投资德国房产,您了解多少?
德国房产市场尤其是住宅市场几乎没有受到经济危机的任何影响,这与欧洲其他国家遭受情况形成了强烈的反差。在全球经济复苏浪潮中,德国在整个欧洲内扮演了主力军的角色。德国房地产市场理性成熟,房价稳健增值,抗风险能力强。这一切都来源于德国完善的社会体制保障。德国的房地产价格只根据其本身价值而浮动,所以其保值性非常好,对于追求稳健的投资者来讲,是最好的选择。
德国房产市场尤其是住宅市场几乎没有受到经济危机的任何影响,这与欧洲其他国家遭受情况形成了强烈的反差。在全球经济复苏浪潮中,德国在整个欧洲内扮演了主力军的角色。
德国房地产市场理性成熟,房价稳健增值,抗风险能力强。这一切都来源于德国完善的社会体制保障。德国的房地产价格只根据其本身价值而浮动,所以其保值性非常好,对于追求稳健的投资者来讲,是最好的选择。
德国房产投资环境介绍
柏林:潜力巨大的首都城市
柏林是德国的第一大城市,也是人口最多的城市,同时也是德国最重要的政治、文化、艺术中心。近年来,这座首都城市呈现出蓬勃发展的局面,现已转变成为现代化的服务中心。
随着一个个新中心城区的拔地而起,这座城市已经呈现出一幅全新的姿态。柏林的城市血液里,流淌着无限的激情。柏林的历史名胜,文化古迹和在此举办的各大赛事吸引了无数的游客。
柏林自2008年开始,其年度成交额曾四度高居榜首。长期以来,柏林的房地产投资份额占总额的平均比例均在三分之一左右,涉足零售地产的其他地方从未出现过如此高的份额。相对适中的销售价格和柏林长期发展的机遇吸引了众多海外投资者者。过去十年间,海外投资者占总投资的平均份额高达47%,远远超出德国的其他中心城市。
投资柏林房产的理由——柏林以其较低的房价,特高的租金回报率,毫无疑问地成为最具增长潜力的投资目标。此外,在柏林投资者拥有多种投资选择,从一房公寓到整幢住宅,应有尽有。
理由一:大量外来资金流入 发展潜力无限。
在欧债危机下,作为欧盟龙头国家的德国经济一枝独秀,自然吸引大量外来资金涌入。调查显示,德国在2012年取代英国成为欧洲最有吸引力的投资目的地,而柏林和慕尼黑是投资者最为青睐的2个城市。
理由二:柏林房产价格远远被低估增值空间大。
经过近几年的快速增长,德国房产,尤其是柏林房产价格尽管已有大幅上涨,但其价格仍比大部分欧盟主要城市低。
理由三:柏林租金及出租率迅速增加 投资回报有保障。
当前柏林房市正经历最迅猛的增长,租金水平及房屋出租率迅速增加,供不应求,公寓租金比以往增长25%以上。
理由四:柏林购房需求强劲。
作为德国首都,柏林每年都有大约15000户的新人口涌入,这为柏林房市添加了强劲的动力。而与此同时,柏林还保持着德国所有城市中最低的失业率,良好的就业状况意味着良好的购房能力。
理由五:德国房地产永久物权物业,没有使用权期限,建筑质量上乘。
科隆:莱茵河上的活力都会
科隆是屹立在莱茵河畔的一所大都会,在欧洲的中心城市中占据着重要的地位。作为德国最古老的一座城市,科隆拥有丰富多彩的文化传统。科隆人口约100万,是德国的第四大城市,在德国的经济发展方面起着至关重要的作用。
传统与现代在这所城市碰撞融合;这里的地标建筑科隆大教堂距今已有2000多年的悠久历史;这里的市民以热情好客、宽容大度、诙谐幽默和对生活的热情而远近闻名;欧洲最大的街头狂欢节--科隆嘉年华也是在这所城市上演。
快速发展的投资市场——过去几年时间里,科隆吸引了大量的房地产投资,与其他大城市的差距逐步缩小。科隆的年均投资额将近10亿欧元,近年来这一数字更是呈现大幅上升的趋势。科隆的海外投资者者数量也呈现日益增长的趋势。
重点商业区--中心城区和多伊茨。科隆的中心城区位于莱茵河左岸,拥有四通八达的主干道路,其中各个区块均有自己不同的特色。中心城区以其独有的特色成为科隆最为繁华的中心地带,其中包括金融保险区、高楼林立的莱茵瑙半岛等。近年来,凭借莱茵公园中心、maxCologne大楼和Köntriangle大楼等诸多引入瞩目的项目,位于莱茵河右岸的多伊茨城区的地位也有了显着的提高。
慕尼黑:南德之星
慕尼黑是德国巴伐利亚州的首府,堪称欧洲最有魅力的城市之一。慕尼黑的经济发展稳健,良好的经济环境令其他许多地区望尘莫及。慕尼黑拥有140万人口,是德国的第三大城市,同时也是主要的娱乐休闲中心。
慕尼黑临近阿尔卑斯山和地中海沿岸,当地的啤酒节是全球最盛大、最受欢迎的节日之一,这也使得慕尼黑成为值得一去的旅游胜地。
长期以来,慕尼黑的平均投资交易额高达26亿欧元,是德国房地产投资的首选地点之一。慕尼黑的最大特点是社会秩序相当稳定,素有“安全之城”的美名。从房地产价格角度来讲,慕尼黑是德国房价最贵的地方。然而,一直以来,这一市场同样吸引力海外投资者的关注。其中,海外投资占总投资额的平均比重为37%。
为什么德国的房地产投资那么好?
一、国民收入稳定
德国是欧洲人口最多的国家,总人口为8800万人(其中750万为外籍人),国土面积35万平方公里。以2012年为例,德国人的平均月收入为2400-3000欧元,普通住宅的每平米均价为1000-2000欧元。即使按汇率计算,其价格也低于我国许多大城市的水平,而德国人的平均工资水平则是我国的10-20倍。
二、社会保障健全
德国政局稳定、社会和谐,安全有序。其无与伦比的机械制造业,完善的社会福利保障体系,一流的免费教育、先进的医疗服务,高品质的建筑设施、宜人的气候及全国70%的森林覆盖率和绿化率,创造了极高的居住舒适度,让德国成为真正的天堂国度,成为世界上“最宜居国家”之一。
三、房价优惠
德国房价低廉,已成为全球投资者追逐的投资热点。柏林拥有全欧洲最低廉的房价之一,在伦敦、巴黎同等规格的住房,价格至少是柏林的10倍。受德国房地产价格处于低位的现实吸引,近年来大量境外资本进入德国楼市。尤其是目前由于欧元贬值带来的连锁反应和欧洲银行贷款的低息政策,造成德国房地产正处在三低时期:房价低、利息低、汇率低,正是在德国投资房地产的最佳时期。
四、享受免费教育
德国法律规定,拥有德国居留权的家庭,除每月领取孩子养育津贴外,子女免费就读德国的公立小学、初中、高中,而高等教育也几乎是免费的,这对望子成龙的家长来说无疑是一个无可比拟的优势。
五、拥有永久产权
德国购置地产后,屋主可同时拥有永久房屋产权和永久土地产权,而且德国租房市场相当活跃,意味着在德进行地产投资可以获得较高的租售比,保证稳定的出租收益。如果打算在德国工作、经商、定居、养老,拥有房产项目可便捷获得德国入境签证,无限制出入欧洲24个申根国家。
六、房屋出租回报稳定持久
德国是欧洲最大的房地产市场,自有住房率为40%,租赁住房率达到60%,特别是年轻人中77%都是 “租房族”。如此之高的租房比例,意味着在德国的房产投资可以获得较高的租售比,保证稳定的出租收益。而德国租赁市场发达活跃,物业管理细致入微,水准高,是房产出租频率快,闲置率低,租金回报稳定持久的重要保证。德国二手房地产市场活跃,房地产项目随时可以变卖,投资者很容易退出房地产市场。无外汇管制,变卖的房产可以转入全球指定的任何账户。
七、以房屋使用面积交易
德国房产出售是按居住面积计算。德国房产面积计算对于高度低于2.5米室内和造价低的阳台、露台按1/2、1/4等不同的比例进行折算。以别墅为例,与一层同样面积的半地下层,通常分别被用做工作室、娱乐室、洗衣房、衣帽储存房、杂物房等和顶层阁楼等不计算在购买面积里,更不会按建筑面积来计算,也没有公摊面积。例如,在德国一套130平方米的别墅,若按照中国房地产的计算方法,大概使用面积在180-200平方米左右,如果按建筑面积算,就会更多。如此计算下来,德国的房产真的是物美价廉,经济实惠。
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