在国内房价一路狂奔过程中，人们恐惧、贪婪、焦虑、崩溃……各种情绪交杂，如今终于被政府悬崖勒马，百姓终于安心吁口气，而富人们早已享受了这场资本盛宴，将投资的眼光转向海外。其中，美国作为经济发达、资源丰盛的超级大国，无疑成为投资的热衷地，但其受经济危机的影响甚深，加之目前不稳定的政局，让投资者心生顾虑。那么，美国房产的价格趋势如何呢？邦海外小编带你解读，让我们一起从美国50年的交易均价来预测一下。

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四次大规模房产危机 从低谷到复苏​

据官方数据显示，1963年至2011年第四季度，美国实际成交房价上了近14倍;与2007年的顶峰相比更上了16.7倍;至今47年间平均每年上5.9%(房屋成交幅，未剔除通胀)。美国房产价格小波动不断，大趋势则稳定上。从1963年至今，共有四次大的房地产危机。应该说，美国房地产市场每一次的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。​

1969年，美国爆发了第二次世界大战的第5次经济危机，导致住房抵押贷款利率从7%上 至8-11%，房产市场价格下跌，于是“次房地产危机”开始。1972年房价触底反弹，之后很快就回到经济危机之前水平，并开始了数年的大幅上。​

直到1981年，80年代世界次经济危机爆发，世界各国发生严重的滞(Stagflation)，美国失业率大增，“第二次房地产危机”爆发。住房抵押贷款利率18%，一级借贷利率22%。人们消地认为，近10年房价都难以回升，于是，房产交易量大幅缩水。但事实上，仅过去两年房价便又回到了上升的轨道。​

时隔十年，由于全国性的商业房产过剩，美国房地产市场于1991年又爆发了一次小规模的房产市场波动，也就是“第三次房地产危机”。但其影响力较小，仅加州等地受到影响。之后，自1993年起，美国房地产市场开始了十几年的繁荣期，直到2006年爆发的“第四次房地产危机”。​

据统计，08年整体美国房价下跌近 20%，部分地区达40-50%。这一场美国房地产市场的崩溃持续了近4年，直至2009年5月开始，标准普尔的房地产季度报告带来了“美国总体房价开始回升”的好消息。​

一、市场持续复苏，房价继续上涨

按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%;绿色虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨30.8%;两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。

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即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗?不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平，蓝线为历年名义价格，红线为经过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

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美国现房销售中位价(来源：NAR、美国劳工部，制图：WSJ)

二、房屋交易活跃，流动性增强

据Redfin统计，2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天，这是自2009年以来的最佳纪录，并认为2017年将打破这一纪录。

下图的红线，表示从开始搜索至交易完成，整个购房过程平均83天，比去年同期减少了7天;蓝线表示在市场上待售的日期，为52天。两条曲线都呈下降趋势，说明房屋的流动性也在增加，且2017年将更好。

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Redfin顾客成交总时间及房屋市场待售时间(来源：Redfin)

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