法国房地产市场前景分析

近期，法国高端房产的价格下跌与2014年初相比有所放缓。莱坊国际(Knight Frank)地产公司表示，如今法国抵押贷款利率不高，卖家的出价比较合理，加上奥朗德总统放松了紧缩策略，目前的环境十分适合买房。下面就和邦海外小编一起来了解下法国房地产市场前景分析的相关内容。

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莱坊国际法国分部的数据显示，2014年的询价有显著上升，与2013年同期相比上升144%。这表明潜在买家与2013年相比增加一倍多。

法国巴黎的房地产经纪人Emma Tong告诉《国际金融报》记者，2014年6月以来，来自荷兰、瑞士、美国的买家数量均有所增加，“巴黎的房价也随着投资者的归来，出现新一轮的增长。” 　　

投资者们陆续回流是否意味着投资法国房地产的机遇已到来?这一去一回的现象背后，隐藏着哪些原因?

投资者归来

6月以来，法国巴黎的房地产中介商Charles心情非常愉快，那些重新回到法国的投资者让他对未来充满希望。

“之前很多富豪抛售在法国的房产，让当地的房价出现了一定程度的波动。不过，如今一些新客户又陆陆续续地回到了法国，特别是那些海外购买者。这说明，法国的房地产依旧存在很大的吸引力。”Charles对《国际金融报》记者表示，近期，巴黎公寓楼的价格上涨非常迅速。

英国买家在这样的机遇之下也开始重返法国市场，主要出现在法国西南部、蔚蓝海岸和普罗旺斯。但总体来看，2014年比较活跃的海外买房还是主要来自荷兰、瑞士、意大利、美国、西班牙，来自以上国家的买家越来越多地在网上浏览相关的房市信息。

“法兰西岛一居室的公寓(30平方米左右)现在2000欧元/平方米。”Charles称，这样的小户型过去非常难出手，如今随着法国房价呈现上涨趋势，这样的小户型陆续被卖出。

与此同时，莱坊国际的分析显示，2014年第一季度100万至500万欧元的房产吸引的网络浏览量最多，占45%，随后是500万至1500万欧元的房产，占33%。虽然100万欧元以下的房产在网络浏览量上并不多，但是100万欧元以下和200万至250万欧元的房产销售量增长最快。

按地区来看，蔚蓝海岸和普罗旺斯的房产需求最大，点击率分别上升10%和8%。目前为止，蔚蓝海岸房产的网络点击率占33%，其次是阿尔卑斯地区(25%)和普罗旺斯(18%)。

莱坊国际的住宅研究团队专家凯特(Kate Everett-Allen)表示：“全球经济正在衰退，欧元区面临债务危机，政府实施紧缩政策，因此近年来法国的高端楼市面临巨大危机。但是，蔚蓝海岸和阿尔卑斯滑雪场边的别墅还是炙手可热的，是很多人买二套房的首选之地。”

中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《国际金融报》记者，法国房价受到追捧的原因有三：第一是因为欧元区预备实施宽松的货币政策，提高资本流动性高，有利于人们贷款买房;第二，法国房价较之前有所回落，定价更加合理;第三，政府决定为海外投资者免除资本增值税长达22年，降低了投资成本，且现在购房能够享受到折扣优惠。未来法国环境、气候优越的地区，房价有望上涨，如蔚蓝海岸等地区。

动荡的楼市

近日，法国首都巴黎的一套公寓以每平方米4.62万欧元的单价售出，可谓创造巴黎房产销售的天价。据法国经济期刊《挑战》网站6月7日报道，塞纳河沿岸一直是巴黎楼市的热点地带。这次以超高单价成交的公寓所在位置就在巴黎6区的孔蒂码头。

Charles认为，这项交易很有力地回击了之前“唱衰巴黎房价”的观点。

不过，尽管法国的楼市近期表现很给力，但仍有不少业内人士深表担忧。在Emma看来，担忧是正常的，因为法国的房地产市场有些起伏不定。而作为整个法国房地产市场晴雨表的巴黎房地产更是一直处于动荡不安的形势中。 　　仔细研究发现，近几个月来，巴黎市新房价格确实起伏颇大。

在大巴黎地区，房价浮动的趋势也很明显。据了解，塞纳-马恩省谢勒市(Chelles)的新房价格在2014年1月份经历了最大幅度的下降后，又在3个月后，迎来了最大幅度的上升。目前，一套三室公寓的平均价格为23.7万欧元。

大巴黎地区房价最平易近人的TOP5城市中，新增的城市包括伊夫林省芒特拉维尔市和特拉普市，还有塞纳马恩省的莫城。大巴黎地区最便宜的城市始终是埃松省的弗勒里-梅洛吉斯市，一套三室公寓的平均价格低于15万欧元。

大巴黎地区最贵的城市中，巴黎市居于首位，紧随其后的是上塞纳河省的4个城市，平均一套三室公寓的价格在50万欧元上下。

分析称，由于受空间所限，巴黎市内以及法兰西岛住房建设量较法国其他地区减少，资源稀缺性导致了巴黎公寓价格的上涨。

而在一些投资者看来，法国房价的起伏不定，对于当地的房地产市场来说是个很大的隐患。

高房价存隐忧

据Guy Hoquet房地产经纪连锁公司披露，虽然2014年第一季度旧房房价下降了1.8%。但是，相对于法国房价自2000年以来一路高歌猛进，这点跌幅不啻为沧海一粟。

有研究机构指出，1996年至2013年间，巴黎公寓平均每平方米的价格从2840欧元(约人民币2.4万元)上涨至8140欧元(约人民币6.89万元)。其中，位于巴黎东北部的3区、9区、10区、11区、18区，尤其是2区，价格近20年来上涨最快。1991年起，2区公寓均价已从每平方米2760欧元涨至9610欧元，16区公寓均价则从每平方米4410欧元涨至9220欧元。

然而，高房价也带来了一系列的负面影响。法国当地媒体表示，如今不动产已经束缚了国家的经济增长。

有分析认为，在房价昂贵的背景下，一方面将促使工资上涨。法国人会要求涨工资，以便追随物价的涨势。另一方面，房贷垄断了法国人的储蓄。社会党智库“新地”(Terra Nova)发表文章解释称：“这是一种有定期收益的储蓄，但不能在工业领域开创工作岗位，或成为国际竞争企业投资人。”

更让当地政府担忧的是，法国人的不动产购买力远低于欧洲其他国家。法国土地信贷银行强调：“在巴黎，家庭买房的购买力最弱，但巴黎却有53%的受询者成为房主。收入微薄的家庭则是自我克制，不在首都找房买房。”

据伊普索斯民调所(IPSOS)为Seloger.com网上房地产公司做的一项民意调查，1/3的法国人把每月收入的一半或一半以上花在住房上。与最近4年相比，个人收入中住房花费所占的比例升高了。

韩长吉认为，过高的房价的确给法国带来一系列的经济威胁，“房价过高增加了购房者负担，国内贫富差距进一步拉大。这非常不利于社会的稳定，甚至可能造成楼市泡沫，对金融系统造成很大的威胁。”

政府在行动

面对一系列的问题，法国当局也在寻求解决之法。

打算购房的人会发现，如今贷款条件收紧了。6月5日，欧洲央行[]宣布下调主导利率，这项决定对2014年夏天的购房者将产生一定的影响。据法国《费加罗报》报道，欧洲央行采取的措施是为了避免通货紧缩，同时也是为了支持欧洲的经济复苏，但最终会对房贷利率产生影响。

房产分析师认为，这可能会在一定程度上控制购买者的需求，但是对于富有的投资者来说，这样的政策没有太大的影响。

另一方面，法国政府也在花心思增加房屋供给。据《欧洲时报》报道，6月23日，巴黎市政府和200名公营和私营参与者在市政厅签署了一项《人人有住房协约》，有望每年在巴黎创建一万套住房。

据了解，协约设定了8个目标，第一个就是通过建造新房和改造旧房，每年创建一万套住房。协约还建议降低各项行动的成本，试验新的地皮使用法和新的建筑方式(地皮与建筑物分离，虚有权和用益权等)。促进地方城建计划(PLU)的发展，开创新的地皮利用机会。

“增加社会性房屋，降低普通收入人群的住房压力，可以在一定程度上缓解巴黎的房价。”有媒体表示，法国其他房屋紧缺的城市也可以模仿这样的方式，以保证房地产市场较为稳定地发展。

为改变现状，社会党智库也提出多项建议。主要是打破地皮供应的僵局，规定假如一块地皮被宣布是可建筑土地，但这项建筑计划还在酝酿之中，这块土地的东主必须售让，如若不然，必须支付市镇出租房投资份额。

智库还建议，“将地皮产权与建筑产权分离开来，这不是新事物，因为其他一些国家已经这么做了。”

在韩长吉看来，法国房地产市场如今的情形仅靠市场之手来调节是非常困难的，所以更需要政府适当发挥作用。

“建设保障性住房，保障低收入人群居住权利。通过税收、货币政策、财政政策抑制投机，促进其稳健发展。”韩长吉称。

高端更走俏

种种分析下来，有人疑惑，存在各种隐忧的法国房地产市场是否值得投资?

Emma指出，“细细研究法国楼市，你就会发现，法国房地产的总体趋势是上升的，它的房价是保持上涨的。此前出现的富豪抛售潮是高税压力导致的特殊情况，如今税收方面有所缓解后，进入法国房地产是个不错的时机。”

据Emma介绍，大多数回归法国楼市的投资者都将眼光集中在高端地产，特别是300万欧元(约人民币2540万元)以上的高档住宅，这也是一个值得关注的亮点。

伦敦高端地产集团Harrods Estates的总监Shirley Humphrey在接受《国际金融报》记者采访时也证实了这一点，“高端地产集团旗下都会有自己的金融系统，外界的金融政策对于高端投资者来说，没有太大的影响。”Shirley称。

“高端房产是永不退色的。”一位法国商务人士称，他的很多朋友都会拥有一两套高档公寓或者别墅，因为这些房产卖的不仅仅是房产本身，更多的是一种舒适的享受。

“当然，我也有一两个同事是为了投资，他们将购买的公寓出租出去，并且在等待一个最好的价格脱手。”Marion说。

而谈到法国楼市的投资潜力，Marion认为，现金买家应该会比较看好法国的房产，前期因为高税率而导致的抛售更是让法国房价的增长脚步总体放缓，所以这是个不错的购买机会。“随着欧洲经济的稳定，法国的房价可能会上涨得更为迅速。”Marion表示。

Charles指出，法国房地产的未来趋势不能用房价的高或者低来判断，只要购买者认为房产价格合理的话，就会有人看房，交易量就会上升，这个国家的房地产市场就有投资的优势。

“现在的新富人群越来越多，光是中国的富豪就以每年14%的比例增长，对于高端市场投资来说，这些人就是未来最具潜力的购买者。”Charles认为。

最后小编提醒大家，虽然文章已经很全面的解释了关于法国房地产市场前景分析的知识，但是每个人可能会碰到不一样的问题，大家还是需要根据自身的情况去合理的对待，避免陷入误区，如果您还需要更多帮助，可以咨询在线客服，邦海外会给你更专业的咨询服务。