新加坡房产泡沫历史

新加坡政府城市规划一直以来都出于世界领先水平，不会出现计划外大规模卖扩充建房供给的局面。所以，政策的着眼点自然落在需求方。尤其是针对房产投资者。因此针对私宅的降温政策陆续推出。新加坡政府出手打压房价以预防房地产泡沫从而保证房产市场长期健康的发展。接下来，和小编一起看看新加坡房产泡沫历史吧!

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新加坡房产泡沫历史

东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

1997年之前，东南亚经济体保持了持续高增长，创造了“亚洲奇迹”。但是，在全球低利率、金融自由化、国际资本流入、金融监管缺位等刺激下，大量信贷流入房地产，催生泡沫。随后在美联储加息、国际资本流出、固定汇率制崩盘等影响下，亚洲金融风暴爆发，房市泡沫破裂。从此之后，除韩国等少数地区转型成功，大多数东南亚国家仍停滞在中等收入阶段。

新加坡官方房价指数2014年大多表现稳定，其中第3季房价指数仅微跌0.7%，若从2012年高点迄今，其累计跌幅更不到4%。

但该国豪宅不动产经纪公司Pnanche执行长苏朗指出，就以表面数据来看，容易让外界产生错误印象。

虽然许多分析师指出，新加坡房价从2009年金融危机触及底部以来不断逐步上涨，但苏朗认为，豪宅价格自2008年金融危机爆发前升至高点之后，迄今并未真正恢复。然而这一看法并非全来自于新加坡豪宅汇集之处的“核心中央区”。

该区域未完工的不动产中间价在2008年巅峰期曾经升至每平方公尺18369新加坡元(约14691美元)，相较之下，2014年第3季其未完工不动产中间价为16419新元。

2017年3月，新加坡政府宣布将降低印花税税率，并放松了一些贷款限制。此前，若卖方持有房屋的时间不到4年就出售，则须缴纳房价4%到16%的印花税，而从3月11日开始，该时限缩短到3年，印花税税率也降至4%至12%。与此形成鲜明对比的是，新加坡政府此前曾多次表态，不会放松自2009年以来实施的管控措施，他们担心一旦放松可能导致地产泡沫再起。

新加坡房产泡沫原因

衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下：

(1)房价收入比

房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标。

(2)空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

(3)租金回报率

目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。

(4)商品房库存去化周期

商品房库存去化周期是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空时间。

我们无意否定中国楼市无论从面积还是从金额看，都很可能已是人类有史以来最大的泡沫，但是和凄风苦雨的实体经济相比，中国很可能仍具备楼市有软着陆的幸运条件。关键在于未来五年的市场和政策。

过去，由于实行低利率政策以及海外买家需求增强，推动新加坡房价持续飙升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。新加坡政府担心房地产市场过热，在2009年开始引入住宅房地产的限制措施，包括政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。

管控措施之后，新加坡房价在2013年见顶，随后便开始下跌。最新数据显示，截至今年第一季度，新加坡房价已经连续14个季度下跌，创下自1975年公布该数据以来最长的连跌纪录。与此同时，新加坡2016年房价全年下跌3%，主要源于新加坡政府的严控政策。

新加坡房产泡沫后房产形势如何

相对于稳定攀升的经济总量与人均收入，新加坡私人公寓房价增长势头有些不同。如果以2001年为起始点，我们不难发现新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。2006与2007年房价开始大幅增长，却又受到2008年开始的全球经融危机影响再次沉寂，直到2009年之后房价恢复增长态势。随后，为了缩小新加坡房价增幅与收入增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府从2013年开始出台众多房地产降温措施。特别是外国人附加印花税与总偿债率框架政策的推出，成功的影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量纷纷下跌。 2005年至2015年的10年间，新加坡GDP涨幅高出私人公寓价格涨幅不少，从业者收入涨幅也要超过房价增幅。同2014年相比，2015年的房价更是在GDP与月收入继续增长的情况下呈现负增长，这也使得公寓房价累积增幅终于在2015年被月收入累积增幅赶超。

截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房价已经连续11个季度下行，较2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新闻发布会上，新加坡金管局也明确表示不会在短期内取消当地房地产降温措施，这也就意味着新加坡房市将保持目前的调整势态。

在房产价格探底之际，房地产股的表现则相当强劲。今年以来，新加坡股市总体表现优异，新加坡海峡时报指数上升7.6%，而房地产股指数则上升8.5%。个别股方面，凯德集团与城市发展(CDL)在同期都上涨约15%。

在降温措施的压力下，房地产股的股价普遍上低过净资产，有些甚至低过一半。随着房市的情绪逐渐恢复，分析员重新调整房地产股的估价，以拉近股价与净资产的距离。房地产股的股价，也开始收复部分失地。

另一方面，房地产股的股价远低过净资产，很可能导致第三方收购或是大股东将公司私有化。在这个期待推动下，会德丰产业(Wheelock)今年以来的股价已上涨24%，而永泰控股(Wing Tai)、和美置地(Ho Bee Land)、万国(Bukit Sembawang)以及联合工业(UIC)则分别上涨17%、16%、9%以及7%。

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