法国买房要交哪些税？

近年来很多投资者选择在法国购置房产，关于法国房产相关的税收是很值得关注的问题。法国的税法很强大，98欧3330多页一本税法典。法国人很重视房子这个事情，所以关于房子的税种可谓是五花八门，这些税包括买房子的时候要交的税，买完想租出去要交的税，或者买了几年后想卖的时候要交的税，或者想把房子入股到公司要交的税等等，而有些税种又会因为房子的具体情况（比如成品房或者清水房）或者持有房子的时间长短，或者买房子的不同目的（自己住，用于出租，或者渡假住等）这些因素而有所不同。

居住税

首先要知道这个税应该由谁来交。这个税每年交一次，每年1月1号谁住在房子里就由谁来交。这里说的谁住在房子里并不是一定是“人在里面”，而是指1月1日的时候谁有权住（比如您买的房子您一直没住也没租出去那么还是由您来交居住税，再比如您的房子全年用于出租而您正好在1月1日租给了一个游客那么就让他交吧，当然如果这个房子只是阶段性出租那还是由您这来交）。其次，我们说“谁住谁交”有个隐藏含义，那就是这房子必须能拎包入住（être meublé）您才需要交居住税，如果清水房还不能住，那就不用交了。一般10月左右就会收到通知单，12月中旬之前必须交上。

计算：居住税由土地租赁价值和纳税家庭情况决定，此外，还与电视税（Contribution à l'audiovisuel public）有关。

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地产税

地产税一般由买卖双方共同分担，协议中应包含分摊条款。买方要付给卖方其在成为业主后需要负担的地产税份额。举例来说，如果交易发生在4月1日，那么当年前3个月的地产税需由卖方缴纳，之后的地产税由买方分担。

因此，应提前告知买方其需负担的地产税份额。为此，买卖双方在公证员处签署协议时，卖方应出示上一年的地产税单。买方需要分摊的部分则根据这一税单来计算。这笔钱应由买方在交易当日通过支票形式支付给卖方。

计算：地产税=税基*行政区表决税率（Base d'imposition * Taux d'impôt voté par la collectivité territoriale）

其中税基按下列方法计算——建成房屋：土地租赁价值的50%；未建房屋：土地租赁价值的80%。

登记税

房屋交易时还会产生登记税（又称过户税），登记税适用于所有位于法国境内的住房，即使买卖双方的协议是在外国达成的。如果买方支付了通常应由卖方承担的费用，那么，这笔开销应被纳入过户费的纳税基数中。

国家、省和市镇按比例征收登记税：

理论上讲，省税税率一般为3.8%，但大部分省份已经该税率提高至4.5%；市镇税税率为1.2%；国家税相当于省税额的2.37%。

综上来看，如果把省税税率增加考虑在内，登记税税率一般为5.8%。（这一税额不含公证员酬金以及其他相关费用）

中介佣金中的增值税

卖方一般都会委托给中介公司来为房屋寻找潜在买方，并完成交易。委托书一般包含委托商品、委托书有效时间、撤销委托条件以及中介费。中介费中就含有增值税（TVA），这与买卖双方直接交易的情况不同。如果中介是房产经纪人，佣金由买卖双方自由决定，并在协议中注明。如果中介是谈判公证员，佣金则按国家规定支付。中介佣金在签署有效售房合同时完成支付。

公证员酬金中的增值税

公证员酬金按房屋售价的一定比例收取，参照Tarif S1的标准，即：€0-€6500为3.945%；€6500-€17000为1.627%；€17000-€60000为1.085%；€60000+为0.814%。

增值税

购买新房或期房时不仅要缴纳登记税还要缴纳增值税，税率为20%。卖方缴税时：售价增值税；低税率交易税。卖方未缴税时（非期房）：未缴纳的增值税；交易税，税率一般为5.8%。

地方税（impôts locaux）

也就是交给地方政府的税，政府会把这部分税用于城市公共建设。具体来说地方税主要有两部分组成：居住税（taxed'habitation）土地税（taxes foncières）。

公证费的多少要看您买的是新房还是老房子。您决定买一个房子之前，如果您买的是新房（比如期房，或者从来没住过的，或者5年以下房龄的），公证费大约是房价的2％到3％左右; 如果是老房子，那公证费里除里一小部分是给公证律师的酬劳和乱七八糟的一些材料费之外，绝大部分都是过户费（droitde mutation）。您可以用房价乘以5,09%，就是您要交的过户费，这样您差不多心里有个数了。

钱交到这里差不多房子就是您的了。您可以把它作为您的主要居所，或者某一天您决定把它租出去赚点钱，这时就会涉及到其它的税了：如果您出租的是清水房，那么您收的房租要算到您的个人所得里面，所以当您缴纳个人所得税时，租金就占了一部分。如果您出租的是成品房，那么您收的租金是要按照商业利润来交税的（Bénéfices industriels et commerciaux，简称BIC）。

减免税的情况

从2012年2月1日开始实行新的减税政策，跟之前的政策相比我们要交的税更多了，但新旧税法的思路是一样的，那就是您持有房子的时间越长给您减的税越多那么您交的税就越少，这也是为了防止投机者炒房。具体来说，新旧政策一个共同点是如果您买了不到5年就要卖，那您不会享有任何减免优惠。不同的是：改革之前，从第六年开始您多持有一年，就会有减免，这样算来，到第30年之后您再卖房子就完全不用交这项增值税了。但是改革之后，每一年减税的比率仍是呈递增式的，直到第22年的时候您就能完全免税。下面举个具体例子来算一下，比如您20年前买了一个房子，100 000欧，现在您要以400 000欧卖出去：

那么：

卖出价＝400000

买入价＝100000 （房价）＋100000 x 7.5％＝7500 （公证费）＋100000 x 15％＝15000（假设没有装修收据就按15％来计算）

所以买入价＝100000＋7500＋15000＝122500

（毛）税基＝400000－122500 ＝277500

买了20年，对应的减税税率为 90％（这个是法定的），所以可以减免 277500 x 90％＝249750（纯）税基＝277500－249 750＝27750

应缴税＝27750 x 19％＝5272.5(注：增值超过50000欧的房子还需要交额外的一项税)

所以您以100000买的房子20年后以400000卖出要交5272,5欧的增值税。

增值税是很大的一块，但是如果您买完房不卖或者22年以后再卖，那您就不用交增值税了。

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