德国的房产市场就是一个“童话”
德国的房产市场就是一个“童话”。住宅地产市场是一个“不老的传说”;商业地产是一块“吸金石”。由于商业地产的显著吸引力,吸引了全世界资金的大量涌入,使众多海外投资者在此市场的份额有所增长。
德国的房产市场就是一个“童话”。住宅地产市场是一个“不老的传说”;商业地产是一块“吸金石”。由于商业地产的显著吸引力,吸引了全世界资金的大量涌入,使众多海外投资者在此市场的份额有所增长。
近期,商业地产市场在经历了较大幅度的上升后,为投资者奠定了较高水平的总回报率。稳定改善的就业市场以及有限的供给,决定了商业地产未来持续上涨的趋势。而低融资成本,为投资者提供了利用杠杆的机会,可以进一步提高回报率。在总体良好的市场情势下,城市间的对比向我们展示了每个城市市场不同的优势之处。
成交量——稳定上涨 持续上涨
处于最近一波全球经济复苏的浪潮中间,作为整个欧洲大陆的主力军,德国的GDP一直保持稳定上涨。房产市场对于经济的预期较为乐观,而这在商业地产市场上得到了放大。正如下图所示,2013年的市场总成交量较去年上涨了20%,达到了超过300亿欧元的总规模。这超高成交量一部分是由来自亚洲投资者的大规模交易导致的。这显示了,对于德国商业地产的持续升温的投资兴趣。而德国商业地产市场的稳定,安全,高收益,以及价格上涨空间,是其最大的特点。
关于商业地产当中的每个细分市场的交易量,我们收集了不同地产研究机构的分析数据,然后取他们的平均数。或许是由于统计和计量的方法的细微差别,他们的计数也会稍有不同。在对比了每个市场部分的交易量的变化趋势后,我们观察到了每个市场部分的交易量都在稳步上涨,除了零售地产以外。同前一年相比成交量的上涨(办公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%)都远远大于经济的成长量(0.4%)。这反映了德国商业地产市场的诸多优势,例如身处稳定的欧洲核心经济体,低利率环境,能够盈利的投资机会。德国商业地产能够很好的满足国际国内投资者的这些投资需求。
在过去的几年中,德国房地产正崛起成为一个稳健的投资市场。美国、英国以及其它经济体,房地产市场被认为是金融和经济危机的始作俑者,并不断积聚终将破灭的价格泡沫,而德国的房地产市场则有所不同。积极的因素是,该市场的投机活动更少,并且目前不存在房地产市场泡沫。造成这一情况的主要原因是低风险的固定利率抵押贷款,并且不存在次贷市场(即把私人抵押贷款发放给信用存疑的借款人)。
在过去的四年里,商业地产交易量不断攀升。大型交易对房地产总交易量起到了巨大的贡献,使国际投资者重新回到了德国市场。预计在2014年,随着资产从无形资产向有形资产转移,同时,利率维持在历史低位,成交量将继续攀升。另外,也有迹象表明价格将会持续上涨。
安全的投资——长期投资收益率高于处于低位的借贷成本
其他正面的因素连同低利率环境,共同成为该市场的优势。德国政府10年公债,一直被当作是欧洲的避险天堂,其价值已经越来越被高估,尤其是今年,其收益率已经降到了历史新低的1.5%。抵押贷款利率直接跟这个债券的收益率绑定。跟办公室、零售、物流以及其他商业地产的收益率相比,融资成本甚至低于平均收益率,更是远远低于优质收益率(prime yield),并且,这个差距在近年来有扩大的趋势。这给商业地产投资者提供了极佳的机会,利用杠杆进一步提高他们的收益率。
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