德国房产最新近况跟踪

中国进入两会时间，建立促进房地产平稳发展的长效机制继续成为本次两会的热点话题之一。众所周知，德国在保持房地产市场稳定发展方面一直做的比较成功，那么这其中是否有什么值得我们学习和借鉴的地方？我们今天就一起来看一下。

一直以来，德国的房屋价格以稳定著称，给人以“众国皆涨我独静”的感觉。不过，就在欧洲央行的低利率政策以及海外买家的推动下，德国房价也逐渐变得不冷静了。德国商品房房价在过去5年内平均上涨30%，慕尼黑、柏林、斯图加特等大城市涨幅甚至超过60%。2011年，柏林100平米的公寓房价在每平方米2369欧元左右（约合人民币1.7万元），在2016年年底已涨至每平方米4300欧元（约合人民币3.1万元），同比上上涨了55%。面积约60平米的中套房屋每平米均价同比2011年上涨更加惊人，高达83%。有吸引力的德国大城市和所谓的"城市群"尤其吸引年轻人，房租也随之上涨。德国今年大学生每月房租开支平均为349欧元，去年的这一数字是330欧元。

那么，房价飙升的原因是什么？人口剧增是一个主要原因。伴随经济的强势增长，柏林作为国力不断增强的德国首都，每年有约4万人移居于此，仅在过去的一年，就接收了5.4万难民进入柏林这个城市。据统计，柏林政府在过去十年间出售了8万套公有公寓，以满足不断增加的住房需求。此外，欧洲央行的持续零利率以及大批金融产品信誉扫地，让德国储户和中产纷纷转投不动产，给火爆的房市添了把柴。

为解决房屋短缺问题，柏林政府从增加房屋数量和限制房屋交易等方面，出台了一系列措施。柏林政府决定，截至2026年，将实现公寓数量从8万套提高到40万套的目标。为此，柏林城市内的六大国有房地产公司，将从市场上购买26600套公寓，并建造53400套新住房来满足市场需要。政府声称，其中的30%的住房，将为低收入的家庭保留。此外，柏林政府还出台了一项新规定，要求新签订的租赁契约中，房价不能高于城市平均水平的10%。

德国房价为何能在20年时间内基本保持平稳

与国际主要经济体相比，德国住房体系的特征较为突出，长期以来，面对外部宏观冲击以及内部人口结构变动，德国房地产价格保持相对稳定，成为各国住房体系的典型代表。对于德国住房体系特征的把握，不能简单的从“保证住房供给，规范租赁市场”等具体手段来把握，而需要从政府保证住房体系稳定均衡发展的整体来观察，把握手段背后深层次的原因与动机，防止政策手段的误用对住房体系可能产生的扰动与冲击。

从上世纪90年代至今，德国房地产价格指数长期保持相对稳定，以1990年1月为基期100，德国房地产价格指数维持在120上下窄幅波动。到2014年，德国房地产价格指数上涨不到60%。同时期，美国房地产价格指数呈现出快速上升、大幅下调的宽幅震荡态势，以1990年1月为基期100，到2014年，美国（OFHEO）房屋价格指数上涨超过100%。可以说，德国住房市场在长达20年的时间内保持了相对稳定均衡发展的态势。

在“社会市场经济理论”指导下，德国政府采取的主要经济政策则以消费者为服务对象，认为只有消费者才是一切经济政策的度量员和裁判员。只有使消费者从自己不断增大的劳动努力和不断提高的劳动生产率中得到好处的经济政策，才是“社会的”经济政策，德国住房领域的政策和法规都体现了这一点，德国政府的住房政策已经成为“社会市场经济理论”的重要组成部分。在总体思路上，德国政府将住房界定为满足居住需求的消费品，采取市场经济为主导，辅助以社会福利的住房保障，使居民对住房状态相对满意。

在具体做法上：

一是尽可能保证住房政策的独立性。住房政策的核心是能够根据居民的偏好，提供质量以及数量满意的住房。同时，给予贫困人口基本标准的住房保障。住房政策的特殊性就决定了其不应该与其他的社会政策目标联系在一起，如家庭鼓励政策、就业政策、收入再分配政策以及财产积累政策等，住房政策难以完成以上目标。

二是在住房市场方面。对于体制下的大多数人，市场机制是唯一的调控准则，供给需求决定价格。德国政府通过相关法律规范住房市场的经济秩序，实现住房市场的完全竞争，建立起投资者对于投资环境稳定性的信任，确保市场机制的良性运转。在一个高效率的市场经济中，住房的供给取决于市场需求以及价格信号，随着经济的发展，大部分能够通过自身努力，获得住房。在住房市场的各个组成部分中，包括新建住房、存量住房的维护与更新等方面，只通过“价格”对供需进行有效调控，政府对租金、住房价格以及地产价格的干预控制在合理范围内，不能因为国家“社会福利”计划的实施干扰到市场机制的运行。

三是在福利保障方面，德国政府认为，国家任务以及住房政策的主要目标就是满足弱势群体的住房需求。不能忽视的是，市场经济环境下，弱势群体通过个人努力，长期或者暂时性地无法获得“有尊严的”居住环境，政府政策需要解决的就是这部分人的住房需求。对于低收入者，德国政府通过社会保障制度，初期通过建设社会福利住房对低收入者进行“实物补贴”，后期不断优化，通过出台了《租金补助法》对低收入者发放租房补助等方式，满足低收入阶层的住房需求。有关资料显示，在德国，单身家庭年收入低于 1.7 万欧元、两口之家的家庭年收入低于 2.5万欧元即可申请政府的“福利住房”，德国有 41% 的家庭享受“福利住房”。

总体看来，德国住房政策取得了明显效果。

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