售缓慢，造成已建成却未售出的黄金地区私宅数量增加，从2012年第二季的715个未售出单位，几乎倍增至2015年第二季的1420个单位。

但发展商推出的新私宅数量有所减少，2015年第二季的已推出但未售出私宅单位保持在1221个单位，相当于2012年第二季1194个单位的水平。加上2012年以来黄金地区缺乏集体销售项目，以及政府售地计划主要集中在非黄金地区，多少也缩减黄金地区可发展的新私宅项目。

目前，新加坡黄金地区未售出私宅单位（包括已建成、已推出，以及取得销售权但未推出单位）共有4685个。如果以去年422个单位的认购量来看，未售出单位数目或许很大，但考虑到一旦市场恢复正常后，以过去10年平均每年达2196个单位的认购量来看，目前未售出单位数量还属于合理水平。

疲弱租赁市场阻碍投资者投入

过去几年，新加坡黄金地区新建成的私宅单位有增加的趋势。在2011年至2014年期间所建成的新私宅单位数量明显比之前四年高出22％。这明显扩大了私宅的租赁供应量。与此同时，外籍人士的租赁需求则明显停滞。例如，在紧缩外劳政策下，新加坡人力部批准的就业准证（Employment Pass）数目在2014年为17万8900张，与2011年的17万5400张相比仅微增2％。

这导致此期间的私宅租金下跌。高档私宅租金从2011年第二季的每月每平方英尺5.23元，下跌至今年第二季的3.93元，跌幅约25％。

私宅租赁市场面对挑战，租金回报率下跌，都成为高档住宅市场投资者裹足不前、不愿投资于高档私宅市场的主要阻力。

新加坡高档私宅比其他城市更具吸引力

新加坡作为全球化都市，具有良好的经济基本面、稳定的政治环境、可靠的法律框架和透明度高的市场，所以它的高档住宅市场仍然吸引许多投资者。

如果跟伦敦、纽约、香港、东京等其他投资者关注的高档私宅市场进行比较，2007年香港高档私宅价格比新加坡高41％，但在2015年这差距已拉开至165％。

在全球金融危机前，2007年伦敦市区的高档私宅价格和新加坡的差距为70％。由于英镑转弱，2010年，这差距收窄至34％。不过，过去几年，伦敦市区私宅市场高涨，同时间，新加坡市场转弱，使两者价格又扩大至92％。

纽约方面，2008年，其高档私宅价格比新加坡高48％。但美国经济衰退，使纽约的私宅价格下跌，2011年略低于新加坡。近年来，纽约市场逐步复苏，其高档私宅价格又领先新加坡，高出八成以上。

最后，在东京方面，前几年日元较强劲，东京高档私宅价格平均比新加坡高30％。随着日元疲弱，两者价格差距去年缩小至14％。