在投资墨尔本房地产前，做彻底的调查是必不可少的，投资者一定要精打细算，不要忽视任何可能在未来出现问题。今天，小编就给大家详细解读一番墨尔本房产投资八大问题。

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1、附近在建什么

附近地段正在建什么或正在计划建什么，对于你所购买的投资房来说可能产生有利或不利的影响。

拿目前的墨尔本投资热门区Point Cook和Tarneit来举例，下图显示出墨尔本的最优先项目基本都是在西区方向，都是关于道路拓宽建设的，可见墨尔本已将西区改建计划放在重中之重，而“要致富，先修路”的道理是四海之内皆知的真理，经此项目受惠的墨尔本西南区房产将是最佳投资选择。

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2、房产值多少

一套房产的售价并不一定是它的真实价值，投资者可以花费350澳元来申请房产估价，以估算出房子的真实价值。在买房前，委托一位独立、且经过认证的估价师来并评估房子的价值，能够简单的来应证投资房是否值得，减少投资风险。

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3、当地市场在发生什么

当地正在发生什么，会给房地产市场带来直接的影响，或许是负面的，或许是正面的。那么了解当地形势的最好方法是什么呢?亲身到实地看一看。了解当地的商业区，看看当地商家的风格，评估一下是否当地的中产阶级已经进入那里或者有这个打算。

还可以去澳洲统计局的网站，查看当地的人口统计资料、犯罪率及就业率。同样拿墨尔本最近的投资热门区墨尔本西区的Point Cook和Tarneit来举例，根据网站数据显示，墨尔本西区是整个墨尔本人口增长最多的区域，短短一年增加了22,700人，远超于墨尔本内城区的17,400人，同时也是墨尔本人口增长最快的区域达到3.3%。其中Point Cook的人口增长率是8.7%，Tarneit是11.7%。

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4、租金回报潜力如何

可网上查询当地同类房子的租金，或者请独立机构做租金评估。房产的价格通常会被估高或者估低，但是租金的评估能帮助投资人获得更准确的估值。

同样拿Point Cook和Tarneit的租金数据来举例，Point Cook的四房别墅平均周租金是$390，租金增长率为3.6%，Tarneit的四房别墅平均周租金是$360，租金增长率为4.1%。稳定的租金回报也能帮助投资者获得更加丰厚的资本收益。

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5、追求资产增值还是租金回报

投资人需要考虑投资的目的是更偏重租金回报还是资产增值，在投资多个房产的情况下，选择资产增值更明智。

在投资的初始阶段，资产增值应该是投资人最先考虑的因素，因为它可以帮助投资人再买第二套和第三套房子。如果投资人寻求租金的高回报率，而购买了资产增值率低的房产，那么投资人需要等很久才能有足够的抵押资产净值去购买别的房产。其中，墨尔本别墅中价位为$672,500，其10年增长率为6.46%，2014-2015年度增长率为8.68%，位列全澳第二!

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6、产权调查都包括什么

不要以为房子的一切都包括在销售合同中了，投资人应该确定销售合同中包括的具体项目是什么。在墨尔本投资公寓房产时需要检查停车位和储藏间是否都包含在合同中，所以投资人在做产权调查时也应该检查这些细节。

要想投资墨尔本公寓避免这种事情发生的最好办法就是索要一份房产共同管理表，此共同管理表会清晰阐述停车位和储藏间的整个公寓楼的分配情况，你可以让承办产权转让事务的律师或过户师把这些包括在合同中。而投资墨尔本别墅将会省掉这些麻烦，因为别墅建造合同的图纸中已经包含了别墅的车库和储藏室情况，一目了然。

7、房产费账户的状况如何

墨尔本公寓需要每月需交管理费，这些费用被存入偿债基金账户，用来支付电梯、地面和地毯的维护费用。投资人有权查看房主委员会的报告，以调查房产费的花费情况以及房产未来的规划。

而墨尔本的独立土地别墅一般都没有管理费，只有个别高档别墅社区因为生活设施配置极其豪华，所以需要每年交几百澳币的管理维护费用，而这样的社区生活设施也是仅供别墅居民私人使用。

8、谁是你的目标客户群

投资人需要了解潜在租客对房屋的需求。如果投资人想在靠近大学的地方买投资房，需要寻找可以容纳多个租客合租、并且靠近公共交通设施的房子。如果投资人的潜在租户是家庭，应该寻找面积较大的房子，并且带有花园和宽敞客厅。

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