海外房产投资指南

近年来，海外房产投资热潮涌现，不少投资者从中获益不菲。对于普通中国投资者而言，由于对投资成本、购买程序、后续管理、金融杠杆、楼市行情、外汇管制政策等不熟悉，购买海外物业似乎仍然很遥远。

目前，传统的发达国家依然是投资热门——英国、美国、澳洲凭借其优质的教育资源和良好的自然社会环境、以及房产的永久所有权、资产保值与增值等诸多优势而广受亚洲投资者欢迎。下文列举了在投资国外房产前需要提前做好的几项“功课”，希望能为有此意愿的中国投资者提供参考。 

法国：避税真的很重要

巴黎2012年7月的房屋均价是每平方米8453欧元（相当于7万元人民币）。如果在巴黎市中心买一套8万欧元左右的公寓，租给当地学生或者游客，房租约为每月400-500欧元，利润可以到7%-10%。

戛纳的房价和巴黎一样昂贵。戛纳一套公寓价格大约在30万-500万欧元之间（约240万-4000万人民币），别墅价格普遍在300万-2500万欧元间（约2400万-2亿人民币）。

法国的税收系统以复杂性、高税率以及极高的行政成本著称。法国一本税法典售价98欧，厚达3330多页。

买房时，如果这套房产房龄不到五年，要缴纳19.6%的增值税（法国叫TVA）。在持有环节，每年要缴纳两种地方税——税率由地方政府决定，每个城市不同：一项是居住税，一项是房产税，这个房产税是用同地段租金乘以当地税率算的（戛纳房产税高达43%）。转让环节，还需缴纳资本利得税，最高要33%，但会根据持有房屋年限等诸多情况申请减免。

此外，如果你以个人名义在法国持有财产超过72万欧元，还需要缴纳富人税，税率大约在0.5%-1.8%。这就是为什么薄谷开来会不限麻烦地用各种方法，把戛纳那套价值221万欧元（约1624万元人民币）的枫丹·圣乔治别墅，用个人购买变成公司购买。

这种方法可行但难度也高：将房子入股一个房地产民事公司（SCI），在一个公司的遮护下，再进行财产的管理。

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美国：没有想象中那么重的税

全美房地产经纪人协会主席罗纳德·菲利普斯提供的数据是，70%的中国买家喜欢住在美国西岸的洛杉矶，其次是纽约和迈阿密。

更多的中国买主不愿意透露姓名，他们说，自己在亚特兰大、旧金山的几套房子，出租完全交给当地中介打理，收益率能保证每年8%。

其中一位2011年底在加州首府萨克拉门托买了一套80平米的小房子，3.3万美元。每月租金825美元，减去每月300美元管理费，以及每年需缴纳的房产税不到1000美元（北加州税率较低，大约不到1.5%）等，一年净收入大约5000美元，收益率能达到15%。

在这些投资客眼中，美国的房地产税和维护费用，“没有想象中那么数额巨大”。

美国各州的税收政策不同，基本在1%-3%左右。“租金能解决所有开销，还可以小有盈余。”

美国现行税法规定，如果房主自己住满了两年以上，单身的人买卖房价差额不超过25万美元，已婚者家庭买卖房价差额不超过50万美元的，不用缴收入所得税。

遗产税和赠与税也不是想象中的苛刻：超过60万美元的房产遗产或一次超过100万美元的财产赠与，才会征税。

葡萄牙：50万欧元=三房+快速移民

“近几年最热的就是葡萄牙了。”相关人士说。2012年10月8日，葡萄牙的新移民法正式生效。该法规定，投资人只需购买价值不低于50万欧元（约人民币400万元）的房产，即可快速获得移民身份。

投资人取得投资签证后第一年，在葡萄牙累计居住至少30天，接下来每一个两年里累计居住至少60天，5年后即可获得永久居住权。

在首都里斯本，50万欧元可以买一套接近400平米的房子，在最好的地段50万欧元能买一套100平米出头的房子。如果两家合买100万欧元的别墅，那两家都可以拿到移民身份。除去一次性支付约为房价6.5%的交易税和0.8%的印花税后，每年要支付0.8%的房产税——100万人民币的房子，每年应交的房产税为8000元。

获得居留权后，第一年要在申根境内待满7天，并且之后两年分别待满14天，五年后即可为全家（父母、子女，甚至包括配偶的父母）申请申根国五年期永久绿卡，第六年便可以申请入籍，享受和葡萄牙公民同等的福利待遇。

葡萄牙政府对移民申请者的学历、语言水平、商业背景等要求极为宽松，申请者无须过语言考试关，不必解释资金来源，也不影响国内的生意。

拿到葡萄牙绿卡以后，你可以工作就业，有社保（公共养老），享有家庭津贴、失业补助金、病假产假、职工医疗保险。

葡萄牙的公立医院和保健中心提供免费医疗；养老体系也很完善，65岁以上可以领取养老金、退休金，80岁以上还设有补充养老金（团结金），长期卧床不起或严重的精神疾病都可以申请长期护理津贴，独居老人还可以申请丧偶津贴；18岁以下的孩子都可接受免费义务教育，大学按不同专业分为4年制和5年制，国际私立教育体系分为英式体系、美式体系、法式体系，施行学历学分制，被欧美国家普遍认可，可轻易就读欧盟各国名校。

澳洲：看中的是升值潜力

悉尼一套公寓现价大概60多万澳币（相当于400多万人民币）；在墨尔本，大概是40万-50万澳币。澳洲房产网显示，悉尼的独栋房屋及公寓房，一般只需一个月便能找到买主。畅销房通常挂牌几天内便能成交。

澳洲并没有开放投资房产移民，吸引中国投资客的是澳洲房产未来的升值潜质。

2013年，澳元汇率处在历史低点。截至2013年6月底，悉尼房产清盘率75%；墨尔本房产清盘率达71%。

据澳大利亚政府公布的相关报告，预计悉尼的房产价格在未来三年内的升值率达17%，次于珀斯和布里斯班两个城市。另外，悉尼所在的新南威尔士州还实行首次置业房屋补贴，投资客将获得1.5万澳元的补贴。

澳洲房产的租金回报率很稳定，目前普遍在5%-7%。别墅也是租赁市场上抢手的合租型住房。

外国人只能购买当地一手楼房，首付30%。为了防止炒楼花，首付款要交到第三方监管的账户，购房者和开发商均不能使用首付，首付款产生的利息，开发商将付给购房者。

相比墨尔本，悉尼可开发地块要少得多，教育资源比墨尔本更丰富。也可选择在西澳洲首府珀斯买楼，珀斯的失业率是全澳最低的，未来三年房产升值率预计达22%。

在澳洲出售房产时，最高会按增值部分的45%来征收增值税。不过投资者可以通过在澳洲购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用、律师代理费、验房费等等合法抵税。

汇率变化、资本收益、资产配置

近几年来受金融危机和经济形势的影响，人民币对欧元、英镑、美元、澳币等主要货币的汇率均升值很多，以人民币对英镑为例，和2005年相比，已经升值30%。同时中国房产价格居高不下、限购限贷政策打击投资，相比之下在现阶段投资境外房产是更好的选择。  

跨境投资可以令资产多元化，不同币种资产更可避免单币种汇率风险，更有机会享受房产升值与汇率升值的双重回报。  

海外投资也是对家庭资产配置的一种优化。调研显示，高净值资产人群的资产配置中会有30%作跨境资产投资，其中房地产与债券等固定收益产品是最受青睐的。跨境资产配置一来可以让中国公民资产从传统的单币种资产，转化为拥有不同币种资产的组合，令投资组合更加合理和平衡。二来，当投资者拥有不同货币资产时，更可能对冲汇率波动风险、进而获取汇率套利。

住宅产权性质

美国、澳大利亚、欧洲等主要海外房产投资市场都有永久产权的物业可供投资。  

相较而言，英国房产的产权结构比较复杂，有“永久产权、租赁使用权、共同所有产权”之分。永久产权（Freehold）：是指无条件享有房屋及土地的所有权。这个所有权指的不仅是房产建筑本身，而且包括它所占有的土地。也正因为此，这一产权通常是排房和独立房屋所有。租赁使用权（Leasehold）：是指购房者拥有房产使用权。此使用权的最大期限是999年。几乎所有的公寓都是以此形式出售的。共同所有产权（Share of Freehold）：它是永久产权和租赁使用权的一个综合概念，指的是对于一些小型的公寓楼，如果楼内2/3的业主通过投票同意购买整个房产的产权，则业主们可以建立一个正式拥有该建筑物的公司，每个业主按照在此公寓楼里占有空间的比例享有此房产的所有权。  

要按揭贷款吗？

在英国、澳大利亚等一些主要海外市场，首付仅需10%，换言之投资者通过10%的资本杠杆就可以持有一套全球一线城市的住宅。不过也要提醒投资者，如果考虑贷款投资，需了解清楚投资目的地的贷款成本和比例，以便提前做好现金流规划和风险控制。  

海外房产购买流程简单。以伦敦房产投资为例：客户选定房源后只需要信用卡支付定金、在交换合同前支付第一笔首付10%，有的项目直到交房前也无需支付其他资金，待客户成功贷款后，支付剩余尾款即可。有的项目可能需要客户在贷款前再支付第二笔房款，待客户贷款获批后，支付尾款即可。第一笔与第二笔（如有）之间的时间间隔从半年到一年不等，第二笔款根据开发进度不同支付5-10%不等。  

从贷款比例和利率成本比较，上海住宅市场为例30%-70%，伦敦最高为75%，悉尼为80%。中国的贷款利率为6.55%上浮，伦敦的贷款利率为3-3.88%左右，澳大利亚的贷款利率为5-6%。加上目前上海房产政策偏紧，限购限贷政策仍在施行，客户贷款获审批的时间更长。伦敦住宅市场投资则不限制外国投资者的购买和投资行为。

租金回报、资产增值

海外房产投资租金回报依市场不同一般为4-7%，目前伦敦的租金回报率为4-6%，且以每年5%的幅度增长。租金回报是持有期间现金流的重要考虑，更多地用于冲还贷款和抵扣其他成本。事实上，投资者更大的回报往往源于房产升值、资本增值。英国、美国、澳大利亚、欧洲等近年热门的投资目的地在过去几年中房价年增长率高达8%-10%。

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