为何配置海外房产已成为投资领域的刚需？

2019年，对于国内投资者来说，用“辛酸”一词形容不为过，人民币贬值、“房住不炒”、信贷膨胀、千股跌停、P2P关停，固收取消，不再刚兑……

心累不止于此，国内的投资者想投资海外市场，却又受限于国际金融市场的“捉摸不定”和国际形势的“动荡不安”，加之全球资产种类诸多，贸然进行投资决策实则是一种不理智的行为。

在“全球化”浪潮的推动以及投资理念的普及下，投资者对海外资产配置、海外房产配置逐渐关注并重视起来。据统计，80%的高净值人群都有海外资产配置的需求，其中房产投资最受高净值人群的喜爱。

问题来了——为何配置海外房产成为投资领域的刚需?

1、分散单一货币的风险

股神巴菲特说过，投资最基本的三条军规：第一，保住本金;第二，保住本金;第三，时刻牢记前两条。

高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，目的之一就是分散单一品种配置带来的风险。当风险降临，“一篮筐鸡蛋”能够对冲单一品种“被玩坏”所带来的损失，从而实现资产的稳定性，最大化的抗跌保值。

完成“分散风险”第一步后，接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

2、加杠杆

类似英国、美国等国家，不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。阿基米德说“给我一根杠杆，我就能撬动地球。”我们需要的这根“杠杆”，能让你撬动你的口袋。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益，在基础收益上获取更多的收益。

3、资产传承

对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承”。前文说过，购海外房产者大多具备永久产权，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。

4、以租养贷

“以租养贷”顾名思义，通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成本，还有所剩余，这也是利用杠杆功能，而且是实现后面很多功能的前提。

5、以房生房

巴菲特有言“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球”，投资海外房产同样可以滚雪球。比如在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。

6、以房养老

以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还请所有贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金，再缺钱的时候就卖一套，缺很多钱的时候就卖两套。相当于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。

7、以房养学

留学生海外求学，“住”是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。而有一种“神奇”的操作让留学生既解决了“住”又解决了“学”。

比如有的家长会在学校周边购买房产，将其中一间留为己用，将其它房间出租，利用房屋租金去尝还部分贷款，等孩子学成回国的时候把房子一卖，这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间额所有费用。而且让孩子自己当房东，有主人翁意识。

留学留学，“留”在前，“学”在后，先解决了最关键的居住问题，很好的融入当地的社会和文化，避免群租带来的居住条件不善的带来的不好心情，影响学习。其实，高昂的租金就是给当地房东去还贷款，还不如出少部分的首付给自己孩子先买一套。

8、候鸟式养老

随着全球化进程步履的加快，人们对老年时的居住地有了越来越多的选择。如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等等的吸引力。

9、税务规则

海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效可规避CRS，确保手中的资产不被稀释与缩水。另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。

海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能，经历了近20年的发展变迁，其重要性已逐渐被投资者所认知。伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套票”，满足购房者的多重需求。