赴德国炒房不是明智之举

经历了十多年的沉寂之后，原本波澜不惊的德国房地产市场近几年来出现了热销势头。在柏林等德国“一线城市”，房价涨势尤为迅猛，引发德国国内对房地产市场是否存在泡沫的争议。下面小编就带大家了解下赴德国炒房不是明智之举的相关内容。

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事实上，在上个世纪的八九十年代，在相关政策刺激之下，德国房地产市场也曾经历过全国性的“建房热”和“买房热”。但之后泡沫破裂，德国房地产市场陷入长期低迷，即使到世纪之交欧洲各国尤其是西班牙和爱尔兰等地的房地产市场出现井喷行情的时候，德国房地产市场依然好似被投资者遗忘了一般。

德国人对房地产泡沫心有余悸，由此也催生了一系列的政策遏制措施，其中就包括房地产税。只需要简单地做一个算术题，就不难发现在德国将房产作为一种快速投资生财的工具不是特别理想。

杨先生在德国留学工作生活多年，去年在法兰克福新兴区域购买了一处房产作为投资。法兰克福新规划的“欧洲区”是当地少有的新房项目集中的区域，加之当地租房市场常年火爆，买房出租理论上十分可行。

杨先生购买的户型并不大，使用面积60多平方米，花费20多万欧元。在德国买房必须通过公证处，公证律师除了起草和发送购房合同以及对签署好的合同进行公证之外，还会协助办理所需的官方批文和土地簿临时登记手续等。

在购买环节，除了房子本身的价格之外，杨先生还要负担公证费和房产购置税。德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼介绍说，在德国公证费一般占总房价的1.5%左右，而房产购置税各地税率各不相同，有的3.5%，有的地方则能达到5%左右。

杨先生认为，房产购置税本身对购房人来说并不是主要考虑的因素，对人们做出买房决定的影响不大。“如果买个房子交的(房产购置)税只占这个房产价格的3%左右，几乎不会有人过多考虑这个税。”他说。

除公证费、房产购置税外，其他购房环节的费用还把包括中介费和登记费等。吕晓曼介绍说，由于德国各地政策不尽相同，在房价之外各种税费有时候能占房价10%甚至更高。

买房之后，按照德国法律房屋所有者必须要按年交纳“地产税”，即我们通常所说的房产税。尽管德国各地的税率不尽相同，但计算方法大致一样，即在房屋参考价值(一般远远低于房屋的市场价)乘以0.35%左右的系数，然后再乘以当地地方系数，比如法兰克福的系数为460%。看似算法十分复杂，实则最后的数值并不大。杨先生表示，自己的房子每年地产税也就是一两百欧元的样子。

杨先生买房之时就得到了出租的承诺，每月700欧元的月租是完全付给他的。但是，按照德国的法律出租房屋的租金部分也是要交税的。杨先生说，这部分费用将算作个人收入，必须交个人所得税，按照个人情况不同税率也有所不同。

而房子30年或者50年不出问题几乎不太可能，维修等还要自己掏钱，且维修房子的费用在德国不能用来抵税，因为从德国税法的角度看，这些花费属于私人消遣。因此，“想要通过出租收回买房成本，至少要30年到40年。”杨先生说。

既然靠出租成本回收周期长，短期炒房获利在德国是否现实呢?吕晓曼说，过去十多年来德国各地的房价上涨幅并不大，许多德国一线城市的价格也是最近几年才开始上涨，因此，“过去德国并没有炒房的概念”。

为抑制投机炒房，德国法律规定，如果有商业目的，持有房屋在10年以下的房子出售之时其售价与房屋原价之间的盈利部分需要缴纳“资本利得税”，为盈利部分的25%。

吕晓曼说，从理论上来计算，一个人想要通过短期炒房获利，其出售时的房价至少应该比原房价高出7%~8%，而二手房房价相对新房来说又有所降低。

如果将装修和“资本利得税”等因素考虑进去，短期炒房过去在德国几乎无利可图，甚至有人居住多年后出售房屋还会亏本。

从杨先生的例子可以看出，在德国房产税比较低，但是辅助以其他环节的税收，如出租房屋需交个人所得税，维修费用以及出售房屋的“资本利得税”，多管齐下有效地压制了炒房。

事实上，房价问题在德国长期以来十分受人关注，有研究显示房屋贷款政策是影响房价的最主要因素之一。据德国央行的统计，自2003年到2010年间，德国房屋贷款的总量十分稳定，变化量非常小，2003年的总量与2010年几乎持平。

近年来德国房地产成为购买热点。吕晓曼表示，这一方面是由于德国本国的刚性需求上升，此外来自意大利、西班牙、希腊和俄罗斯等国的购买者成为了一股重要的推动力量。尽管上涨的势头很快，但目前许多德国一线城市的房价同巴黎、伦敦等其他欧洲城市相比价格依然相对低，在人们收入不断增加的情况下，房价上涨是大势所趋。

其实，房价上涨在德国也并非普遍现象。相对于柏林、汉堡、慕尼黑和法兰克福等大城市来说，德国东部地区以及一些二三线城市的房价却几乎没有上涨，价格和10年前没有什么区别。

虽然德国部分城市的房价上涨势头已经引起人们的广泛关注，但吕晓曼认为，由于推动德国房地产市场上涨的主因是刚性需求，未来七八年将是德国房地产市场发展的黄金时期。

然而，德国政府一直对房价泡沫保持警惕。有西班牙和爱尔兰房地产泡沫的警示，人们认为一旦出现泡沫意味着社会财富将遭受巨大损失。有报道称有人建议将来收紧税费，将来对那些即使持有超过10年的房屋在出售的时候也要征收20%的资本利得税。

最后小编提醒大家，虽然文章已经很全面的解释了关于赴德国炒房不是明智之举的知识，但是每个人可能会碰到不一样的问题，大家还是需要根据自身的情况去合理的对待，避免陷入误区，如果您还需要更多帮助，可以寻找邦海外专业的顾问会给你更专业的咨询服务。