科普:投资马来西亚房产,分层地契知多少?
随着新法令去年6月正式开跑,就让邦海外小编与大家分享一些2013年分层管理法令下,最值得大家关注的前后差别,在您投资马来西亚房产时要注意这些,包括:清楚划分地契和管理课题由 2个法令监管:地契相关法律问题都遵循分层地契法令,而管理相关问题就参考分层管理法令。
随着新法令去年6月正式开跑,就让邦海外小编与大家分享一些2013年分层管理法令下,最值得大家关注的前后差别,在您投资马来西亚房产时要注意这些,包括:清楚划分地契和管理课题由 2个法令监管:地契相关法律问题都遵循分层地契法令,而管理相关问题就参考分层管理法令。
发展商不得随意修改发展蓝图
发展商在开始售卖产业前,就要向土地局呈交发展大蓝图,而且一开始售卖产业后,就不能随意更改发展计划内的内容。投资马来西亚房产分层地契知多少?要修改只有两种情况,一就是获得所有购屋者的同意;二则,执法单位给予指示。发展商不能随意申请修改。
也就是说,一个购屋者签署买卖合约时,发展计划共有200个单位,该购屋者最后将有199个邻居,不会忽然因为发展商修改发展蓝图,增加到300个单位,最后有299个邻居。
成立分层地契管理仲裁庭
从原本一个官员即建筑物委员,来处理分层地契产业纠纷,升级到一个专门审理分层地契产业相关管理问题的仲裁庭。这个仲裁庭直接隶属于联邦政府房政部。
这个仲裁庭所审理的案件,最高可以赔偿25万令吉。这个价位,足以应付一般分层地契管理上的纠纷。而且这个仲裁庭的主席都要有法律背景,所接受的案件,从开审那天算起必须在60天内做出决定。分层地契管理仲裁庭隶属于房政部。
列明追讨机制
1.追讨费用
拖欠管理费是公寓等分层地契的噩梦,见惯不怪。分层地契管理法令如今对于拖欠管理费的处理方式阐述更明确。根据规定,现在业主若拖欠管理费和储备基金等,必须在收到追款通知书14天内还清,否则管理机构有权征收利息。利息计算方式是每年10%利率,每日计算。
2.发出通告的权利
过去,管理机构没有正式的管道向业主追讨欠款。新法令阐明,管理机构可以亲自把通告送给业主、寄注册邮件和有权利在相关欠款单位张贴通知书。 相关业主仍不还管理费等,可以到分层地契管理仲裁庭或法庭索赔。新法令下,若业主不按时偿还管理费等的法律后果,包括罚款不超过5000令吉,或监禁不超过3年,或两者兼施。
3.停止出入卡的使用
2013年分层地契管理法令也清楚阐明,若有业主拖欠管理费等,管理机构有权利暂停相关单位的公寓大门出入卡和健身房出入卡等。
同时,管理机构也可给予业主分期付款便利,以偿还所拖欠的款项。
新分层地契管理法令承认综合型产业概念
新法令下,只要管理机构成员达3分之2同意,就可以成立有限共同产业次管理机构。在分层地契产业里,属于人拥有的产业包括本身的单位和车位,其他都是大家共同拥有产业如泳池、健身房、保安和花草等。
因为综合型产业各个元素用途不一样,如一个综合住宅、购物中心和酒店的综合型产业,共同拥有产业用途就很不一样。需要成立不同的有限共同产业和次管理机构来管理。可以分成零售、住宅、酒店和商务有限共同产业和次管理机构。一个综合产业内,分不开的比如花草、保安等,就是共同拥有产业,大家都需要用到,由管理机构负责管理。
其他的,比如泳池就归住宅次管理机构管理、商场走廊就归零售次管理机构管理,办公楼电梯由商务次管理机构管理,以此类推,各管各用的产业。在这样的概念下,这类产业的业主未来可能就会看到有两层管理层和2层服务收费。但因为共同产业分得更清楚,管理费就会更公平。比如维修较简单的住宅元素管理费,肯定比人流多的零售元素管理费便宜。
新法律假设
投资马来西亚房产,分层地契知多少?分层地契产业,尤其公寓,最棘手的问题就是漏水。邦海外置业专家指出,过去的法令下,若17楼的单位发现漏水问题,源头是上面的单位,必须去证明为何18楼的单位业主需要负责任和赔偿。那种情况下,楼上业主一般都不配合。因此新法令,修改了这个法律假设。
现在,只要17楼业主发现本身的单位漏水,水源自楼上,责任就在18楼业主的身上。若18楼业主不解释,也无法解释本身的单位没有漏水到到楼下,就要负责任赔偿。 有时候,漏水不一定是18楼的单位问题,惟相关业主若视若无睹,不去解释,责任自然落在他身上。
新条款
旧的法令下,公寓的管理附例在成立了管理机构后才生效。2013分层地契管理法令下制定了一套新条款,公寓一旦交钥匙,这套新条款即刻生效,以保护居民的生活环境。 这套附例阐明公寓等生活环境的一些规定,且发展商和管理机构等都不能修改。
分层地契产业日益受关注
马来西亚分层地契产业,到1985年,才有独立的1985年分层地契法令,惟到2007年的20多年间,分层地契产业的概念一直都非常模糊。因为以前马来西亚的产业价值相对便宜,一般上很少人会选择住在如公寓等分层地契产业,有能力的购屋者,大部分选择有地产业,除了比较廉价的组屋。
分层地契包括围篱社区
不过,随着经济起飞,加上土地越来越稀少,公寓等分层地契产业的需求和买主越来越多,相关的课题才越来越受到关注。到了2007年,马来西亚开始着手修改旧的1985年分层地契法令,还首次推介了建筑和共同拥有产业法令的概念。
2007年是相关法令相当主要的里程碑。第一次将分层地契和产业的管理法律部分区分开来。而且,在修改法令下,分层地契法令不再只是限于高楼的产业,也包括了最近流行的围篱社区。 建筑物委员一职也在当年设立。
投资马来西亚房产,分层地契知多少?此外,2007年也有一个值得注意的进展,就是管理的模式。 根据1985年的法令,发展商交钥匙6个月内就要向土地局申请地契,而在拿到地契前,分层地契产业的管理都由发展商负责。
地契一到手,公寓业主就成立管理机构完全由业主自理。不过,获得地契的期限因土地局的效率而不同。而且,发展商和业主之间没有交接期,业主或面对毫无经验,不会管理产业的局面。
因此,在2007年,出现了混合型的规定。当发展商交钥匙一年内,无论有地契与否,都必须成立联合管理委员会,到地契出炉菜成立管理机构。联合管理组织的好处是发展商和业主都有代表,共同管理,对于日后的管理交棒更佳顺利。这就是分层法令的历史。
发展商须先呈交发展计划
2013年,分层地契法令和分层地契管理法令正式通过,并定在2015年6月1日正式生效。
那么为何2013年通过的法令,2015年才正式生效?因为土地和产业相关事宜,归州政府管辖,所以中央政府制定了政策,和统一相关程序后。要如何执行,都赖于各州政府来想办法。
新法令下,政府规定发展商在售卖和开始发展产业之前,要呈交发展计划给土地局,且发展期间不得随意修改发展蓝图。“像如何接受发展商的呈交,州政府的官员们都要想对策并制定相关的指南。需要一些时间。所以法令才会迟些才生效。”
这个法令的生效,对于整个市场来说是好事,因为更好管理的公寓,才会有更多人购买。
购屋者一起拿钥匙地契
从整体的法令来看,修改法令后,还有一个可能性,就是未来购屋者一拿钥匙的时候,就可一起拿地契。因为发展商一开始建筑就已经提交了地契的申请,与过去前建好了才去申请的做法完全不同。不过,这样有好有坏。
好处是,发展商肯定不会随意加减一个发展项目的总单位数量,且购屋者则肯定可以获得地契。 但他说,这不见得就是好,因为地契一好,购屋者就要准备一笔印花税,即刻支付,价格不菲。
若是投资马来西亚房产,这笔费用对于投资者来说将是一个相当高的成本。而且邦海外投资专家指出,即便还没有获得地契,业主还是可以进行产业交易,无阻买卖活动。