近年来，澳洲房地产投资发展的越来越好，国内投资家们在澳洲房产的疯狂投资，也吸引了国外众多的目光。如今选择去澳洲留学、移民定居的人越来越多，那么，当下澳洲房地产投资市场到底有哪些优势，可以博得众爱呢?而事实上，这些优势恐怕也是众人的心中所望。

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据最近的一份针对海外置业人群的调查显示，已经在海外置业的人平均拥有房产2.3套。购买海外房产用于投资的人占到了75%，用于子女教育居住的比例为56%。澳洲是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家之一，选择率高达38%。

悉尼房价在过去两年共计上涨了39%。这是许多投资客看中澳洲房产的原因。“近年来国人赴澳旅游人数一直翻倍增长，同时人民币兑澳币汇率从去年的5已上降到现在的4.5，相当于打了八折，这些都激发了国人在澳洲买房的欲望。”澳洲专家表示，中国人赴澳洲置业投资主要是五个原因：首先是澳洲的居住环境和旅游资源，其次是永久产权带来的福利，还有是获利手段灵活，以及回报丰厚，而澳币兑人民币的持续走低也是一大因素。

首先，澳大利亚自然风景优美，人文环境优越，有好几个城市都曾被评为世界上最宜居住的城市

同时，澳大利亚地大物博，资源丰富，教育也很资源发达，却仅有2000多万的人口，所以澳大利亚是一个非常欢迎移民的国家，也是真正意义上的多元文化国家。这些因素促使了澳洲房地产市场的可持续性发展，根据过去40年的澳洲房产价值统计，澳洲房产平均每7-10年翻一番，这种稳健的增长将会带来稳定的投资收益。

其次，澳洲房产是永久产权，不像国内的70年使用权，且不存在遗产税

对于中国高净值人群来说，海外置业不仅是完善资产配置的手段，更是家族传承的重要财产。而在澳洲买房，不管买多少，都能祖祖辈辈安安稳稳地传下去，非常符合中国人的传统观念。

第三，澳洲房产获利手段灵活

银行可以对已经购买的房产进行二次价值评估，如果评估价值已经高出购买时的价值，投资者可以通过再融资的手段，从银行那里获得增值部分，实现融资套现。因此，澳洲房产很适合长期持有，它可以给投资者提供持续稳定的收益。

第四，高房价下潜藏多处价值洼地，一旦投资者抓住时机，丰厚回报未来可期。

比如距布里斯班仅1小时车程的冲浪天堂黄金海岸，临海豪宅的价格远远低于悉尼和墨尔本，而生活环境与之相比却毫不逊色。该地区房产升值的潜力相当巨大，因而投资者可以获得较大的回报。

最后，澳元兑人民币走低也吸引中国投资者海外淘金。

从2011年起，澳元兑人民币持续走低，因此虽然澳洲房价在2012年触底反弹，并以每年7%左右的速率稳健上涨，但对于中国买家来说，澳洲房价却呈下滑的趋势。这让高净值人群纷纷把握机会投资澳洲房产。

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综上所述，在澳洲投资买房的优势如此明显，难怪中国买家对澳洲房产情有独钟，就算澳洲收紧了对海外买家的监管，也挡不住投资者们追求收益的热情。而这一项一项的优势，都可以让投资者们高枕无忧，获益无穷，其中，出租是最好的获利方式，相比出售或是空置来得更为稳定和持久。

一起来看看

澳洲房产的投资回报率如何计算?

出租方式又有哪些?

澳洲房产投资回报率澳洲房产投资回报率之计算方式

房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，一般有以下三种计算方式：

收益模式计算方式

投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

投资回报率计算方式

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价

投资回收时间计算方式

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12

决定房产投资潜力的4大因素

1.人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。

2.区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。

3.教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。

4.价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看(1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元)，基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。

澳洲房产出租及费用

三种出租方式

1.开发商承诺包租

很多国外开发商为了促进销售业绩，会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。

2.委托租赁公司(房产管理公司)

如果开发商不承诺包租，业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。

3.业主自行出租

业主可能会有朋友、亲戚想要租房，或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右，但必须人在澳洲亲自打理。

业主出租房屋流程

流程

1.评估物业，业主提供物业的位置、房型，发展商，正确地址，租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。

2.评估通过后，与业主签订委托物业出租管理协议。 

3.澳洲租房机构会为业主寻找租客。

4.与租客签订澳洲租房协议。

5.收取每月租金。

房屋出租相关费用

1佣金标准

据了解，一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。主要还是根据业主的房型与最终和管理公司协商的价格而定。

2房屋出租管理费用

委托房屋托管公司的佣金一般为租金的5%~10%(任何房型)。注：在澳洲房屋出租与管理是连在一起收费的。

3澳洲房屋出租：自寻租客，省钱;委托经纪，省事

当顺利交房后，买家要考虑的下一步就是如何将物业出租，为自己带来利润，同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东，买家们要注意些什么问题呢?首先，买家需要考虑，是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。

自己管理出租物业可以为业主省下一笔可观的管理费用，还能与租客建立更为直接的友好关系。如果业主居住所投资房的附近，并了解相关的租赁法律和拥有空闲的时间的话，这不失为一个可行的办法。相反的，选择专业的地产经纪可能为更佳的办法。尤其是对许多居住在海外的业主，由于没有过多的时间来管理出租物业，所以，及时选择地产经纪安排出租事宜最佳。

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无论买家做出何种选择，值得注意的是，拥有一套投资物业并非一本万利毫无风险的。业主应当确保为物业进行合适的保险。同时，作为房东，业主也应当购买适当的房东险，例如房屋损坏时的房租损失，租客违约搬走的损失等。

其次，买家需要考虑的问题是，如何选择合适的地产经纪代为管理自己的出租物业。澳大利亚的地产经纪必须经过专业的培训获得执照才可以从事该项服务。一般的地产经纪公司会同时提供出售与出租服务。然而，术业有专攻，买家如果从某个地产经纪公司购买了投资物业，可以继续选择该公司代为管理出租物业。

当然也可以选择其他合适的地产经纪公司。根据经验，买家应当至少与2~3家不同的地产经纪公司接洽，了解他们的费用及所能提供的服务来帮助做出决定。

一旦买家确定了经纪公司，应当及时与经纪公司签订代理协议。协议内容应当经过双方协商而定，例如：多久检查一次出租物业等。目前大部分的经纪公司都收取一周的房租作为租赁服务费以及相应的管理费。一般管理费按照每周租金的百分比收取(一般在5%~12%)。服务协议里也会列出其他的费用，例如：出租广告费、起草租赁协议费以及其他可能会收取的费用等。买家应当在签订服务协议前确保自己的责任与义务。

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