在英国买房贷款有两种方式，一种是直接找银行自己办理贷款，另外一种就是找贷款中介，专业术语叫做Mortgage broker。

英国是一个资本化很高的国家，金融业非常发达。在国内买房我们一般直接自己去找银行贷款就可以了。但是在英国，其实借贷方(Lender)的主体不一定要是银行，也有一些专门从事金融贷款的公司可供选择。那么在这种情况下，我们买房的时候找到一个靠谱的贷款中介，也就是房贷经纪人(Mortgage Broker)，可以说是一件事半功倍的事情。

在申请贷款之前，怎么向银行包装自己，拿到更好的贷款，这事儿学问大了。

因为英国市场的公开程度非常高，所以基本上，所有的贷款机构都会把利率和贷款的申请标准放在网上供我们查阅。但是英国的金融业发达程度之高，所以贷款的种类也是多种多样，让人眼花缭乱。那么要一个一个去自己查贷款的方式和确认贷款方真的是一件很费力不讨好的事情。再者，虽然市场的透明度很高，但是还是会有一些不那么公开的贷款方式掌握在中介的手上，贷款本身很繁琐，很容易出现各种各样问题，所以……如果您想找个专业的，能快速解决问题的Mortgage Broker，要怎么选?

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1. 英国的Broker靠不靠谱?

我们说靠谱这两个字时一般包括着不同的层面，但是最基础的一点是Broker并不是人人可以做的。众所周知英国金融发达，对于各种专业都有着资格认证。

Broker作为金融服务业的一种职业也不例外。最最常见的一种，称为CEMAP认证。

CeMAP ：Certificate in Mortgage Advice & Practice which is the industry recognised qualification that every mortgage consultant in the UK needs to pass in order to give advice to the public.

2. 私人购房的Mortgage broker主要可以分两种

第一种是在银行或者其他贷款机构的。主要负责推销介绍他们自己的产品，比较了解自己银行或者其他贷款机构的底线。有时候也称为Mortgage advisor 或者Mortgage manager等等。英国的各大银行几乎都有自己的Mortgage advisor，如果你去银行办理业务的时候他们得知你有买房的意向，会毫不留情给你推荐他们的Mortgage advisor，你也可以通过银行自己印刷的贷款小册子了解他们的业务。

第二种是独立于银行或者其他贷款机构的Independent mortgage broker and advisor，这种机构介绍的产品不限于某家银行或者其他贷款机构。比如Countrywide mortgage等。

Independent mortgage broker and advisor的好处在于能够提供更多的选择，覆盖范围大。有些Broker会和房产中介联系紧密，直接由房产中介推荐给你，另一些则相对更独立。有时候还可以帮你包装一下，拿到更多的贷款，利率上也有优势。​

Independent mortgage broker and advisor 一般会向申请人收Upfront的费用，也会从Lender那里得到佣金。

3. 到底是自己申请还是找Mortgage broker帮忙?

如果家庭财务情况相对简单，买的房子的Survey等结果也相对简单，你自己对财务方面思路清晰的话，确实不一定需要Broker，或者至少不一定需要付费Broker的帮助。

如果情况有那么一点点复杂，比如说你是Self employed，好的Broker可以帮助你，也许就避免一次失败的申请(自雇的贷款情况，要至少三年的帐)。

4. Broker有地域性吗?

由于法律不同的关系，建议苏格兰和北爱的用本地的Broker。其他问题不大，比如说想在曼城买房，找伦敦的Broker是可以的。注意一个小问题就是需要ID check。往往Broker是需要和你见面的，当然一面就可以了。

5. 申请贷款有没有25k工资的硬性要求

大多数银行要求£25k收入， 有些Independent mortgage broker and advisor可以帮助收入低的申请人向银行贷款。

6. BTL(Buy to let)rental income

在申请BTL贷款时一般不需要看申请者Rental income的证据，因为大多时候银行要派人评估，看Letting agent出的预估房租，填写申请表格时需要填大约月租金额。

大多数Lender是不接受Rental income作为Income的。

Remortgage也是靠评估师做的报告中的Rental income来作为贷款标准。

7. Consent to let

现有住宅出租掉，然后去买一栋新房子自住。因为原来的房子改变用途了，违反了当初的贷款协议，所以原则上银行有权终止贷款。当然事实上很少有这样做的。这个时候通知银行，向银行要Consent to let，就是等于获得了银行的同意，这样的话贷款利率可能不变，仍旧使用原来自住房贷款的一切规定。但是Consent to let一般时间是1-3年。有些银行也会拒绝到期后继续延期，所以还是需要最终改成BTL贷款。如果不向银行申请Consent to let说得严重些就是违约甚至于欺诈行为。会影响到很多东西，比如Landlord insurance。

8. LTB : let to buy=residential remortgage+BTL

LTB实际上就是两笔相互独立的贷款。好处在于由于是同一家银行在做，只需要一次信用审核，文档处理也方便。原来的住房出租，租金必须能Cover比如125%的按照5%到6%名义利率计算的贷款利息，也就是Self financing。新的住房贷款还是要按照工资倍数算，和单独贷款一样的算法。

9.我们挑的中介，不能只是说按部就班地帮我们“完成”这个贷款的流程

这个往往是那些比较大的连锁类的中介机构存在的通病。因为他们的公司结构比较庞大，所以做事情都有一套自己的流程。这乍一看是好事，但是细细考虑下来，这种做事方式会比较死板，万一有一些问题出现，这种中介往往灵活度不够。所以这个时候，我们需要自己仔细去甄别，看看我们挑的中介是不是那种只会按流程走，而不是真的花时间去处理每一个不同的个案。

10.他们的关系网很强。

怎么说，中介这一行，不管是做什么，都是靠关系网的积累来增值的。举个例子，如果贷款的过程中银行的审核出现了一点错误，如果我们靠自己走流程的话可能会耽误好长时间，但是有些中介，因为跟这个银行做过贷款，认识里面的人，那么很有可能就可以直接把信息更新及时给到对的人，大大缩短解决问题的时间。这样的中介才是我们想要的，才是能真正帮到我们的。

11.我们找的中介最好自己也会去做一些Buy-to-let的投资。

只有真正做过这件事的人，才能真正了解到我们的需求。真正自己也做房产投资的，才是说有切身的体会，而不是以一个旁观者的角色来帮我们做这个贷款的准备。有自己投资经验的人，才能更好了解我们房子的情况，从而给出最好的贷款方案。

说了这么多，大家可能会问，怎么完全没有提到费用的问题?说实话，其实费用，完全没有了解清楚上述几点那么重要。其实，选对了贷款的产品，可以节省好几千镑的成本，而付给贷款中介的费用，其实也就100英镑-500英镑……所以，费用不会成为我们考量的主要因素。

而且，一旦贷款成功，中介都是会从银行那边收取佣金的，有些中介会收取我们的费用，有些中介压根是不会收我们的钱的。不过有些时候，会向我们收费的中介一般来说相对更靠谱一些：这样一来他们就不会因为酬金的原因而向我们优先推荐给他们钱比较多的银行了。而且，如果他们收了我们的钱，他们做一单的收入就会比较高，就不用说去用数量来增加收入，也会花更多时间在我们的Case上面。
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