新加坡房贷又有新花样

新加坡房地产市场开始复苏，银行各出奇招争取客户，而房屋贷款的计算方程式越来越多，名堂更让人眼花缭乱。其实，它们百变不离其宗，最重要的就是捉紧基本概念，以及了解自己的能力和需求。新加坡《联合早报—理财锦囊》要探讨房地产贷款的最新配套，以及接下来的走向与趋势。下面就和小编一起来了解下新加坡房贷又有新花样的相关内容吧。

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最近搜索房贷时出现的新名词“OHR”，其实是从“SIBOR”演变而来。

10月初华侨银行(OCBC)推出“OCBC Home Rate”配套，简称“OHR”。它是根据一段“长时间”的一个月和三个月平均新元银行同业拆息率(SIBOR)计算，目前是1%。所谓的“长时间”，华侨银行并没有透露多长时间，但据理财网站MoneySmart.sg的了解是12年。

SIBOR涨幅影响OHR

客户可选择首两年固定配套(OHR+固定利差(Spread))或是浮动配套(OHR+浮动利差)。首两年固定利率配套目前是1%+0.65%，相等于1.65%。

MoneySmart.sg网站指出，追溯过去10年的一个月和三个月平均SIBOR的高峰期，2007年为2.5%，2008年达3.5%，但12年平均还是低于1%。换句话说，如果2018年的SIBOR少于3%，未来两年的OHR会跌到1%以下。

当然，OHR基本上还是由华侨银行制订，并不透明。如果平均年限是10年而不是12年，那两年后SIBOR的涨幅就会影响OHR。

要选择固定或浮动配套，考量和其他配套是一样的。MoneySmart.sg提到，固定利率在首两年不必担心任何变化，但之后的利差往往会比浮动利差来得高。另一方面，按照OHR的算法，浮动利率其实也相当稳定。

总的来说，如果OHR接下来维持在1%左右，只有利差的变动，那这个配套其实比与固定存款利率挂钩的配套更稳定，因为后者还要考虑定存利率和利差这两者变化。

星展集团(DBS)是固定存款利率(Fixed Home Rate，简称FHR)配套的始祖，2014年推出与12个月或24个月固定存款利率挂钩的房贷配套时，在市场造成轰动。之后，星展集团又陆续推出18个月和九个月配套，今年11月再推出八个月(FHR8)配套。

所谓的FHR8，是指1000元至9999元的八个月定存利率+利差计算，目前是0.2%+1.45%，相等于1.65%。

固定或浮动利率、新贷或转贷(refinance)的利差会有不同。无论如何，挂钩的定存期限越短，代表利率越低，如FHR8是0.2%，FHR9是0.25%，FHR18是0.6%，这对客户来说是好事。

与定存利率挂钩配套最受欢迎

mortgagesupermart.com.sg网站执行董事许光俊接受《联合早报》访问时表示，现阶段和定存利率挂钩的房贷配套还是比较受欢迎的，其次是固定利率贷款，SIBOR这几年受欢迎的程度减弱。

iCompareLoan.com创办人何浭生提醒，定存利率也是浮动的，如果经济大环境改变、利率上调，银行得付高定存利率来吸引存户，与定存利率挂钩的FHR配套也会跟着上升。

由于SIBOR明年起应该会上扬，因此MoneySmart.sg建议如果现有房贷只是单纯地和SIBOR挂钩，可考虑转换成OHR。

如果原有房贷已是和定存利率挂钩的配套，是否该转换成和SIBOR挂钩的OHR，则要进一步研究和考虑。MoneySmart房贷主管马义强进一步说明道，所挂钩利率的波动幅度和历史表现是一大考量。

举例来说，今天一个月SIBOR可以是1.6%，10年高位却是高出2.5%。大华银行(UOB)的15个月定存利率配套(Fixed Deposit Pegged Rate，简称15FDPR)的利率今天可以是1.65%，但10年高位只多了0.8%。因此，较保守人士应该会较适合与定存利率挂钩的配套。

许光俊也建议公众在选择房贷配套时应考虑有效利率(Effective Interest Rate)、锁定期限、部分或全额贷款提前还清的灵活性等因素。

联储局本月加息将推高房贷利率

市场普遍预计美国联邦储备局将在12月加息，SIBOR上周三飙高，三个月SIBOR从1.13%涨至1.20%。

房贷咨询顾问普遍认为房贷利率明年会上调到2%。

何浭生指出，新加坡金融管理局(MAS)从2013年起就提醒民众利率会“正常化”(normalisation)。这说明了目前偏低的利率不是正常的，但这么多年来大家已经习惯。

他说：“不要过度举债，但也不要把身上所有的钱都拿去还房贷，应保留足够流动资金周转应急。”

许光俊说，银行间贷款利率会走高，但应该是循序渐进和可处理范围内。目前房贷平均值约1.5%，预料新房贷明年的增幅会介于0.2%至0.5%。

马义强也预测，房贷利率明年会迈向2%，因为联储局升息会促使全球利率上扬，过去一个月房贷利率已从1.3%上升至1.65%也进一步证明了这一点。他认为，未来三至五年会维持高利率。

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