在意大利投资需要关注什么?
截至2016年底,中国对意大利投资超过110亿美元,意大利已成为吸引中国投资的主要目的地国。中意两国经贸合作不断扩大,双边贸易平稳发展,双向投资快速增长。2016年双边贸易额为430.6亿美元。中意双向投资规模不断扩大,特别是中国在意投资金额持续增长、领域更加广泛、模式更趋多元化。”今天我们就来聊聊,投资意大利需要关注到什么。
截至2016年底,中国对意大利投资超过110亿美元,意大利已成为吸引中国投资的主要目的地国。中意两国经贸合作不断扩大,双边贸易平稳发展,双向投资快速增长。2016年双边贸易额为430.6亿美元。中意双向投资规模不断扩大,特别是中国在意投资金额持续增长、领域更加广泛、模式更趋多元化。”今天我们就来聊聊,投资意大利需要关注到什么。
投资意大利的优势
1、在欧洲和地中海的战略位置。意大利位于地中海中心位置,是海陆空连接南欧、北欧、中欧和非洲等其他大洲的交通枢纽。通过意大利,可以连接三大洲约8亿消费者,直接登陆欧洲统一大市场。
宽广的基础设施网络。意大利拥有约31万公里的公路,为欧盟第二长公路网,仅次于法国,其中包括6668公里的高速公路。意大利铁路线总长17603公里,位居欧盟第五。意大利还具有先进的国际港口系统、物流平台和中转码头,是欧洲第二大海运大国。总长7400公里的海岸线上共有24个主要商业港口,其中三个为国际港口。
3、对外国投资者提供的便利和支持。为方便外资进入,意大利政府专门设立了投资促进署(Invitalia),为有意在意大利发展的外国投资者提供免费的全方位服务,涵盖投资各个阶段,为企业全程介绍意大利投资环境详情和具体领域的投资机会,提供法律信息咨询。2013年,由意大利外交部、经济发展部和投资促进署联合制订的“目标意大利(DESTINAZIONE ITALIA)”法案,包含50项旨在吸引外资的具体措施。
4、企业发展的无限商机。意大利是欧盟第四大经济体,创新服务和产品拥有6000万消费者的潜在市场。意大利市场在物流、信息通讯技术、生命科学、可再生能源和旅游等领域为各国企业家提供了无限商机。在欧债危机背景下,意大利企业生存堪忧,很多企业寻求合作伙伴或出售,对于外国企业来说是投资良机。
5、雄厚的经济实力。意大利是发达工业国,拥有500多万家企业。生产出的高质量产品覆盖各个产业部门,在国际市场具有极强的竞争力,制造业尤为突出。很多意大利企业掌握行业领域世界领先技术,并且在全球拥有广大客户网,是外国企业技术升级和拓展市场的上佳选择。
6、创新的价值体系。意大利拥有高水平的大学和研究网络,40个现代化科技园。在G12国家中,意大利专利数位居第六,注册商标数位居第四。意大利企业多中小企业,家族控制,但由于世代经营、父子传承,拥有其独到的特点或优势。
7、高质量的人才资源。在意大利投资的企业拥有每年平均近30万高质量的大学毕业生。意大利的产业技术工人水平国际一流,位居世界第二,为“意大利制造”的世界声誉做出巨大贡献。
8、高品质的生活方式和质量。意大利拥有美丽的自然环境和悠久的历史文化。亚平宁半岛三面环海,白色的海滩和夏日明媚的阳光吸引了欧洲北部的游客;意餐在世界美食文化中占有一席之地,其葡萄酒无论从品质和数量上,均据世界前列,2013年意大利对全世界葡萄酒出口位居第一;历史古迹众多,古罗马帝国和文艺复兴让意大利拥有47个联合国教科文组织评选的世界遗产,位居世界第一;此外,意大利在各个战略性产业均具有国际知名品牌,例如时尚、汽车制造、设计和机械制造等,旅游和购物让意大利成为旅游的天堂。
意大利房地产市场受到高度规管,要想成功组织物业收购,必须进行仔细的规划。
不同类型的房地产权益
在意大利,房地产通常被视为自由产权(“Proprietà”),这保证其持有人拥有使用和管理物业的全部权利。物权房地产中的其他权利范围有限,仅授予完全物业权中一项或多项,包括以下:
•地面使用权:在第三方物业上建造和维护建筑物的权利;
•用益权:使用第三方物业和通过第三方物业获益的权利;
•地役权:为了一处物业的利益,对另一处物业施加义务(例如通行权; 用水权;建筑物容量的限制等)。
土地登记
意大利的物业必须在地籍登记处(Catasto) 登记,且房地产权利必须记录在土地登记册(RegistriImmobiliari) 中。地籍登记处的登记是出于税务目的,不是证明所有权。物业转让、房地产权益(如地役权)、特定长期租约(超过9年)以及房地产担保均必须在土地登记册中登记,方可强制执行并给予持有人针对第三方的优先权。在意大利,业权没有国家担保;但是,土地登记制度和公证人干预可确保房地产业权被适当登记。
商业租赁:租赁期限
商业租赁的最短租赁期限是6年(酒店为9年)。此后,租约将自动续约6年(酒店为9年),除非任何一方以事先书面通知的形式终止。但是,业
主在租约首次期满时终止租约的权利,仅限于非常特定的环境。最长租约期限为30年。尽管租约有所规定,但承租人仍拥有因“重大情况” (“gravi motive”) 提前6个月以书面通知终止租约的法定不可放弃权利。
商业租赁:租金和租金调整
初始租金可由双方自由协定,随后可根据消费者物价指数的变动,每年调整一次。除非租约的期限超过6年的最短期限,否则调整不得超过每年CPI 变动的75% 。租金增长机制可以基于通胀以外的原因(如渐增式租金、基于营业额的租金) 进行调整,但应接受意大利法庭的严格审查,且不得借此规避通胀调整的法律限制。
商业租赁:对公众开放的物业
如果租赁处所用于与公众接触有关的活动(例如零售部门、超市、酒店等),承租人可获得额外保护。
•优先购买权:如果租赁处所将要出售,承租人拥有法定优先购买权。
•商誉赔偿:如果租约因不属于承租人的原因而终止,承租人有权收到18个月的租金作为“商誉赔偿”(如果相同类型的新活动确定在租约终止后在处所内发生,则赔偿应当加倍)。
•出租处所的新租约:在处所的租约期满时,承租人有优先续租权。
意大利房地产投资所采用的主要投资结构包括以下:
• 普通企业工具。租金收入和资本收益须按照普通企业税率纳税:企业所得税(《国际财务报告准则(IRES)》)税率为27.5%,地方税(《区域税收标准税率(IRAP)》) 税率为3.9%。特别规则适用于利息抵扣(利息抵扣限制为30% EBITDA,抵押贷款担保的贷款可以豁免)。
• 合伙企业。就税收目的,合伙企业是透明的,并且合作伙伴从房地产投资获得的收入(无论如何分配)须直接纳税。30% EBITDA 的利息抵扣限制不适用于意大利合伙企业。
• 房地产基金。房地产基金(房地产投资信托基金(“REIF”)是多个投资者参与的外部管理实体。REIF 无需缴纳企业所得税(IRES)或地方税(IRAP)。适用于投资者的税收机制因基金的性质而异。‘机构’基金的投资者通常须就基金获分配的收入缴纳20% 的预扣税(可通过适用的税收协定进一步减免),而对于‘非机构’基金,基金的收入直接分配给持有5%或以上基金单位的投资者(无论如何分配)。
•上市房地产投资公司(SIIQ)。要具有SIIQ资格,公司必须在一家证券交易所上市,概无任何股东持有超过51%的投票和利润权股份,且至少35%的股份分别由单独持有不超过2%投票和利润权股份的股东持有。意大利的SIIQ每年必须分配从租赁中所获利润的85%,并且受益于租赁收入的完全豁免规定。
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