在意大利投资需要关注什么？

截至2016年底，中国对意大利投资超过110亿美元，意大利已成为吸引中国投资的主要目的地国。中意两国经贸合作不断扩大，双边贸易平稳发展，双向投资快速增长。2016年双边贸易额为430.6亿美元。中意双向投资规模不断扩大，特别是中国在意投资金额持续增长、领域更加广泛、模式更趋多元化。”今天我们就来聊聊，投资意大利需要关注到什么。

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投资意大利的优势

1、在欧洲和地中海的战略位置。意大利位于地中海中心位置，是海陆空连接南欧、北欧、中欧和非洲等其他大洲的交通枢纽。通过意大利，可以连接三大洲约8亿消费者，直接登陆欧洲统一大市场。

宽广的基础设施网络。意大利拥有约31万公里的公路，为欧盟第二长公路网，仅次于法国，其中包括6668公里的高速公路。意大利铁路线总长17603公里，位居欧盟第五。意大利还具有先进的国际港口系统、物流平台和中转码头，是欧洲第二大海运大国。总长7400公里的海岸线上共有24个主要商业港口，其中三个为国际港口。

3、对外国投资者提供的便利和支持。为方便外资进入，意大利政府专门设立了投资促进署（Invitalia），为有意在意大利发展的外国投资者提供免费的全方位服务，涵盖投资各个阶段，为企业全程介绍意大利投资环境详情和具体领域的投资机会，提供法律信息咨询。2013年，由意大利外交部、经济发展部和投资促进署联合制订的“目标意大利（DESTINAZIONE ITALIA）”法案,包含50项旨在吸引外资的具体措施。

4、企业发展的无限商机。意大利是欧盟第四大经济体，创新服务和产品拥有6000万消费者的潜在市场。意大利市场在物流、信息通讯技术、生命科学、可再生能源和旅游等领域为各国企业家提供了无限商机。在欧债危机背景下，意大利企业生存堪忧，很多企业寻求合作伙伴或出售，对于外国企业来说是投资良机。

5、雄厚的经济实力。意大利是发达工业国，拥有500多万家企业。生产出的高质量产品覆盖各个产业部门，在国际市场具有极强的竞争力，制造业尤为突出。很多意大利企业掌握行业领域世界领先技术，并且在全球拥有广大客户网，是外国企业技术升级和拓展市场的上佳选择。

6、创新的价值体系。意大利拥有高水平的大学和研究网络，40个现代化科技园。在G12国家中，意大利专利数位居第六，注册商标数位居第四。意大利企业多中小企业，家族控制，但由于世代经营、父子传承，拥有其独到的特点或优势。

7、高质量的人才资源。在意大利投资的企业拥有每年平均近30万高质量的大学毕业生。意大利的产业技术工人水平国际一流，位居世界第二，为“意大利制造”的世界声誉做出巨大贡献。

8、高品质的生活方式和质量。意大利拥有美丽的自然环境和悠久的历史文化。亚平宁半岛三面环海，白色的海滩和夏日明媚的阳光吸引了欧洲北部的游客；意餐在世界美食文化中占有一席之地，其葡萄酒无论从品质和数量上，均据世界前列，2013年意大利对全世界葡萄酒出口位居第一；历史古迹众多，古罗马帝国和文艺复兴让意大利拥有47个联合国教科文组织评选的世界遗产，位居世界第一；此外，意大利在各个战略性产业均具有国际知名品牌，例如时尚、汽车制造、设计和机械制造等，旅游和购物让意大利成为旅游的天堂。

意大利房地产市场受到高度规管，要想成功组织物业收购，必须进行仔细的规划。

不同类型的房地产权益

在意大利，房地产通常被视为自由产权(“Proprietà”)，这保证其持有人拥有使用和管理物业的全部权利。物权房地产中的其他权利范围有限，仅授予完全物业权中一项或多项，包括以下：

•地面使用权：在第三方物业上建造和维护建筑物的权利；

•用益权：使用第三方物业和通过第三方物业获益的权利；

•地役权：为了一处物业的利益，对另一处物业施加义务(例如通行权； 用水权；建筑物容量的限制等)。

土地登记

意大利的物业必须在地籍登记处(Catasto) 登记，且房地产权利必须记录在土地登记册(RegistriImmobiliari) 中。地籍登记处的登记是出于税务目的，不是证明所有权。物业转让、房地产权益(如地役权)、特定长期租约(超过9年)以及房地产担保均必须在土地登记册中登记，方可强制执行并给予持有人针对第三方的优先权。在意大利，业权没有国家担保；但是，土地登记制度和公证人干预可确保房地产业权被适当登记。

商业租赁：租赁期限

商业租赁的最短租赁期限是6年(酒店为9年)。此后，租约将自动续约6年(酒店为9年)，除非任何一方以事先书面通知的形式终止。但是，业

主在租约首次期满时终止租约的权利，仅限于非常特定的环境。最长租约期限为30年。尽管租约有所规定，但承租人仍拥有因“重大情况” (“gravi motive”) 提前6个月以书面通知终止租约的法定不可放弃权利。

商业租赁：租金和租金调整

初始租金可由双方自由协定，随后可根据消费者物价指数的变动，每年调整一次。除非租约的期限超过6年的最短期限，否则调整不得超过每年CPI 变动的75% 。租金增长机制可以基于通胀以外的原因(如渐增式租金、基于营业额的租金) 进行调整，但应接受意大利法庭的严格审查，且不得借此规避通胀调整的法律限制。

商业租赁：对公众开放的物业

如果租赁处所用于与公众接触有关的活动(例如零售部门、超市、酒店等)，承租人可获得额外保护。

•优先购买权：如果租赁处所将要出售，承租人拥有法定优先购买权。

•商誉赔偿：如果租约因不属于承租人的原因而终止，承租人有权收到18个月的租金作为“商誉赔偿”(如果相同类型的新活动确定在租约终止后在处所内发生，则赔偿应当加倍)。

•出租处所的新租约：在处所的租约期满时，承租人有优先续租权。

意大利房地产投资所采用的主要投资结构包括以下：

• 普通企业工具。租金收入和资本收益须按照普通企业税率纳税：企业所得税(《国际财务报告准则(IRES)》)税率为27.5%，地方税(《区域税收标准税率(IRAP)》) 税率为3.9%。特别规则适用于利息抵扣（利息抵扣限制为30% EBITDA，抵押贷款担保的贷款可以豁免）。

• 合伙企业。就税收目的，合伙企业是透明的，并且合作伙伴从房地产投资获得的收入(无论如何分配）须直接纳税。30% EBITDA 的利息抵扣限制不适用于意大利合伙企业。

• 房地产基金。房地产基金(房地产投资信托基金(“REIF”)是多个投资者参与的外部管理实体。REIF 无需缴纳企业所得税(IRES)或地方税(IRAP)。适用于投资者的税收机制因基金的性质而异。‘机构’基金的投资者通常须就基金获分配的收入缴纳20% 的预扣税(可通过适用的税收协定进一步减免)，而对于‘非机构’基金，基金的收入直接分配给持有5%或以上基金单位的投资者(无论如何分配)。

•上市房地产投资公司(SIIQ)。要具有SIIQ资格，公司必须在一家证券交易所上市，概无任何股东持有超过51%的投票和利润权股份，且至少35%的股份分别由单独持有不超过2%投票和利润权股份的股东持有。意大利的SIIQ每年必须分配从租赁中所获利润的85%，并且受益于租赁收入的完全豁免规定。

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