日本买房出租如何获得最大回报?
投资日本不动产,无论是观望中,还是已投资,都会直面2个问题——那就是空室问题和租金拖欠问题。日本不动产投资的主要收益来源就是房租,一旦出现空室问题,直接导致收益归零。而且如果空室状态持续,那么对将来的租赁也会有一定的影响。
投资日本不动产,无论是观望中,还是已投资,都会直面2个问题——那就是空室问题和租金拖欠问题。日本不动产投资的主要收益来源就是房租,一旦出现空室问题,直接导致收益归零。而且如果空室状态持续,那么对将来的租赁也会有一定的影响。
选择不容易出现空室情况的物件
说到避免遇到空室,首当其冲的就是在选购房产时,避免那些容易造成空室状况的房屋。
但是,投资不动产的很多朋友,在选购物件时,注意的点会从“不容易空室”转移成“我喜好的物件”……
例如:
·我比较喜欢的地区
·这个房子外观很得我心
·这个房间格局是我喜欢的
·回报率可观的老旧房子
·优先关注崭新的低回报率物件
等等
像这样,选房子时投入了大量个人的想法,而忽略了空室问题。
需要特别注意的是,由于我们挑选房源的目的是为了投资,那么如何降低风险并提高回报率是关键。以下攻略仅针对投资型房源,如果想要挑选自住性质的房源则是完全不同的情况。
为什么选择单身公寓?
我们都知道,日本公寓根据户型及大小分为很多不同的类型,常见的户型包括1K、2LDK、3LDK等。其中,户型是1R的房源,就是我们通常所说的单身公寓,日本人称之为ONEROOM。
在日本进行投资不动产时,抛开短时间内房价涨跌的因素,如果仅考虑房租收益,大部分投资者都会优先选择购买单身公寓的户型。这种选择是有其合理性的。1R的单身公寓相较于2LDK/3LDK的家庭公寓,在空室时长、装修翻新费用、投资回报率、可控风险等各个方面,单身公寓的表现都要优秀。
空室时间短
据房地产商的内部资料显示:以东京23区为例,单身公寓的租户退租,一般在1个月以内可以找到新的租户;但如果是大户型的家庭式公寓出现空室情况,一旦错过了租房的旺季,何时能找到新的租户就很难预测了。
出现这种现象的原因也不难理解。单身公寓的租户只有一个人,只要周边环境和房间状况让客人满意,通常很快就能做出决定。而家庭式公寓的承租者是以家庭为单位的,先生要考虑上班通勤的交通,太太要考虑厨房操作的空间,还要考虑子女教育及医院等相关设施,一般会慎重考虑多方比较,不会很快做出决定。而另一方面,日本银行提供的面向日本人的住宅贷款,利率通常只有1%。选择大户型的家庭公寓,贷款直接购买也通常要比租赁更加经济合算。
投资回报率高
在选择房源时,起到决定性作用的一点就是房产的投资回报率了。目前,东京23区的投资型单身公寓,实际年收益率(区别于表面收益率,是扣除税费和物业费之后的实际到手收益)一般在4%~6%之间浮动。而反观大户型的家庭公寓的租金收益请款,实际年收益只有3%~4%。此外,家庭公寓的房屋价格至少是单身公寓的一倍,收益比低,所以通常不是投资的首选。
装修翻新费用低
在日本,租户退租后,房主会对房间进行清扫翻新,更换墙纸和榻榻米。大户型家庭公寓所花费的清扫翻新费用,会比小户型单身公寓的花费高很多。家庭公寓的面积一般是单身公寓的三倍左右,所需更换的墙纸,以及每间卧室的空调设施,都是很大一笔开销。单身公寓每次清扫翻新的费用一般是几万日元,最多不会超过10万日元。而家庭公寓的翻新花费通常都会高达30万到50万日元。