澳洲房价高涨
在未来几年以每年约5%增长,我们相信房价同样会在未来数年以相等速度增长。房产市场的供应特点会支持这项评估。大多数预报,包括官方经纪均表示,澳大利亚正处在一个房屋供不应求的时代。
最近几年,专家学者们一直在讨论澳洲房价是否过高,房价是否确实存在价格泡沫。这个见解是由《经济学家》杂志提出的具有典型代表的一个话题,那就是澳大利亚目前的房价已经比正常估价高出了将近50%。下面就和小编一起来了解下澳洲房价高涨的相关内容吧。
我们的观点是,这些测量确实是太不准确周全。他们通常通过收入和房租来考量一个房子的价格,再将当前的价格与15到20年的平均水准相比较。
这种做法忽视了很多澳大利亚房市在1997年到2003年之间发生的结构性调整,包括了利率下调、锁定通胀预期及住房信贷的供应增加。完全没有与此相反的结构转变是几乎不可能的,但我们不预期澳大利亚房价下跌。
我们确实预期房价在短期持平,然后随着家庭可用收入增长,与近期走势一致。自2003年末以来,住宅价格同家庭收入的比例大致在3.5到4.5之间,平均值为4。
正如我们预测,随着就业改善和工资上涨,家庭可用收入会在未来几年以每年约5%增长,我们相信房价同样会在未来数年以相等速度增长。
房产市场的供应特点会支持这项评估。大多数预报,包括官方经纪均表示,澳大利亚正处在一个房屋供不应求的时代。这项评估基本是将房产数量与人口数量两者的增长相比较而得出的。
正如我们指出,自2006年起,人口增长已经超出了新房供给的速度,是战后时代首次发生的。
这将给房价制定底线,也是我们不大担心房价暴跌的主要原因。根本上,即使我们理解背后的原因,我们都同意澳大利亚住房相当昂贵的。
在未来几年以每年约5%增长,我们相信房价同样会在未来数年以相等速度增长。房产市场的供应特点会支持这项评估。大多数预报,包括官方经纪均表示,澳大利亚正处在一个房屋供不应求的时代。这项评估基本是将房产数量与人口数量两者的增长相比较而得出的。
正如我们指出,自2006年起,人口增长已经超出了新房供给的速度,是战后时代首次发生的。这将给房价制定底线,也是我们不大担心房价暴跌的主要原因。根本上,即使我们理解背后的原因,我们都同意澳大利亚住房相当昂贵的说法。
首先,住宅的质量非常好。澳大利亚拥有世界上数目最多的高品质住房。经过估算,澳大利亚的平均住房面积为214平方米;相比于15年前,目前的住房在建筑成本上高出60%,反映了住房面积及品质的提升。
其次,地段优越的住宅供应尤其有限。这反映了澳大利亚大多数的住宅占地面积较大,但相比于世界其他国家,公寓数量则较少(特别是邻近市中心的城郊)。而澳大利亚的当地政府并无意就这方面作出显著改变。
第三,大多数城市远郊的公交车一般质量低劣,限制了人们追求远离市中心高效生活的距离,进一步加强对城市中心物业的需求。
重要的是,虽然澳大利亚的家庭债务水平相对较高,但负债家庭仍然可以偿还抵押贷款。澳大利亚拖欠贷款比例少于1%,在国际标准上相当低。这当然反映了澳大利亚的经济轻微回落,房价在2009年上涨20%之前在2008年
仅下跌3%,随后2010年早期持平。这也同样反映了失业率仍然维持低位。不过,还有其他原因使家庭债务不应该成为大问题。关键之一是75%的澳大利亚贷款持有人是首五分之二高收入人士。
如果我们看得更仔细,那些能力有限以致不能继续偿还贷款的业主比例非常小。在这种情况下,按揭成数超过90%及支付超过50%可用收入去偿还贷款的弱势家庭,只占澳大利亚负债自住业主的少于2%。
近几年由于住宅成交较低,房屋信贷增长缓慢,也意味着澳大利亚的贷款系统正在老化。由于业主可以享有更多时间来分担贷款,这减少了还款风险。地产信贷银行的还款模型表明,这些家庭现在偿还较大的本金数额但较低利息,因此能够建立收支平衡,安然度过危机。
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