新西兰购房经验分享
新西兰是个移民国家,每年都有大量新移民进入新西兰。近些年来,华人更成为新西兰新移民的主要成分。华人讲究“安居乐业”,所以,大部分华人新移民都会考虑购房。下面小编为大家整理了新西兰购房经验分享,供大家借鉴参考!
新西兰是个移民国家,每年都有大量新移民进入新西兰。近些年来,华人更成为新西兰新移民的主要成分。华人讲究“安居乐业”,所以,大部分华人新移民都会考虑购房。下面小编为大家整理了新西兰购房经验分享,供大家借鉴参考!
新西兰购房经验分享
1.进行资料搜索
在新西兰买房,行动之前一定要进行大量资料搜索,要掌握新西兰房屋的一些基本知识,如什么是LIM,什么是CCC等。这方面很多中介和洋人也不一定精通。
此外,还要对自己所中意的区域进行详细调查,有时需要在周末晚上去所中意的房屋前蹲点,以确定是否安全和安静,因为周末的晚上有些住宅区常常有人在那里赛车,也许看中的房子离可赛车的路段较远,但在晚上很安静时,声音会传播很远,所以这项调查是很必要的。
另外,如果不能确定此住宅区是否安全,需要去警察局调一下当地犯罪率情况。购房时时刻刻最好有一个以上的住宅区作备选。
2.关于房地产中介
最好不要绑定房地产中介,而是看到哪个房子不错就去找那所房子的中介或直接去房子主人,这样可以增加房子的选择范围和自身的便利条件。当然,有语言障碍的人就要依靠中介了。
其实中介只是买卖双方的一个纽带,一旦买主自己搜集到足够的资料,就知道自己要找什么样的房子,而中介不会主动帮助买主搜索所有适合的房子,大多时候只是罗列一个单子让买主自己来挑选,如果买主自己不主动询问,一般中介也不会提供太多的其他资料。
3. 关于房子的选择
购房者应谨慎对待Plaster和木料外墙的房子,因为此类材料的特性往往是时间一长就容易造成漏水或墙体损坏。特别是plaster外墙房子的修葺费用极高,购买这类房子需要这方面专家来做检查。相比较来说,砖外墙的房子比较好,维护费用较低,结构发生变化的几率也相对小得多。此外还可以寻找一些其他材料的房屋。
在选择房屋时,房檐也是一个较大而且比较容易被忽视的问题,一般买房最好是买房檐超过和遮盖外墙和窗户的那种房子,不要买房檐和外墙及窗户都处在一个平面上的,因为新西兰房屋的特殊建筑结构和多风多雨气候,大房檐能最大限度地保证雨水不会通过房檐和外墙缝隙进入房子内部,也不会长时间地侵蚀墙壁和窗户的缝隙,以确保房屋内部不漏水。
在新西兰,漏水房屋是民宅的最大威胁,漏水房屋的修复费用也非常昂贵,而且一旦房子有漏水纪录,再出售就没人愿意买了。
4.寻找必要的建筑师和律师
购房者在买房前要事先找好建筑师和律师,当看中中意的房子后,建筑师会按照买主的要求检查房子的合法性、文件是否完整,有无改建和扩建,有无必要的批文。另外建筑师要给见证做做房屋的外观检查,确定有无大的问题,如漏水、发霉等。
即使找到小的问题,买主也可以要求房主在交房前修复或给予相应的折扣。房屋检查一般是在递完“有条件合同“后来做。找建筑师最好找洋人和比较大的专业房屋评估公司。律师对购房者来说也很重要,虽然律师都是坐在屋子里收钱,但是他们可以帮买主把关,最重要的是检查房主的合法性,及是否有贷款,是否有不良债务和房屋挂钩等,以确定房屋交易合法顺利进行。所以在购房时要找负责任的律师,当然能讲中文或有中文翻译最更好了。
6.议价
好了,现在你已经找到了符合你的条件的物业了,几个open home看下来,对屋况也满意。找中介下offer吧。慢!!!你了解物业的价值了吗,你打算出一个什么价格呢?这时候你需要尽快,尽可能多的了解该街区的信息,比较价格。跟中介要近期周围的成交记录,实地考察一下。内部可能看不到,但是可以给你一个大概的比较价位。CV在这时候可以起一个很重要的作用。由于是public information,而且是免费的,你可以看到所有的政府估价。同时,中介会说,政府估价是不准确的;的确。但是你可以得到一个和邻居之间的比较。为什么他的地税比你的交的高呢?政府估价也是有一定的原则的。
当你得到以上的信息后,基本上有知道卖家的开价是怎么样的。一般来说,如果通过中介出价的话,是有一个市场指导的,不可能与现实价值偏离太远的。但是个人经验,上下2万的浮动是可以接受的。在现在的市场情况下,其他的因素加进来,给了买家更多的议价余地。但是确定一个心目中的底价还是必要的。这时候要去了解卖家的情况,出售原因等。关键是你的中介的诚信,和你的议价能力了。短期操作的不算。不过细算起来,辛苦半天,好像还没中介赚的多。不考虑,不建议。 我的原则是,如果是一个好的deal,也不要太斤斤计较。机会错过了,人还是要后悔的。我个人是把物业作为长期投资的,议价中的得失相对来说只是小便宜,不占也罢。
新西兰购房流程
如何在登陆前找到你想要的房源
通过万能的互联网你完全可以在万里之外对新西兰的在售房源有一个比较详细地了解。这样可以大大缩短你在登陆后的时间成本。接下来,我会给大家介绍如何足不出户就可以找到你想要的新西兰房源。
首先要对你准备置业的城市有个基本地了解。以华人购房置业的首选地奥克兰为例,东、西、南、北、中各区域的房价差别很大,因此买房前应通过各种途径了解各区域的基本情况。目前,奥克兰中区的房价应该是最贵的,其次是北岸,再次是东区,然后是西区,最便宜的是南区。北高南低,这点与北京比较像。
其次,对区域有所了解之后,要把看房范围聚焦到一个区,然后再根据自己的需要,比如学校、交通、购物等配套来锁定几个重点区域。之后再根据自己的预算以及对想要买的房子的基本要求,如几个睡房,几个卫浴,砖瓦还是木制,多少年新的等等。
如何获取银行贷款预批
什么叫预批?简单地说,就是银行在你买房之前,先对你的收入进行审核之后,告知你能否贷款,能贷到多少款,以及哪种还款方式。在北京时也贷款买过房,没听过预批这个词。这就是中新两国购房差异之一。在北京,定金交了,买卖合同签了,首付款交了之后才涉及到贷款。如果在贷款环节出现了问题,比如贷款批不下来,如果买的是新房,可能还可以退房退款。如果是买的是二手房,那恐怕定金就退不了了。
建议直接联系有经验的银行或贷款经理(Broker),因为他们可以全程跟踪帮助您,不管是开户、资金准备、房屋选择、还是推荐律师和房屋质检员
考虑清楚几个问题
打算买几个人住的房子?(考虑户型)目前有没有可以帮助供贷的房屋?(考虑资金)如果在新西兰生活的话在哪里工作或者上学?(考虑位置)购买的房屋计划居住多久?是打算用于自住还是有投资的打算?(考虑综合)
实地考察可能购买的房屋
如果遇见特别喜欢的房子有购买意向,亲临其境会给您不同的感受,有利于进一步了解房屋本身和周边环境!您可以找房产中介预约免费看房,也可以自己去逛Open Homes。另外,让您的贷款经理和律师推荐信誉好的房屋中介,统一时间看房,可以大大节约您的时间。
新西兰购房注意事项
买的房子会保值吗?
很多人在买房的时候都会问这个问题。房屋的价值和附近街区关系很大,所以你要看附近商户的进出趋势,有没有新开发项目,会不会有交通改造(新屋开发和更便捷的交通会拉升房价)。另外,将来房屋是否好卖也要看看你自己的想法,如果你本人都很喜欢这个房屋的话,将来销售也会有其他人喜欢,反之亦然。
最好不要换房
土豪可以略过这段,因为这完全是从经济方面来考虑,因为换房搬家的成本太大了,除了房屋交易费用和税费等,乔迁费和布置新居的费用都是不低的。另外,在还贷的时候,刚开始偿还的基本都是利息;所以,频繁更新贷款也不利于尽早还清贷款而省钱;最好是前期多看,多大厅,做好调查研究,一步到位,找到自己满意的房产。
让中介说实话
中介往往给人们不好的印象,为了挣钱而不择手段。其实并不是。往往遇到这种情况的买家心中都存在一个贪字,为了一些小利益才会陷入别人的全套。
新西兰是一个法律完善,讲究诚信的国家,中介中也不乏一些“明智之士”,他们知道“一锤子买卖”的事业是不可长久的,“满嘴跑火车”的做法是自断其路。所以,一些优秀的中介往往为人坦诚实在,有的时候不惜为了“忠诚谏言”而失去了自身利益。但是,这种人的路,会越走越长,越走越宽。
所以选择正规的中介,详细的了解所有和房子有关的数据。周边自己也要过去转一转。自己亲身体会一下,会对自己做出正确的选择有很大的帮助!
别买租约房 Leasehold
别买Leasehold租约房,这不只是2017年,这是任何时候都不建议买的。房产升值是地,而不是房子。别以为Leasehold租约房便宜,租金回报高,就是好货。一分钱一分货,便宜是有它的道理的。Leasehold租约房的租约一般每7-10年就提升一次地租。有些地租非常贵,甚至比租金还高。而且加上管理费Body corp fees后还是负现金流的!又贬值,又负现金流的房产,千万别碰!
小心偏远和非市中心的楼花
跟期地差不多道理,奥克兰CBD市中心之外目前还是独立别墅和小型连体户为主,所以如果你的钱有限,那买公寓楼花就最好买市中心的,或者市中心附近的,例如北岸Takapuna/Milford/Birkenhead这些比较中心地带,和中区Newmarket/Grey Lynn/Ponsonby/Newton/Parnell等交通便利的地方。西区Hobsonville Point水陆交通好也可以。
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